Pri kupovaní nehnuteľnosti treba zjednávať

Autor: Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky | 07.09.2021 | 3 min. čítania

Štatistický úrad SR prvýkrát vytvoril cenový index nehnuteľností, v ktorom využil údaje z katastra. Ten zásadne mení pohľad na cenovky domov a bytov z inzerátov.

Dáta, ktoré zverejňuje Štatistický úrad SR (ŠÚ SR) od roku 2010, boli pôvodne spracovávané na základe údajov z Cenovej mapy nehnuteľností, do ktorej prispievajú realitné kancelárie. Úrad aj v minulosti zostavoval svoje štatistiky z predajných cien, avšak počet prispievateľov do tejto databázy je obmedzený, rovnako ako aj pokrytie slovenského trhu. Výsledné indexy mali preto ďaleko od ideálu, no boli to najlepšie, čo sme v danej situácii mohli dostať. 

Z rovnakého zdroja čerpá aj Národná banka Slovenska (NBS), avšak na rozdiel od ŠÚ SR nepoužíva ako východiskové dáta predajné ceny, ale ponukové ceny uvedené v inzerátoch.

Odoberať novinky

Inovovaný cenový index nehnuteľností

V roku 2018 však svitlo v tomto ohľade na lepšie časy. Katastrálne úrady začali evidovať ceny nehnuteľností zo zmlúv pri zápisoch zmien vlastníctva. Práve tieto údaje sa podarilo v 2. kvartáli 2021 prvýkrát využiť ŠÚ SR na vytvorenie cenového indexu. 

Vďaka údajom z katastra máme reprezentatívnejšie a vyčerpávajúcejšie údaje o tom, čo sa deje na slovenskom realitnom trhu. Následne by mohla byť táto databáza výborným základom k tvorbe detailnejších štatistík podobných tým, ktoré poskytuje NBS z ponukových cien. 

Toľko k nesporným výhodám nového zdroja informácií pri cenových štatistikách. Na druhej strane majú samotné realizačné, teda predajné ceny, zo svojej povahy aj nevýhody. Jednou z nich sú "netrhové" predaje. Teda tie, ktoré prebehnú napríklad medzi blízkymi osobami a cena, za ktorú si nehnuteľnosť predávajú, nemusí nevyhnutne zodpovedať trhovej.

Ďalšou je "nešvár ", ktorý sa u nás rozmáha už dlhšie obdobie z dôvodu zdanenia zisku z predaja nehnuteľnosti vlastnenej kratšie ako 5 rokov. Aby sa niektorí predávajúci vyhli plateniu dane, majú tendenciu ponúkať  zmluvy s oficiálne nižšou predajnou cenou. Zvyšok ceny však musí kupujúci doplatiť iným spôsobom. Tieto skutočnosti môžu následne "umelo" znižovať štatistiku cien nehnuteľností.

Napriek tomu je porovnanie ponukových (NBS) a predajných (ŠÚ SR) cien nehnuteľností ďalšia veľmi užitočná informácia do mozaiky vývoja realitného trhu. Vidíme, že:

• predajné ceny medziročne rástli v druhom kvartáli o 4,8 %  a v prvom kvartáli o 2 %, 
• ponukové ceny medziročne rástli v prvom polroku v rozmedzí 15 až 20 %.

Medziročný nárast cien nehnuteľností

 

Rozdiel v dynamike rastu inzerovaných cien a tých na zmluvách sa pri porovnaní s prvým kvartálom zachoval, resp. mierne zvýšil. Nebyť metodických otáznikov nad štatistikou ponukových cien, tak by nárast rozdielu medzi inzerovanými a realizovanými cenami mohol byť jeden zo znakov neudržateľného vývoja. 

Očakávania predávajúcich sú podľa štatistiky z inzercie nereálne vysoké a pri samotnom predaji skresané na nižšie hodnoty. Výrazný rozdiel medzi ponukovými a predajnými cenami môže indikovať, že trh narazil na strop možností kupujúcich. Ďalší rast cien bude preto limitovaný nárastom kúpyschopnosti záujemcov. 

Môžeme očakávať pokles cien nehnuteľností?

Po cenovom náraste, aký zažil slovenský realitný trh, vždy silnejú hlasy volajúce po korekcii cien smerom nadol. V neprospech takéhoto vývoja však hovorila ponuka nových nehnuteľností. Rok trvajúci pokles novej výstavby bol do veľkej miery ovplyvnený aj pandémiou a prísnymi opatreniami. Vývoj v druhom kvartáli zastavil tento negatívny trend a stavebné úrady vydali dokonca rekordný počet nových stavebných povolení za dané obdobie (najviac za posledných 20 rokov).  

 

Aj dokončená výstavba  zaznamenala v celoslovenskom meradle mierny nárast. V Bratislave, resp. Bratislavskom kraji, však štatistiky potvrdili nepriaznivý trend výstavby, keď v prvom polroku klesla dokončená výstavba medziročne takmer o 10 %. Naopak stavebný boom zaznamenal Prešovský kraj so 40 % medziročným nárastom. Aby však trh prestal pociťovať nedostatok nových nehnuteľností, musel by sa takýto trend potvrdiť niekoľko ďalších kvartálov. Navyše, na cenu nových nehnuteľnosti budú nepriaznivo vplývať aj ceny stavebných materiálov, ktoré rastú od konca minulého roka. 

Pri výhľade silného ekonomického rastu, ktorý máme pred sebou, sa dá len veľmi ťažko predstaviť pokles cien nehnuteľností. No vývoj predajných cien nám ukazuje, že realita nemusí byť až taká dramatická, ako sú cenovky v inzerátoch. Rast cien nehnuteľností bude na Slovensku aj naďalej prítomný, no jeho dynamika sa bude hýbať pravdepodobne v jednociferných hodnotách. 

Naspäť