21 rád, s ktorými pri kúpe bytu neurobíte chyby

Rozhodli ste sa, že je najvyšší čas poobzerať sa po vlastnom bývaní?

• Postup kúpy bytu už poznáte.
• Dôkladne ste zvážili rozdiely medzi mestom a vidiekom, medzi životom v byte alebo dome.
• Napokon ste si vybrali, že investujete do kúpy bytu. Máte už aj spresnené kritériá, ktoré by mal mať váš budúci byt.
• Dokonca ste kontaktovali banku, aby ste získali informácie o hypotéke.

Zdá sa, že všetko je na dobrej ceste a zostáva len prečítať si, na čo si dať pozor pri kúpe bytu.

Kúpa bytu so sebou prináša množstvo skrytých rizík, o ktorých ste možno ani nevedeli. Do celého procesu navyše vstupujú emócie, ktoré môžu spôsobiť, že niektoré z nedostatkov ľahko prehliadnete. „Výber bytu je aj o emóciách, preto je niekedy lepšie poradiť sa s niekým známym, ktorý sa na to pozrie striedmo,“ hovorí majiteľ realitnej kancelárie Axis real Ľuboš Sigl.

Chyby pri kúpe bytu, ktoré v strese, neznalosti alebo v návale emócií urobíte, môžete v budúcnosti veľmi ľutovať. Vyvarujte sa ich a prečítajte si 21 rád od odborníkov, ktoré vám pomôžu nájsť ten najlepší byt. 

1. Rozhodnutie kúpiť byt nepodmieňujte vývojom cien

Pri kúpe bytu by malo byť vašou prioritou uskutočniť proces kúpy v aktuálnom čase čo najlepšie a najvýhodnejšie. Ak ste pevne rozhodnutí opustiť podnájom a kúpiť byt, nečakajte na ideálnu situáciu na realitnom trhu, ktorá nemusí nastať nikdy. To, čo ovplyvňuje správnosť rozhodnutia kúpiť/nekúpiť, sú charakteristiky a parametre daného bytu voči iným bytom a nie fakt, že ste kúpili byt pred nárastom cien alebo, naopak, keď boli sumy bytov na vrchole. 

  

2. Kupujte rýchlo, ale rozvážne

Pri výbere bytu sa snažte byť opatrní, ale i rýchli. Vopred si napíšte na papier kritériá, podľa ktorých budete byt hľadať, a očíslujte ich podľa priority. Ak ste našli byt, ktorý by vám vo väčšine vašich požiadaviek vyhovoval, neváhajte a kupujte, inak sa môže stať, že vás predbehne iný záujemca. „Momentálne je dopyt po akomkoľvek type bytu – či už v novostavbe, alebo v staršom dome –, lebo na trhu je k dispozícii stále málo bytov, najmä v hlavnom meste,“ hovorí architekt Andrej Oláh z architektonického štúdia Grau. 

3. Určite si dôvod kúpy – ovplyvní to kritériá výberu

Dobre zvážte, či kupujete byt s cieľom bývania, alebo ako investíciu. Tento dôvod bude zohrávať veľkú úlohu pri stanovení kritérií výberu bytu a súčasne pri samotnom hľadaní konkrétnej nehnuteľnosti. „Pri kúpe bytu na bývanie rozhoduje, v akom prostredí sa byt nachádza, či je v jeho okolí park, obchody, škola, škôlka, parkovanie. Pri kúpe bytu ako investícia/na prenájom skôr rozhoduje jeho stav a lokalita,“ objasňuje problematiku Ľuboš Sigl z realitnej kancelárie Axis real. 

4. Pri stanovení rozpočtu buďte nekompromisní

Rozpočet je jediné kritérium, pri ktorom nemôžete robiť kompromisy. Spoľahnite sa na stanovisko banky a dajte na odporúčania hypotekárneho bankára. Nezabudnite si odložiť istú finančnú rezervu na prípadnú rekonštrukciu či iné výdavky spojené s kúpou bytu. Všetky informácie súvisiace s financovaním kúpy bytu nájdete v článku Kúpa bytu na hypotéku.

5. Preverte si lokalitu, do ktorej sa chystáte nasťahovať

Riziká pri kúpe bytu súvisia i s výberom lokality. Miesto nového bývania si preto voľte nielen podľa dostupnosti do práce, školy či voľnočasových aktivít, ale preverte si aj bezpečnosť mestskej štvrte, do ktorej sa chystáte nasťahovať. Kriminalitu v danej lokalite si môžete overiť pomocou mapy trestných činov na stránke Ministerstva vnútra Slovenskej republiky. 

6. Čistota ovzdušia, v ktorom budete žiť, je dôležitá

Overte si aj kvalitu ovzdušia lokality, do ktorej sa chystáte nasťahovať. Ak máte v rodine alergika alebo astmatika, pomôže vám to vyvarovať sa miest, kde bude kvalita bývania znížená. Určite chcete žiť v zdravom a bezpečnom prostredí, preto stojí za to preveriť si aj tieto zdanlivo nedôležité informácie o čistote ovzdušia. 

7. Skontrolujte si stavebné projekty v okolí 

Plánovaná výstavba je tiež niečo, na čo si dať pozor pri kúpe bytu. Navštívte webové stránky mesta alebo mestskej časti, v ktorej sa chystáte usadiť, a skontrolujte, či o rok nevyrastie priamo pred vaším bytovým domom nové nákupné centrum alebo ako dlho budete musieť tlačiť kočík po rozkopaných chodníkoch. 

8. Vyskúšajte si jeden simulovaný deň v novej lokalite

Ak vážne uvažujete o konkrétnom byte v určitej lokalite, prejdite sa po okolí v rôznych denných časoch. Všimnite si, ako je v kritických časoch vyťažená mestská komunikácia, po ktorej budete voziť deti do školy, a ako vyzerá parkovanie pred vaším budúcim bytovým domom. Vytvoríte si tak predstavu o tom, ako bude vyzerať kvalita vášho bývania niekoľko ďalších rokov.

Nezáväzne sa porozprávajte so susedmi, ako sa im v danej lokalite býva. Ľudia, ktorí žijú na mieste roky, vám prezradia informácie, o ktorých realitný maklér ani len netuší. 

9. Dobrá dispozícia + vhodná orientácia na svetové strany = nižšie náklady na bývanie

Dispozičné riešenie a orientáciu bytu na svetové strany berte ako komplexné kritérium pri výbere nového bytu. Orientácia jednotlivých miestností v byte na svetové strany má totiž vplyv nielen na vaše pocity a náladu, ale predovšetkým na spotrebu elektrickej energie a vykurovanie.

Kúpou bytu s dobrým dispozičným riešením a orientáciou na správne svetové strany môžete ušetriť na nákladoch na bývanie. 

"Ideálne dispozičné riešenie bytu či rodinného domu znamená funkčný priestor s primerane veľkými miestnosťami, s ich vhodnou vzájomnou nadväznosťou a tiež správnou orientáciou voči exteriéru. Pri výbere nového bytu sa klient zvyčajne riadi podľa pôdorysu a tabuľky miestností s metrami štvorcovými. V skratke sa z tabuľky dá vyčítať pomer "cena/výkon", z hľadiska výslednej kvality je to však trochu zložitejšie," vysvetľuje architekt Matúš Ivanič.

"Pravidlom je rozdelenie bytu (aj rodinného domu) na dennú, spoločenskú časť - obývačka, jedáleň, kuchyňa a nočnú, privátnu časť so spálňami, šatníkmi a hygienou. V nových bytoch na trhu napríklad toto kritérium býva podcenené, potom sa stáva, že do spálne sa vchádza priamo z obývačky a človek prechádza z izby do kúpeľne popri jedálenskom stole,"  uvádza Ivanič.

"Podobné nedostatky často vyplývajú zo snahy maximalizovať obytnú plochu (súčet plôch izieb) na úkor príslušenstva (chodieb), čo síce vyzerá logicky vzhľadom na kupovanú plochu (radšej platiť tisíce eur/m2 za izbu ako chodbu), avšak "tabuľková" optimalizácia môže niekedy viesť k užívateľskému diskomfortu. Dobre navrhnutý byt by sa mal dať zariadiť bežným typovým nábytkom. Okrem kuchynskej linky, ktorá býva súčasťou ponuky developera je vhodné premerať, či sa na hĺbku zmestia napr. šatníkové skrine, alebo knižnica. Nábytok vyrábaný na mieru je vždy drahší ako typový," radí Ivanič.

"Orientácia na svetové strany má tiež svoj ideál, súvisiaci s prirodzeným biorytmom človeka - nočná časť na východ, spoločenská časť južne a západne, kúpeľňa a vstupné priestory na sever. V bytovke z tohto pohľadu nemôže byť každý byt ideálnym, hoci prísna hygienická legislatíva u nás garantuje dostatočné presvetlenie aj preslnenie každému bytu, ktorý prešiel stavebným konaním. S orientáciou bytu úzko súvisí spotreba energie. Nové bytové domy - znova kvôli prísnym aktuálnym normám - sú dnes stavané z dostatočne izolujúcich materiálov stien, striech i okien, zaručujúcich minimálne úniky tepla von. Čoraz pálčivejším problémom ako vykurovanie sa preto stáva chladenie, mnoho bytov už dnes v lete využíva klimatizáciu.

Tu zohráva kľúčovú úlohu orientácia - čím viac opierajúceho sa slnka do okna miestnosti, tým väčšia spotreba elektriny na klimatizáciu v lete (v zime sú naopak tepelné zisky vítané). Východne orientovaná spálňa bude na večer príjemne vychladená, klimatizácia bežala kratšie, ako v izbe s veľkým západným oknom - tam človek pravdepodobne aj zaspáva so zapnutou klímou. Pri tomto aspekte je dôležité nepodceniť ďalšie technické vybavenie bytu - aspoň okná orientované na juh a západ by mali byť vyzbrojené vonkajším zatienením (žalúziami alebo roletami). Treba zdôrazniť, že účinné tienenie proti prehriatiu je z exteriéru, ak raz slnečné lúče prejdú sklom, darmo budú zvnútra rolety, v miestnosti bude teplo ako v skleníku a klimatizácia pôjde naplno," dodáva architekt Matúš Ivanič.

10. Nezameriavajte sa len na byty v novostavbách

Napriek tomu, že je oveľa jednoduchšie a pohodlnejšie nasťahovať sa do bytu v novostavbe, dajte pri výbere šancu aj starším nehnuteľnostiam vyžadujúcim rekonštrukciu. Môžete si tak vytvoriť jedinečné bývanie v skvelej lokalite. „Klienti sa neboja ani náročnejších stavebných úprav, pretože vedia, že úpravou získajú novú kvalitu priestoru. Všeobecne je to, samozrejme, náročnejšie – finančne aj časovo. Výhodou je však už spomínaná flexibilita zmeny dispozície a vytvorenie charakteru priestoru už samotnou stavbou, nielen následným dekorovaním povrchov holobytu v novostavbe,“ hovorí Andrej Oláh z architektonického štúdia Grau.

11. Obhliadka bytu vo dvojici je efektívnejšia

Na obhliadku bytu nikdy nechoďte sami. Vezmite si so sebou dobrého známeho, o ktorom ste presvedčení, že vám bude vedieť poradiť. Môže vás upozorniť na nedostatky bytu, ktoré vy v návale prvotných emócií prehliadnete. Alebo, naopak, poukáže na potenciál bytu, ktorý nevidíte. Ak kupujete starší alebo zrekonštruovaný byt, zavolajte si na prehliadku kvalifikovaného stavebného odborníka, ktorý môže odhaliť nedostatky technického charakteru, na ktoré by ste laickým okom neprišli, napríklad plesne pod novou omietkou, nefunkčné elektrické rozvody, prasknuté potrubia alebo praskliny v murive zakryté vrstvou novej omietky. 

12. Ak sa nevie byt dlhodobo predať, ukrýva problémy

Dajte si pozor na byty, ktoré sú inventárom a videli ste ich už v ponukách niekoľkých realitných kancelárií. Tieto dlhodobo nepredajné byty v sebe skrývajú riziká v podobe nadhodnotenej ceny alebo vecné bremeno, záložné a predkupné práva, ktorými je nehnuteľnosť zaťažená. Príčinou môže byť aj nevhodná dispozícia a neprispôsobiví susedia. Môže to byť aj lokalitou, ktorá je známa zvýšenou kriminalitou. „Neodporúčam kupovať byt v zlej lokalite len kvôli nízkej cene nehnuteľnosti,“ hovorí Ľuboš Sigl z Axis real. 

13. Informujte sa o plánovaných stavebných prácach v bytovom dome

Overte si informácie o plánovaných opravách alebo úpravách bytového domu, v ktorom sa nachádza vaša bytová jednotka. Môže to byť napríklad zatepľovanie, opravy balkónov alebo výťahu. S týmito stavebnými prácami totiž súvisí aj výška poplatkov spojených s užívaním nehnuteľnosti. Príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu tak môžu značne zvýšiť vaše náklady na bývanie v novom byte. 

  

14. Preverte si právny stav bytu

Ak vážne uvažujete o kúpe konkrétneho bytu, mali by ste dokonale poznať nielen jeho technický, ale i právny stav. Pred záväzným podpisom kúpnej zmluvy by ste mali vidieť list vlastníctva.

• Zamerajte sa predovšetkým na to, či je majiteľ bytu jeho výlučným vlastníkom, a je tak oprávnený s bytom nakladať.
• Preverte si i to, či byt nie je zaťažený hypotékou, či sa naň nevzťahuje exekučné konanie alebo vecné bremeno vo forme dožitia niektorého z predchádzajúcich majiteľov.

15. Výšku provízie a jej úhradu si vyjasnite s realitnou kanceláriou hneď na začiatku

Neexistuje zákonom stanovená výška provízie pre realitné kancelárie za sprostredkovanie služieb. Bežne sa pohybuje vo výške 3 – 5 % kúpnej ceny bytu.

Ak teda kupujete byt v hodnote napríklad 150-tisíc EUR, nie je to úplne zanedbateľná suma, preto by mal logicky celú časť provízie pre realitnú kanceláriu zaplatiť ten, kto si jej služby objednal – teda predávajúci.

Výška provízie by mala byť podľa správnosti započítaná v kúpnej sume. Bežnou praxou však je, že provízia je pripočítaná nad rámec kúpnej ceny a zaplatí ju tak kupujúci, preto odporúčame o všetkých poplatkoch a províziách diskutovať s maklérom vopred. Predídete tak nepríjemným situáciám.

16. Využite službu „maklér kupujúceho“ a neprídete o voľný čas

Hľadanie nového bytu je na úkor voľného času, ktorý máte vyčlenený pre rodinu, priateľov alebo športové aktivity. Hoci bežnou praxou v procese kúpy bytu býva, že realitná kancelária zastupuje záujmy človeka, ktorý byt predáva, teda predávajúceho, na trhu sa postupne čoraz viac začína presadzovať pozícia maklér kupujúceho.

Agent kupujúceho je realitný maklér, ktorý v kúpnopredajnom procese zastupuje záujmy kupujúceho. Táto služba vám značne uľahčí hľadanie nového bývania. Prevedie vás celým procesom od stanovenia kritérií až po podpis kúpnej zmluvy a prebratie bytu do vášho vlastníctva. Ušetrí vám veľa vzácneho času a zároveň eliminuje riziká pri kúpe bytu.

17. Za byt nikdy neplaťte v hotovosti

Kúpnu cenu za byt vždy uhraďte bezhotovostným prevodom, ktorý je dôkazom o zaplatení, ktorý nikto nemôže spochybniť. V súčasnosti je takmer každá kúpa bytu financovaná kombináciou hypotekárneho úveru a úspor, prípadne ďalšieho spotrebného úveru. Hotovosť alebo peniaze zo spotrebného úveru, ktorými kúpu bytu dofinancujete, odporúčame vložiť na vinkulovaný účet v banke. Tieto peniaze spolu s peniazmi z hypotéky banka vyplatí na účet priamo majiteľovi bytu po predložení listu vlastníctva, na ktorom je uvedené vaše meno. 

18. Pri rokovaní o cene neukazujte emócie

Pri obhliadke bytu ani pri rokovaní o prípadnej zľave z ceny bytu sa snažte neukázať svoje pocity. Je ideálne, ak budete vystupovať neutrálne a argumentovať vecne. Realitní makléri sú na tieto situácie trénovaní. Vystupujú v záujme predávajúceho, a predovšetkým vo svojom, a preto sa snažia čo najviac zvýšiť cenu bytu.

Ak sa bojíte, že takúto situáciu emočne nezvládnete, zavolajte si na pomoc dobrého známeho, prípadne môžete požiadať, že chcete o cene diskutovať priamo s majiteľom bytu. Rokovania sa tak presunú do menej formálnej, ľudskejšej roviny.

19. Vyplňte Protokol o prevzatí bytu

Tento doklad je dôležitým podkladom na prepis energií, preto je veľmi dôležité, aby bol stav jednotlivých meračov zapísaný ku dňu odovzdania bytu. Pôvodný majiteľ by mal zmenu odberateľa energií nahlásiť 30 dní vopred. Túto skutočnosť je potrebné oznámiť jednotlivým dodávateľom elektriny, vody a plynu. 

20. Nezabudnite na potvrdenie od bytovej správy

Na uzavretie celého procesu kúpy bytu je potrebné priložiť ku kúpnej zmluve aj potvrdenie od správcovskej spoločnosti bytového domu, že predávajúci má ku dňu prevodu bytu zaplatený nájom a uhradené všetky poplatky do fondu údržby a opráv. 

21. Podajte daň z nehnuteľnosti

Táto povinnosť sa vzťahuje na každého, u koho nastala zmena v stave nehnuteľnosti, či je to už predaj, alebo kúpa. Stačí, ak daňové priznanie podáte len raz od kúpy nehnuteľnosti. Daňové priznanie môžete podať aj elektronicky, no budete potrebovať na to elektronický občiansky preukaz. Ak ho nevlastníte, môžete tlačivo zaslať poštou alebo odovzdať na príslušnom daňovom úrade vo vašom meste. 

Tip: Chcete pomôcť s financovaním?

Odporúčame vám Hypotéku^TB s úrokom od 4,29 % p. a. pri 1 ročnej fixácii a s profesionálnym poradenstvom aj cez telefón.

Zistiť viac