Ceny nehnuteľností v pohybe: Nastať môžu 2 scenáre

Autor: Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky | 12.11.2025 | 3 min. čítania

V treťom kvartáli ceny nehnuteľností na Slovensku výrazne spomalili. Pre kupujúcich je to vítaná zmena. Otázkou však zostáva, či ide o začiatok nového trendu, alebo len krátku prestávku pred ďalším výrazným zdražovaním.

Podľa štatistiky Národnej banky Slovenska (NBS) sa tempo rastu cien nehnuteľností znížilo:

• z priemerných 3 percent v predošlých štyroch kvartáloch 

• na 1,3 percenta v treťom kvartáli. 

Úroveň rastu cien však ostáva naďalej vysoká – medziročná zmena klesla z 12,8 na 11,7 percenta – priemerná cena za m² nehnuteľnosti tak po prvý raz prekročila hranicu 2 800 eur.

Domy stagnujú, tempo rastu bytov sa zmiernilo

• Ceny domov sa v treťom kvartáli takmer nezmenili. Medzikvartálny rast dosiahol len 0,1 percenta. 
• Pri bytoch rast pokračoval, no bol miernejší než v predchádzajúcich obdobiach – dosiahol len 2 percentá. 

Jedným z možných vysvetlení je sezónny pokles aktivity na trhu. Podľa reportu NBS klesol v tomto období počet inzerátov o 9 percent.

Dva možné scenáre vývoja cien

V ďalšom období môžu nastať dva scenáre – pokračovanie súčasného spomalenia alebo návrat k dynamike z prvej polovice roka.

Scenár 1: Pokračovanie súčasného spomalenia

Ak by sa súčasné spomalené tempo rastu cien udržalo aj v ďalších troch kvartáloch, priemerná cena nehnuteľností by za rok vzrástla približne o 5 percent.

• Pri nehnuteľnosti v hodnote 200 000 eur by to znamenalo nárast o 10 000 eur. 
• Kupujúci by mali viac priestoru na výber a rozhodovanie.

 

Scenár 2: Návrat k tempu z prvej polovice roka

Ak by sa trh vrátil k dynamike rastu z prvého polroka 2025, medziročný nárast cien by mohol dosiahnuť viac ako 10 percent.

• Pri nehnuteľnosti v hodnote 200 000 eur by to znamenalo nárast o 20 000 eur.
• Kupujúci by museli reagovať rýchlejšie, aby sa vyhli vyšším cenám.

 

Aby ste si rozdiel medzi pomalým a dynamickým scenárom vedeli lepšie predstaviť, pripravili sme graf. Na vodorovnej osi sú mesiace, na zvislej medziročné tempo rastu cien nehnuteľností:

Čo ovplyvní ďalší vývoj cien?

Na dopyt po nehnuteľnostiach vplývajú dva protichodné faktory, ktoré môžu ovplyvniť aj samotný vývoj cien: 

• Dostupnejšie financovanie:
  
  Pokles úrokových sadzieb znižuje mesačné splátky hypoték. To motivuje ľudí ku kúpe nového bývania. 
  
  Ak dopyt rastie a ponuka nehnuteľností je obmedzená, ceny majú tendenciu rásť.

• Stagnácia na trhu práce:
  
  Počet pracujúcich sa pravdepodobne nezvýši, čo limituje počet potenciálnych uchádzačov o kúpu nehnuteľnosti.
  
  Ak dopyt stagnuje, ceny nehnuteľností sa môžu stabilizovať alebo rásť pomalšie.

Vývoj cien bude závisieť od toho, ktorý z týchto faktorov bude mať silnejší vplyv na správanie kupujúcich.

Čo bude ďalej?

To, či sa spomalenie rastu cien potvrdí aj vo štvrtom kvartáli, sa dozvieme už začiatkom februára, keď NBS zverejní štatistiky ponukových cien.

Sledujte pokračovanie 

Zaujíma vás, ako sa bude trh s nehnuteľnosťami vyvíjať ďalej? Prihláste sa na odber blogu a dostanete upozornenie hneď, ako zverejníme pokračovanie s dátami za štvrtý kvartál.

• Nezmeškáte nové analýzy.

• Budete medzi prvými, ktorí sa dozvedia aktuálne čísla.

• Získate prehľad, ktorý vám pomôže pri rozhodovaní.

Prihlásiť sa na odber 

 

Naspäť