Hypotéka na byt - čo všetko potrebujete vedieť

Je výhodnejšia hypotéka alebo podnájom?

Ešte predtým, ako si začnete zisťovať informácie o úveroch na bývanie či zájdete do banky na prvé stretnutie, skúste si odpovedať na túto otázku: Je pre mňa hypotéka to pravé riešenie? 

V mnohých európskych krajinách veľa ľudí prežije v podnájme celý život. Na Slovensku je dlhodobý trend chcieť vlastniť nehnuteľnosť, v ktorej človek žije. Ak po tom túžite, no finančná situácia vám nedovoľuje kúpiť si nehnuteľnosť z vlastných peňazí, hypotéka na byt je vhodným a často jediným riešením. 

Výhody hypotéky:

Vziať si úver na byt je vhodné vtedy, ak sa chystáte natrvalo usadiť alebo žiť na jednom mieste najmenej desať rokov. Rovnako v prípade, že máte v pláne vaše mesačné výdavky efektívne plánovať a stabilizovať finančnú situáciu. S hypotékou môžete žiť v byte podľa vlastných predstáv a vkusu bez toho, aby vás nejakým spôsobom obmedzoval jeho prenajímateľ. 

Výhody podnájmu:

Podnájom vám prinesie viac slobody a flexibility, hlavne ak sa ešte neplánujete usadiť, nemáte deti a radi často cestujete. V podnájme sa nebudete musieť starať o náročné zariaďovanie bytu, jeho stavebné úpravy či celkovú údržbu. Rovnako vás nebude viazať dlhodobé splácanie úveru. 

Je možné žiadať o úver na byt bez vlastných úspor?

Túto možnosť máte. Pripravte sa však na to, že hypotekárny úver na byt budete musieť nejakým spôsobom dofinancovať. Valéria Hrabčáková z Tatra banky situáciu objasňuje: „Aktuálne môžu klienti získať úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. V prípade, že klient nemá ďalšiu nehnuteľnosť ako zabezpečenie a potrebuje dofinancovať rozdiel kúpnej ceny, riešením môže byť bezúčelový spotrebný úver.“ 

Myslieť na vlastné bývanie sa preto vyplatí už niekoľko rokov pred samotnou kúpou nehnuteľnosti. Je vhodné mať v úsporách aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti. Ak sa vám však takúto sumu našetriť nepodarilo, sen o vlastnom bývaní ešte nie je stratený. Hypotéku môžete dofinancovať už spomínaným bezúčelovým spotrebným úverom. 

Okrem možností dofinancovania úveru na byt zvážte aj svoju celkovú finančnú situáciu. Sťaženie získania hypotéky môžu zapríčiniť:

• omeškania splátok spotrebných úverov,
• nedoplatky v sociálnej poisťovni alebo na daňovom úrade, ak ste SZČO,
• nepovolené prečerpanie zostatku na bankovom účte,
• nepravidelný a nedostatočný príjem najmenej počas 6 mesiacov, 
• druh pracovného pomeru.

Banka potrebuje na základe poskytnutých informácií a dokladov vedieť, že si dokážete plniť svoje záväzky. Pozrite sa podrobne na váš rodinný rozpočet, aby ste si boli istí, že budete môcť splácať úver na byt v pravidelných intervaloch. Splátky by zároveň nemali presahovať 40 % vášho mesačného príjmu.

Na orientačný výpočet výšky úveru, o ktorý by ste mali záujem, prehľad úrokov a mesačných splátok môžete použiť hypotekárnu kalkulačku. 

Výpočet splátky hypotéky závisí aj od iných faktorov ako úroková sadzba, lehota splatnosti alebo napríklad doba splatnosti.

Kde získam informácie o hypotekárnom úvere na byt?

Prvým kontaktným miestom je určite internet, kde si môžete urobiť prvý prieskum jednotlivých hypotekárnych produktov, ktoré rôzne banky ponúkajú. Informácie uvedené na webových stránkach väčšinou obsahujú všetky základné údaje o hypotekárnych úveroch – výšku úrokovej sadzby, podmienky získania či výšku poplatkov. Najlepším porovnávacím kritériom výhodnosti úveru je ročná percentuálna miera nákladov (RPMN), ktorú sú poskytovatelia úverov povinní zverejňovať pri úverovej ponuke, reklame, v predzmluvných informáciách aj v úverovej zmluve. 

Informácie, ktoré sa ne internete dozviete, sú však všeobecné, preto je najlepšie kontaktovať banku osobne a dohodnúť si stretnutie. „Klienti majú možnosť kontaktovať banku viacerými spôsobmi, ktorými sú návšteva v pobočke Tatra banky alebo telefonická služba DIALOG Live na čísle *1100,“ vysvetľuje Valéria Hrabčáková z Tatra banky.

So žiadosťou o úver na byt nemusíte kontaktovať len banku, ktorej ste klientom a v ktorej máte vedený svoj bežný účet. Môže sa stať, že neposkytuje taký hypotekárny produkt, ktorý by vám vyhovoval, a lepšie podmienky či výšku úrokov ste našli v inej banke. Ak však požiadate o hypotéku vo svojej banke, môžete ako stály klient získať isté benefity.

„V Tatra banke môže požiadať o úver nielen klient banky, ale aj žiadateľ, ktorý nie je naším klientom. Ak sa rozhodnete pre splácanie úveru z účtu v Tatra banke, je potrebné otvoriť si ho najneskôr pri uzatvorení úverovej zmluvy. Ak ste naším dlhoročným klientom v rámci segmentu Premium banking, môžete získať zvýhodnenia v podobe bezplatných vybraných zmien na poskytnutom úvere na bývanie,“ vysvetľuje špecialistka na úvery.

Je potrebné mať pred žiadosťou o hypotéku vybraný konkrétny byt?

Nie je nevyhnutné, aby ste mali pri žiadosti o úver vyhliadnutú konkrétnu nehnuteľnosť. „O úver môžete požiadať aj v prípade, ak ešte nemáte nájdený vhodný byt. V danom prípade je potrebné poskytnúť ako zabezpečenie inú vhodnú nehnuteľnosť. Následne máte šesť mesiacov od uzatvorenia úverovej zmluvy na načerpanie úveru, a teda aj nájdenie vhodnej nehnuteľnosti. Samozrejme, po načerpaní úveru môžete požiadať o zmenu, vypustiť zo zabezpečenia úveru pôvodnú nehnuteľnosť a zabezpečiť úver novým bytom, ktorý ste si našli,“ vysvetľuje Valéria Hrabčáková.

Hľadanie a výber nového bývania býva vo väčšine prípadov dlhý proces. Je potrebné zohľadniť pri ňom množstvo faktorov, aby ste v budúcnosti svoju voľbu neľutovali. Téme výberu toho správneho bytu sme sa venovali v samostatnom článku. 

V prípade, že ste svoj vysnívaný domov ešte nenašli, môžete zistiť, či banka vydáva úverový certifikát. Je to potvrdenie, ktorým banka deklaruje, že vám je schopná v budúcnosti poskytnúť hypotekárny úver na byt v sume, ktorá je uvedená na tlačive. Jeho platnosť je tri mesiace a za ten čas môžete hľadať nehnuteľnosť so žolíkom v ruke. Ak bude o určitý byt viac záujemcov, môžete ho získať práve vy. Predávajúci uprednostní skôr niekoho, kto má vopred schválenú hypotéku, ako toho, kto s vybavovaním úveru ešte len začne. 

Aké doklady sú potrebné na vybavenie úveru na byt?

Príprava všetkých dokladov vám môže zabrať dosť času. Venujte jej však náležitú pozornosť, aby ste postup pri kúpe bytu na hypotéku zbytočne nepredlžovali. Na úspešné podanie žiadosti o hypotéku budete potrebovať niekoľko nevyhnutných dokladov:

• jeden až dva doklady totožnosti v závislosti od požiadaviek konkrétnej banky: občiansky preukaz a napríklad pas, vodičský preukaz alebo rodný list,
• potvrdenie o výške príjmu: vo väčšine prípadov si vie banka overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni. Ide o prípady, resp. príjmy zo závislej činnosti, kde má banka povinnosť overiť si ich výšku. Ak však pracujete v policajnom zbore alebo v zahraničí, musíte doklad o príjme predložiť banke sami,
• daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach. Predkladáte len v prípade, ak ste SZČO, 
• výpis z bankového účtu: väčšinou za obdobie posledných šesť mesiacov, 
• znalecký posudok zakladanej nehnuteľnosti, ktorého súčasťou je aj list vlastníctva,
• kúpna zmluva: musíte ju predložiť vždy, ak je účelom vášho úveru kúpa nehnuteľnosti, napríklad bytu, 
• kópia občianskeho preukazu predávajúceho.

Tip:

Ak nechcete dokladovať účel vášho úveru, vyberte si Americkú hypotéku^TB. „Hypotéka^TB je účelový úver na bývanie, z uvedeného dôvodu je potrebné banke dokladovať účel použitia úveru. Ak nechcete dokladovať účel, vhodnejšia je pre vás Americká hypotéka^TB, ktorá je bezúčelová, tzn. účel použitia prostriedkov z úveru banke nedokladujete,“ objasňuje Hrabčáková. 

Aké kroky má postup získania hypotéky na byt?

Podmienky, ktoré musíte splniť, aby mohla byť vaša hypotéka na byt schválená, si určuje každá banka sama. Je však niekoľko všeobecných pravidiel, ktoré platia vo všetkých bankách:

1. Podanie žiadosti v pobočke banky. V Tatra banke je možné sprocesovať žiadosť o hypotéku aj na diaľku prostredníctvom pobočky. Na tento úkon je potrebné mať aktívny PID, aby bolo možné overiť vašu totožnosť. Všetky dokumenty je možné odsúhlasiť prostredníctvom mobilného telefónu a potom sú na nahliadnutie v Internet bankingu^TB.

2. Odovzdanie všetkých vyššie spomenutých dokladov osobne alebo cez internet banking, ak máte aktívny PID.

3. Dosvedčenie bezproblémovej finančnej situácie – bonita, zdroj vašich príjmov, záväzky voči splácaniu iných úverov či spoľahlivosť zamestnávateľa.

4. Ohodnotenie hodnoty, vhodnosti a stavu nehnuteľnosti, ktorou zabezpečujete splácanie úveru. 

5. Doloženie výšky povinnej rezervy z čistého príjmu. Po odrátaní životného minima a ostatných splátok úverov, ktoré aktuálne čerpáte, vám musí z čistého príjmu zostať na účte 40 %. Vaša celková zadlženosť nesmie presiahnuť 60 %. Znevýhodňuje to uchádzačov o úver, ktorí majú nižší príjem, početnejšiu rodinu alebo už nejaký úver splácajú.

6. Poistenie zakladanej nehnuteľnosti.

7. Návšteva katastrálneho úradu.

Musí byť byt, ktorým sa ručí za hypotekárny úver, poistený?

Poistenie nehnuteľnosti, ktorou ručíte za úver na byt, je nevyhnutné. Potvrdzuje to aj Valéria Hrabčáková: „Banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti, pričom poisťovňa v prípade vzniku poistnej udalosti zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Následne je v takomto prípade potrebné, aby sa klient spojil s bankou a vzniknutú nepríjemnú situáciu pre klienta spoločne vyriešili.“  

Tlačivá pre poisťovňu vám odovzdá banka pri uzatvorení úverovej zmluvy a poisťovňa vám ich potvrdí. Poisťovňu si môžete vybrať sami podľa vašich potrieb. V súčasnosti však takmer všetky banky ponúkajú klientom poistenie nehnuteľnosti v zazmluvnenej poisťovni. Ušetríte si tak čas návštevou ďalšej inštitúcie a všetky potrebné náležitosti vybavíte priamo v banke. „Výber poisťovne je na klientovi. V Tatra banke mu vieme sprostredkovať poistenie v spolupráci s UNIQA pojišťovnou,“ dopĺňa Valéria Hrabčáková.

Zakladaný byt musí byť poistený na takzvanú reprodukčnú hodnotu, ktorú stanoví poisťovňa. Je to hodnota, za ktorú viete byt vystavať nanovo, ak napríklad vyhorí. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke poistné plnenie, z ktorého sa môže splatiť zostatok úveru, a zvyšok poistnej sumy vyplatí vám. 

Napriek tomu, že to banka kvôli čerpaniu hypoték nevyžaduje, je vhodné poistiť si byt aj pre prípad krádeže alebo vlámania sa. Rovnako poslúži aj poistenie domácnosti, ktoré vám pokryje prípadné škody na majetku.

Je potrebné navštíviť nejaké úrady?

Pre úspešné čerpanie hypotekárneho úveru na byt je potrebné odniesť na katastrálny úrad podpísaný návrh na vklad do katastra aj záložnú zmluvu. Valéria Hrabčáková spresňuje: „Na čerpanie úveru je potrebné, aby klient navštívil katastrálny odbor príslušného okresného úradu, kde odnesie tieto doklady: 

• 2× návrh na vklad záložného práva,
• 2× zmluvu o záložnom práve,
• kópiu splnomocnenia za banku,
• iné doklady uvedené ako príloha k zmluve o záložnom práve.“

Katastrálny úrad vám v zákonnej lehote 30 dní povolí vklad záložného práva a list vlastníctva opatrí plombou v prospech banky. V prípade zrýchleného čerpania úveru si banka môže pozrieť list vlastníctva opatrený plombou už na druhý deň po prijatí na katastri.

Návštevu katastra však môžete nechať aj na banku. Valéria Hrabčáková ozrejmuje, ako táto služba funguje: „Klient sa môže rozhodnúť, že na kataster dokumenty zanesie sám alebo využije službu ‚Vybavíme kataster za vás‘. Daná služba je spoplatnená sumou, ktorá je uvedená v aktuálnom sadzobníku poplatkov a v úverovej zmluve.“

Aké sú poplatky za vybavenie hypotéky na byt?

Celkové náklady spojené s úverom nevyjadruje len výška úroku. Dôležité je pozrieť sa na výšku RPMN, teda ročnej percentuálnej miery nákladov. 

Ak si myslíte, že hypotéka na byt vás bude stáť len každomesačné splácanie úveru, mýlite sa. S jej vybavovaním je spojených niekoľko poplatkov hneď na začiatku, ktorým sa nevyhnete. Ak by ste riešili hypotéku vo výške napríklad 100 000 EUR, poplatky môžu byť nasledovné:

• poplatok za úver (priemerne 250 EUR),
• poistenie založenej nehnuteľnosti (priemerne 27 EUR mesačne),
• poistenie schopnosti splácania úveru (dobrovoľné, priemerne 85 EUR ročne),
• správny poplatok na katastrálny úrad za vklad záložného práva (100 EUR, 300 EUR za zrýchlené konanie do 15 dní),
• správny poplatok na katastrálny úrad za vklad vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy (100 EUR, 300 EUR za zrýchlené konanie do 15 dní),
• znalecký posudok (150 až 300 EUR).

Koľko trvá, kým prídu peniaze zo schváleného úveru na váš účet?

Čerpanie hypotéky na byt v podobe vyplatenia peňazí na váš účet a následného automatického vyplatenia na účet predávajúceho je úspešným ukončením celého postupu žiadosti o hypotekárny úver. Je však veľmi podstatné, aby „klient nezabudol na podmienky po čerpaní úveru. Zo Všeobecných podmienok na poskytovanie úverov, ale aj zo zoznamu dokladov, ktorý je súčasťou úverovej dokumentácie, sa dozvie, čo presne je potrebné doručiť do banky“, pripomína Valéria Hrabčáková.

Peniaze zo schválenej hypotéky by ste mali mať v najlepšom prípade na účte do dvoch týždňov. „Celková lehota od podania žiadosti po čerpanie úveru sa pohybuje od niekoľkých dní až do približne dvoch týždňov. Samozrejme, závisí to od toho, či má banka k dispozícii všetky doklady, ktoré požadovala,“ objasňuje Valéria Hrabčáková z Tatra banky.