Mesačník August

11.09.2014

Úvery na bývanie zrýchľujú svoj rast
Medziročný rast úverov na bývanie dosahuje každoročne dvojciferné percentá a aj v ďalších rokoch bude rásť pomerne silne. Hlavným dôvodom je demografický faktor a klesajúca miera úročenia hypoték. V porovnaní s inými krajinami Slovensko dosahuje jeden z najrýchlejších rastov v tomto segmente. Pokles úročenia slovenských štátnych dlhopisov umožnil viditeľne znížiť sadzbu na hypotékach. Ostatné kroky a vyhlásenia ECB naznačujú, že úročenie štátnych dlhopisov môže ešte o niečo klesnúť, čo vytvára priestor na malý pokles úročenia hypoték


ECB pripravila pre trhy malé prekvapenie
Vysoko neočakávané zníženie sadzby o ďalších 10 bázických bodov na 0,05 sa po septembrovom zasadnutí ECB stalo skutočnosťou. Zo 44 opýtaných inštitúcii v prieskume agentúry Reuters očakávali pokles hlavnej refinančnej sadzby iba tri. Kľúčová refinančná sadzba ECB tak má nové dno. Zníženie sadzby na 0,05 by malo ešte viac zatraktívniť prednedávnom ohlásené TLTRO. Väčšiu pozornosť ako znížená sadzba však mali ďalšie opatrenia netradičného charakteru a to nákup ABS (sekuritizované aktíva) a krytých dlhopisov. V súčasnosti sa dá hovoriť o tom, že ECB sa už pomaly púšťa do vôd kvantitatívneho uvoľňovania. Primárnym cieľom tohto programu bude podporiť TLTRO v prípade, že nevzbudí medzi bankami dostatočný záujem. Podľa vyjadrení Maria Draghiho je cieľom banky nafúknuť svoju bilanciu na hodnoty zo začiatku roka 2012. To by predstavovalo nárast bilancie o 700 mld. EUR.

Slováci si požičiavajú na kúpu nehnuteľnosti za rovnaké percento ako Francúzi.

 

Úročenie hypoték stále klesá


Vývoj úverov na bývanie je veľmi populárna téma v médiách. Jej dôležitosť je oprávnená, keďže väčšina mladých rodín má úver na bývanie a jeho splátky tvoria citeľnú časť ich rozpočtu. Na druhej strane, pre banky je tento segment veľmi zaujímavý, keďže je to jeden z mála segmentov, ktorý dynamicky rastie aj keď je ekonomický rast iba vlažný.

Poskytovanie hypotekárnych úverov sa od roku 1998 rozbiehalo len veľmi pomaly a začínalo prakticky od nuly. Preto aj medziročné tempá rastu stavu úverov boli v rokoch 2002-2008 vždy dvojciferné - okolo 30% medziročne. Tieto tempá rastu boli výrazne vyššie ako v západnej Európe, kde trh s úvermi na bývanie už bol nasýtený. S príchodom krízy v roku 2009 došlo k poklesu dynamiky rastu, no stále medziročný rast úverov dosiahol takmer 10%. Treba zdôrazniť, že u nás k rastu úverov na bývanie dochádzalo aj v čase, keď nezamestnanosť narástla o 4 p.b. a ekonomika sa prepadla o takmer 5%. V západnej Európe vtedy celkový stav úverov poklesol resp. stagnoval. V ďalších rokoch došlo na Slovensku k návratu tempa rastu úverov na hodnoty 10-15% medziročne.

Rast úverov na nehnuteľnosti, medziročne v %

Vidíme štyri hlavné dôvody stále rýchleho rastu úverov na bývanie. Prvým je nízka začiatočná báza. S poskytovaním úverov sa začalo v podstate len „nedávno" a tak medziročné tempá rastu dosahujú vysoké čísla. Úvery si berú len mladí ľudia a ľudia v strednom a staršom veku hypotekárne úvery nemajú, keďže byty si po roku 1989 odkúpili za zostatkovú účtovnú hodnotu. Druhým dôvodom je demografia, ktorá
hovorí, že v rokoch 1998-2009 prichádzalo do veku, keď si zaobstarávajú prvé vlastné bývanie veľa mladých ľudí. Počet ľudí vo veku 30 rokov kulminoval v roku 2009 a očakávame pokračovanie znižovania počtu mladých ľudí vo veku 30 rokov. Preto aj rast objemu úverov na bývanie bude postupne klesať. Najprudší pokles ľudí vo veku 30 rokov nás čaká po roku 2020.

Tretím dôvodom je veľmi rýchly rast cien nehnuteľností, ktorý sa prejavil aj na nominálnom raste úverov. V ďalšom období predpokladáme, že rast cien bytov bude skôr kopírovať infláciu resp. rast miezd a teda by sa mal pohybovať bez veľkých bublín okolo 2-3% ročne.

Štvrtým dôvodom na rýchly rast úverov na bývanie je bezpochyby pokles úročenia hypotekárnych úverov na historické minimum. Úročenie hypoték v podstate
kontinuálne klesá od roku 2009. Pokles sadzieb súvisí s poklesom úročenia slovenských štátnych dlhopisov a stupňujúcou sa konkurenciou medzi bankami. Výška úroku za ktorý si požičiava slovenská vláda závisí od výnosu nemeckých vládnych dlhopisov a rizikovej prémie. Výnosy slovenských dlhopisov klesali pred rokom 2009 v očakávaní vstupu do eurozóny. Finančná a ekonomická kríza v roku 2009 prechodne výrazne zvýšila rizikovú prémiu, za ktorú si požičiava nielen Slovensko ale aj ostatné krajiny. Naopak postupné zníženie kľúčovej sadzby ECB takmer na nulu a globálny pokles rizikových prémii doviedli úročenie slovenských vládnych dlhopisov na historické minimum.

Porovnanie úročenia novoposkytnutých úverov na bývanie a šťátneho dlhopisu, v %

Priemerné úročenie novoposkytnutých úverov na bývanie dosiahlo v júli 2014 podľa údajov NBS hodnotu 3,44%, Po pripočítaní poplatkov dostaneme sadzbu 3,66%, čo sa inak nazýva aj Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN). Podľa členenia NBS, úvery na nehnuteľnosti zahrňujú 4 produkty. Prvé dva poskytujú banky a ide o „hypotekárne úvery" podľa zákona, kde patria v súčasnosti najmä zvýhodnené úvery pre mladých a „iné úvery na nehnuteľnosti", ktoré nie sú poskytované podľa zákona o úveroch a banky nemusia voči nim vydávať HZL, ktoré by ich predražovali. Takýchto úverov je dnes väčšina.

Potom sú tu stavebné sporiteľne, ktoré poskytujú dva produkty - medziúver a samotný stavebný úver. V súčasnej dobe je úročenie úverov na bývanie, ktoré poskytujú banky nižšie ako poskytujú stavebné sporiteľne, no ich úročenie má veľkú sezónnu závislosť. Navyše, štatistika NBS o sadzbách na novoposkytnutých úveroch nezahŕňa úplne korektne úvery pre mladých, ktoré sú poskytované za takmer nulovú sadzbu. Banky totižto pri poskytnutí úveru vykážu štandardnú sadzbu (nezľavnenú) a v priebehu pár dní/týždňov po kompletnej finalizácii dokumentov je sadzba efektívne pre klienta znížená. Do výkazov NBS sa to však už spätne nepremietne. Podľa našich odhadov, je tak skutočná sadzba, ktorú platia slovenské domácnosti v priemere nižšia o cca 0,3p.b. ako oficiálne vykázaná.

Úročenie novoposkytnutých úverov na nehnuteľnosti, v %

Medzinárodné porovnanie

V súčasnom období dosahuje Slovensko jedno z najvyšších medziročných rastov úverov na bývanie. Medzi hlavné dôvody patria rozdiely v stave ekonomík medzi krajinami EÚ28 (rast HDP, príjmov domácností, dôveru v ďalší vývoj, veľkosť sadzieb a pod.) a nasýtenosť trhu s úvermi na bývanie.

Rast úverov na nehnuteľnosti, medziročne v % za júl 2014

Pri medzinárodnom porovnaní sadzieb vidieť, že Slovensko patrí niekde do 2/3 pomyselného rebríčka krajín vo výške úročenia úverov na bývanie. Je zaujímavé, že slovenské hypotéky sú úročené rovnako ako vo Francúzsku. Treba však povedať, že priame porovnanie sadzieb hypoték medzi krajinami je veľmi ťažké, keďže v každej krajine je regulácia v oblasti hypoték iná, čo sa môže prejaviť na konečných sadzbách pomerne výrazne.

Úročenie novoposkytunutých úvero na nehnuteľnosti, v % za júl 2014

 

ECB pripravila pre trh malé prekvapenie


Volanie Francúzka po ďalších zásahoch Európskej centrálnej banky na oslabovanie spoločnej európskej meny bolo vypočuté. Vysoko neočakávané zníženie sadzby o ďalších 10 bázických bodov na 0,05 sa po septembrovom zasadnutí ECB stalo skutočnosťou. Zo 44 opýtaných inštitúcii v prieskume agentúry Reuters očakávali pokles hlavnej refinančnej sadzby iba tri. Kľúčová refinančná sadzba ECB tak má nové dno. Rovnako depozitná sadzba bola znížená o 10 b.b. na -0,2 %. Ako uviedol prezident ECB na tlačovej konferencii rozhodnutie nebolo jednotné a bolo skôr výsledkom konsenzu keďže jedna časť rady guvernérov bola ochotná ísť s opatreniami ďalej, ale druhá práve naopak. Sám Draghi prednedávnom naznačoval, že ísť so sadzbou nižšie nemá veľký zmysel, no i napriek tomu sa tak nakoniec stalo. Zníženie sadzby na 0,05 by malo ešte viac zatraktívniť prednedávnom ohlásené TLTRO, keďže jeho sadzba je naviazaná na hlavnú refinančnú sadzbu.

Väčšiu pozornosť ako znížená sadzba však mali ďalšie opatrenia netradičného charakteru a to nákup ABS (sekuritizované aktíva) a krytých dlhopisov. Zatiaľ sú známe iba hrubé obrysy programu, ale už teraz sa dá hovoriť o tom, že ECB sa pomaly púšťa do vôd kvantitatívneho uvoľňovania. Primárnym cieľom tohto programu bude podporiť TLTRO v prípade, že nevzbudí medzi bankami dostatočný záujem. Podľa vyjadrení Maria Draghiho je cieľom banky nafúknuť svoju bilanciu na hodnoty zo začiatku roka 2012. To by predstavovalo nárast bilancie o 700 mld. EUR. Dodatočný objem finančných zdrojov by mal rozviazať ruky bankám aby mohli vo väčšej miere úverovať ekonomiky. To sa týka najmä krajín na juhu Európy. Raiffeisen RESEARCH predpokladá, že hlavná časť navýšenia bilancie ECB sa nakoniec udeje prostredníctvom posledne oznámeného nákupu aktív a nie cez TLTRO.

Bilancia ECB

Nákup vládnych dlhopisov zatiaľ stále nie je na programe dňa, ale rozšírenie programu aj na tieto cenné papiere sa v budúcnosti nedá vylúčiť, najmä vzhľadom na už spomínanú ochotu niektorých členov rady ísť s opatreniami ešte ďalej.

Tieto neočakávané kroky opäť stlačili sadzby tak na peňažnom ako aj kapitálovom trhu. Veľmi rýchlo zareagovalo aj euro a voči doláru oslabilo už pod hodnotu 1,3, čo sme mohli naposledy vidieť v júli minulého roka. Určitý potenciál na ďalšie oslabenie eura ešte existuje a s poklesom výnosom nemeckých dlhopisov sa tento potenciál iba zvyšuje.

Posilnenie dolára

Prezident ECB prezentoval aj novú prognózu vývoja hrubého domáceho produktu a inflácie v eurozóne. Oproti predošlým odhadom prišlo iba k minimálnym zmenám. Predpoklad tohtoročnej inflácie podľa ECB je už iba 0,6 % oproti predošlým 0,7 % a ekonomiky by mala rásť o 0,9 %, čo je tiež iba o desatinu menej ako očakávala predošlá prognóza. V roku 2015 by mala inflácia vzrásť na 1,1 % a ekonomika o 1
%.

Naopak, v USA môžeme naďalej sledovať zmierňovanie expanzívnej politiky FED- u. Vývoj sadzieb má opačný trend ako v Európe a v súčasnosti sú výnosy 10- ročných dlhopisov na úrovni 2,45 %, kým nemecké dlhopisy sa blížia k 0,9 %.

Výnos 10- ročných dlhopisov

To, že centrálna banka môže smelo pokračovať v nastúpenej ceste potvrdzuje aj veľmi dobrý vývoj na trhu s prácou. Za posledný rok miera nezamestnanosti znížila o viac ako 1 p.b. na 6,1 %. Takzvaná neutrálna miera nezamestnanosti je momentálne o 0,5 p.b. nižšie. Je to situácia na trhu práce, keď by mala byť medzi ponukou a dopytom po práci rovnováha a mzdy by nemali začať prudko rásť a nemal by teda hroziť ani tlak na ceny. Viedenskí kolegovia preto očakávajú, že je dobrý čas na skrátenie obdobia s nulovými sadzbami. Nato aby sa Amerika vyhla spomínanému tlaku na ceny by podľa nich malo prvé zvýšenie sadzby prísť už v prvom kvartáli 2015. Trhový konsenzus je však v tomto smere o niečo konzervatívnejší a očakáva prvý nárast sadzieb až niekedy v polovici roka 2015. Viac menej isté je, že nákup aktív americkou centrálnou bankou sa bude naďalej znižovať. Zo súčasných 25 mld. USD by sa už na októbrom zasadnutí mal tento program definitívne uzavrieť.

Prognóza vývoja základných ÚS

Posledné spomalenie rastu v eurozóne, ktoré vidieť na zverejnených výsledkoch rastu HDP za druhý kvartál 2014 je len ťažko pripísať sankciám voči Rusku. Napätie, ktoré z akcelerácie konfliktu vyplýva má však pravdepodobne dopad na zhoršujúci sa vývoj predstihových indikátorov. Obavami z vplyvu sankcií bol pochopiteľne viac zasiahnutý priemysel ako služby. Za celú eurozónu poklesol index nákupných manažérov (PMI) o 1 bod na 52,8. Toto číslo je blízko priemeru ktorý by sme dostali len pri zohľadnení výsledkov Nemecka a Francúzska. Pochopiteľne práve druhá menovaná krajina je tá, ktorá je na tej horšej strane a lavíruje na hrane stagnácie a poklesu ekonomiky. O niečo horšie čísla prišli v druhom kvartáli aj z nemeckej ekonomiky, kedy sa objem produkcie medzikvartálne znížil o 0,2 %. V treťom kvartáli sa však najsilnejšia ekonomika Európy vracia k rastu čo potvrdzujú aj veľmi dobré výsledky zahraničného obchodu.

 

Domáci dopyt podporili mzdy a zamestnanosť

V predošlých dňoch zverejnil štatistický úrad detailné čísla vývoja slovenskej ekonomiky v druhom kvartáli 2014. Aj v tomto kvartáli sa potvrdil trend rastu ekonomiky najmä cez domáci dopyt (4 %, r/r ) s podporou rastu exportu (3,4 %, r/r), ktorého dynamika bola s porovnaní s predošlým kvartálom výrazne nižšia. Najvyššiu dynamiku vykázal rast investícií (6,3 %, r/r) a spotreby vlády (5,3 %, r/r). Spotreba domácností, ktorá je pozitívne dopovaná silným reálnym rastom miezd (4,9 %, r/r), ale aj prekvapivo silným viac ako percentným rastom zamestnanosti. Treba však povedať, že táto štatistika bola podporená nárastom počtu pracovných miest s dočasným charakterom. Silný rast zamestnanosti pri nízkom raste produktivity bude do budúcnosti pravdepodobne tlmiť mzdový vývoj.

Štruktúra rastu slovenského HDP

V ďalších štvrťrokoch očakávame už len slabé zvýšenie dynamiky medziročného rastu k 3 % v poslednom kvartáli roka. Vďaka pretrvávajúcemu nízko inflačnému prostrediu bude pravdepodobne aj naďalej deflátor HDP negatívny, čo je negatívom najmä pre verejné financie.

Research


Upozornenie:


Súbor informácií obsiahnutý v tomto dokumente (ďalej len "Informácie") nie je návrhom, verejným návrhom na uzatvorenie zmluvy, časťou zmluvy, pokynom, marketingovým oznámením, investičným poradenstvom, investičným odporúčaním, vyhlásením verejnej obchodnej súťaže, verejným prísľubom, verejnou ponukou alebo výzvou na upísanie cenného papiera v zmysle všeobecne záväzných právnych prepisov platných na území Slovenskej republiky. Tieto Informácie majú výhradne informatívny charakter a nenahrádzajú nevyhnutnú odbornú starostlivosť v oblasti poskytovania investičných služieb.

Tatra banka, a.s., so sídlom Hodžovo námestie 3, 811 06 Bratislava 1, IČO: 00 686 930, zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu Bratislava I, oddiel Sa, vložka číslo 71/B (ďalej len „Tatra banka, a.s.") pri spracovaní Informácií postupovala s maximálnou starostlivosťou, a to najmä pri výbere Informácií z verejne dostupných zdrojov, ktoré použila pri spracovaní Informácií. Tatra banka, a.s. nezodpovedá za úplnosť a presnosť poskytovaných Informácií, ani za ich nesprávne použitie a aplikáciu. Použitím Informácií uvedených v tomto dokumente nevzniká právo na náhradu prípadnej škody alebo jej časti. Vyjadrenia a stanoviská prezentované v rámci Informácií sa nemusia zhodovať s vyjadreniami a stanoviskami Tatra banky, a.s. ani iných subjektov.


V prípade, ak sú medzi Informáciami uvedené aj údaje o výkonnosti akéhokoľvek finančného nástroja, či už v minulosti alebo ako odhad do budúcnosti, potom Tatra banka, a.s. upozorňuje na skutočnosť, že sa nejedná o spoľahlivý ukazovateľ o výkonnosti v budúcnosti.


Obsah tohto dokumentu nebol skontrolovaný žiadnym orgánom dohľadu. Klientom sa odporúča postupovať s primeraným uvážením vo vzťahu k Informáciám uvedeným v tomto dokumente a v prípade akýchkoľvek pochybností vo vzťahu k Informáciám uvedeným v tomto dokumente, odporúčame klientom aby sa poradili s príslušnými odborníkmi.

Daňový režim závisí od individuálnej situácie klienta a v budúcnosti sa môže zmeniť.

Sprístupnenie Informácií obsiahnutých v tomto dokumente sa riadi právnym poriadkom Slovenskej republiky. Tatra banka, a.s. ani ďalšie subjekty, ktorých produkty a služby môžu byť spomenuté v rámci Informácií, nezodpovedajú za možnosť použitia týchto produktov a služieb mimo územia Slovenskej republiky a taktiež nezodpovedajú za to, či použitie týchto Informácií je v súlade so zákonmi alebo s inými všeobecne záväznými právnymi predpismi iných krajín.

Akékoľvek preberanie Informácií uvedených v tomto dokumente je povolené bez predchádzajúceho písomného súhlasu Tatra
banky, a.s. len v rozsahu zákonnej licencie v zmysle zákona č. 618/2003 Z.z. o autorskom práve a právach súvisiacich s
autorským právom (Autorský zákon) v znení neskorších predpisov.

Poradíme vám?


www.tatrabanka.sk | Dialog: *1100 | Tatra banka a.s.
https://www.tatrabanka.sk/sk/o-banke/ekonomicke-analyzy/mesacnik-august-1/