Rast cien nehnuteľností opäť naberá na sile

Autor: Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky | 17.02.2026 | 2 min. čítania

Očakávané spomalenie rastu cien sa nakoniec nepotvrdilo. Nižšie úrokové sadzby a oživenie trhu s hypotékami opäť zvýšili tlak na ceny. 

Spomalenie počas leta sa tak javí skôr ako sezónne ochladenie trhu. V závere roka ceny rástli tempom presahujúcim 3 % za štvrťrok.

Lacnejšie hypotéky naštartovali dopyt

Pokles úrokových sadzieb v poslednom štvrťroku 2025 výrazne podporil záujem o kúpu nehnuteľnosti: 

• Priemerná sadzba klesla za tri mesiace o takmer 0,2 percentuálneho bodu, čo je najvýraznejší pokles za viac ako dva roky.
• Objem nových hypoték vzrástol medziročne o 8 %.

Ako to vplýva na dostupnosť bývania:

• Kombinácia vyšších cien, nižších úrokových sadzieb a rastu miezd o viac ako 5 % medziročne mierne zlepšila finančnú dostupnosť bývania.
• Stále je však tesne pod hranicou 100 bodov, čo v praxi znamená splátku hypotéky približne vo výške 25 % hrubého príjmu domácnosti. 

Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností v roku 2025:

• Priemerná cena za m² vzrástla o 12 % medziročne.
• Byty zdraželi ešte rýchlejšie – takmer o 13 %.
• Domy pridali približne 9 %.
• Dvojciferný rast cien bol v štyroch krajoch: Košickom (17 %), Prešovskom (14 %) , Bratislavskom (13 %) a Banskobystrickom (10 %).

 

Čo môže priniesť rok 2026?

Výhľad je zmiešaný:

• Z trhu práce prichádzajú signály o klesajúcom počte zamestnaných.
• Tretia vlna fiškálnej konsolidácie môže ešte viac zaťažiť rodinné rozpočty. 
• Rastúca neistota môže spomaliť rast cien. 
• Úrokové sadzby môžu ešte klesnúť.

Napriek tomu situácia zatiaľ nepripomína roky 2010 – 2015, keď bol trh dlhodobo slabý. 

Možné scenáre vývoja:

• Negatívny scenár:
  
  Ak by ceny rástli celý rok tempom okolo 3 % za štvrťrok, priemerná cena nehnuteľností by bola o 13 % vyššia ako v roku 2025. 
  
  Pri súčasnom spomaľovaní rastu nominálnych miezd smerom k 4 – 5 % by sa dostupnosť bývania zhoršila a ceny by sa vzďaľovali od dlhodobej rovnováhy.
• Realistickejší scenár:
  
  Rast cien by sa spomalil na 5 – 10 % ročne. V takom prípade by sa dostupnosť bývania udržala približne na dnešnej úrovni.

 

Naspäť