Úver so založením nehnuteľnosti

Vďaka založeniu nehnuteľnosti získate úver s nižšou úrokovou sadzbou a dlhšou dobou splácania. Na druhú stranu, úver so založením nehnuteľnosti má svoje špecifiká a nemusí byť ideálnym riešením pre každého záujemcu o financovanie. 

Skôr než podáte žiadosť o úver, zistite, ako ručenie nehnuteľnosťou funguje, aké podmienky musí nehnuteľnosť spĺňať a aké riziká sa s ním spájajú. 

Ktorý úver so založením nehnuteľnosti si vybrať? 

V Tatra banke si môžete vybrať z troch úverov so založením nehnuteľnosti. Vhodný produkt závisí najmä od toho, na čo chcete peniaze použiť. 

Hypotekárny úver na bývanie 

Hypotekárny úver využijete na kúpu bytu, domu alebo podielu na nehnuteľnosti, ale aj na výstavbu, dostavbu či rekonštrukciu. Pomôcť môže napríklad aj pri vyrovnaní spoluvlastníkov po dedičskom konaní. 

Hlavný benefit 

Úver môžete splácať až 30 rokov a pri splnení podmienok ním financovať až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. Konkrétna výška úveru závisí od hodnoty nehnuteľnosti, príjmu žiadateľa a posúdenia banky. 

Americká hypotéka bez dokladovania účelu 

Americká hypotéka je bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Peniaze môžete použiť napríklad na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí, rekreačnej nehnuteľnosti, auta alebo drahšieho vybavenia domácnosti. 

Hlavný benefit 

Banke nemusíte dokladovať, na čo ste peniaze použili. Získať môžete financovanie až do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. 

Refinančná hypotéka na existujúce úvery 

Refinančná hypotéka vám umožní preniesť hypotéku z inej banky do Tatra banky. Využiť ju môžete aj na spojenie viacerých úverov, pričom aspoň jeden z nich musí byť hypotekárny. 

Hlavný benefit 

Refinancovanie vám môže priniesť nižšiu mesačnú splátku, výhodnejšie podmienky alebo dodatočné finančné prostriedky. 

Tip: Vypočítajte si svoju mesačnú splátku

Zadajte svoju predstavu a vypočítajte si mesačnú splátku hypotéky za pár sekúnd s našou hypokalkulačkou.

Vypočítať

Založiť je možné len niektoré nehnuteľnosti

Ešte predtým, ako vôbec začnete uvažovať o úvere so založením nehnuteľnosti, overte si, či môžete vašu nehnuteľnosť založiť.  

Individuálne posúdenie si môžu vyžadovať najmä nehnuteľnosti z netradičných materiálov alebo budované netradičnou technológiou, napríklad montované, kontajnerové, mobilné, hlinené, slamené či zrubové domy, krtkodomy alebo domy z konopného betónu. 

„Ak rodina zvažuje založenie domu rodičov, mala by sa vopred informovať aj o možnosti jeho neskoršieho vyňatia zo zabezpečenia úveru. Nie je to automatické, banka pri posudzovaní žiadosti komplexne vyhodnotí všetky relevantné okolnosti vrátane toho, či má zostávajúce zabezpečenie dostatočnú hodnotu. Je preto dobré mať od začiatku plán, za akých podmienok by sa mohla nehnuteľnosť rodičov zo založenia uvoľniť.“ 

Valéria Hrabčáková, oddelenie úverových produktov, Tatra banka 

Môžete pri úvere založiť dve nehnuteľnosti? 

Áno. Ak hodnota jednej nehnuteľnosti nestačí na zabezpečenie požadovaného úveru, banka môže akceptovať dve nehnuteľnosti. Ich hodnoty sa pri výpočte LTV posudzujú spoločne. 

Založenie druhej nehnuteľnosti môže znížiť potrebu vlastných zdrojov, automaticky však nezaručuje vyšší úver. Banka stále posudzuje aj príjem, výdavky a celkovú schopnosť žiadateľa splácať. 

Môžete založiť nehnuteľnosť v spoluvlastníctve? 

Spravidla iba vtedy, ak so založením súhlasia všetci spoluvlastníci. Banka zvyčajne požaduje založenie nehnuteľnosti ako celku, nie iba samostatného spoluvlastníckeho podielu. 

Môžete založiť nehnuteľnosť s ťarchou? 

Existujúca ťarcha nemusí automaticky znamenať zamietnutie, závisí však od jej druhu. Pri refinancovaní môže byť záložné právo pôvodného veriteľa vyplatené a následne nahradené záložným právom novej banky. Vecné bremeno doživotného bývania alebo iné obmedzenia môžu založenie skomplikovať a banka ich posudzuje individuálne. 

Dá sa založená nehnuteľnosť neskôr vymeniť alebo vyňať? 

Áno, ale iba so súhlasom banky. Banka každý prípad posudzuje komplexne a preverí najmä aktuálny zostatok úveru, hodnotu nehnuteľnosti, ktorá má po zmene zostať ako zabezpečenie, ako aj ďalšie relevantné okolnosti. Môže si vyžiadať nový znalecký posudok alebo založenie náhradnej nehnuteľnosti. 

Môžete založiť aj rozostavanú nehnuteľnosť? 

Áno, rozostavaný dom alebo byt môže slúžiť ako zabezpečenie úveru. Stavba však musí byť v štádiu, v ktorom ju možno jednoznačne identifikovať, oceniť a zapísať do katastra. To neplatí pri americkej hypotéke, pri ktorej možno založiť iba dokončenú nehnuteľnosť akceptovanú bankou. 

Pri rozostavanom rodinnom dome môže banka požadovať najmä: 

• právoplatné stavebné povolenie, 
• geometrický plán, 
• projektovú dokumentáciu, 
• rozpočet výstavby, 
• znalecký posudok zohľadňujúci aktuálnu alebo budúcu hodnotu stavby, 
• doklady k pozemku, na ktorom dom stojí. 

Pri rozostavanom byte môže byť potrebné, aby bol zapísaný na liste vlastníctva a aby bytový dom dosiahol bankou požadované štádium výstavby. Konkrétne podmienky sa líšia podľa typu nehnuteľnosti a spôsobu financovania.

Aké nehnuteľnosti nemôžete založiť? 

• Družstevný byt 
• Bytový dom 
• Komerčný objekt 
• Poľnohospodársku pôdu 
• Nehnuteľnosti s nevyrovnanými vlastníckymi vzťahmi 
• Apartmány na krátkodobý prenájom 
• Pozemky so stavebnou uzáverou 
• Stavebný pozemok s nízkou stavebnou pripravenosťou (bez vybudovaných inžinierskych sietí, bez spevnenej prístupovej komunikácie) 
• Nehnuteľnosti bez zabezpečeného prístupu 
• Nehnuteľnosti v nevyhovujúcom technickom stave  

Čo ovplyvňuje výšku úveru so založením nehnuteľnosti

V prípade žiadosti o hypotéku posudzuje banka nielen to, či je nehnuteľnosť možné založiť, ale aj množstvo ďalších faktorov. Od nich sa následne odvíja celková výška úveru so založením nehnuteľnosti. 

• Hodnota nehnuteľnosti: Čím vyššou čiastkou je ohodnotená nehnuteľnosť, ktorá slúži ako zabezpečenie úveru, tým vyšší úver môžete získať. 
   
• Stav nehnuteľnosti: Trhovú hodnotu nehnuteľnosti, teda aj výšku úveru, ovplyvňuje tiež technický stav nehnuteľnosti a to, ako je udržiavaná. 
   
• Lokalita nehnuteľnosti: Ak sa nehnuteľnosť, ktorá slúži ako zabezpečenie úveru, nachádza v atraktívnej lokalite, môže byť úver vyšší. 
   
• Finančná situácia a príjem žiadateľa: Dôležitá je aj bonita, teda príjmy a výdavky žiadateľa o úver so založením nehnuteľnosti. 
   
• Úrokové sadzby pri rôznych dĺžkach fixácie: Výšku úveru a mesačné splátky ovplyvňujú aj aktuálne úrokové sadzby na trhu s hypotékami. 
   
• Podmienky centrálnej banky: Národná banka Slovenska (NBS) má vplyv na výšku úverov so založením nehnuteľnosti prostredníctvom rôznych regulácií a nariadení. 
   
• Typ úveru: Strop LTV (pomer medzi výškou sumy poskytovanej hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti) sa líši v závislosti od zvoleného typu úveru so založením nehnuteľnosti. 

Príklad: Akú hodnotu musí mať založená nehnuteľnosť? 

Orientačnú minimálnu hodnotu nehnuteľnosti vypočítate podľa vzorca: 

Požadovaná výška úveru ÷ (maximálne LTV ÷ 100)  = potrebná hodnota nehnuteľnosti 

Ak chcete získať úver vo výške 160 000 EUR a banka vám ho poskytne maximálne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, potrebujete založiť nehnuteľnosť v hodnote aspoň: 

160 000 EUR ÷ 0,80 = 200 000 EUR 

Ak by vám banka schválila financovanie do 90 % hodnoty nehnuteľnosti, jej potrebná hodnota by bola približne: 

160 000 EUR ÷ 0,90 = 177 778 EUR 

Konkrétne LTV závisí od typu úveru, účelu, nehnuteľnosti aj posúdenia banky. Tatra banka aktuálne pri hypotéke uvádza financovanie až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou.  

Čo ak banka určí nižšiu hodnotu nehnuteľnosti? 

Kúpna cena nemusí byť rovnaká ako hodnota, ktorú určí banka. Ak kupujete byt za 220 000 EUR, ale banka jeho hodnotu stanoví na 200 000 EUR, pri 80 % LTV vám môže na základe zabezpečenia poskytnúť najviac 160 000 EUR. Zvyšných 60 000 EUR musíte pokryť z vlastných zdrojov alebo ponúknuť ďalšiu nehnuteľnosť ako zabezpečenie. 

Ak založíte dve nehnuteľnosti, banka môže pri výpočte LTV vychádzať z ich spoločnej akceptovanej hodnoty. Ani dostatočne hodnotná nehnuteľnosť však automaticky nezaručuje schválenie požadovanej sumy, banka posudzuje aj príjem, existujúce dlhy, výdavky a schopnosť splácať. 

Ako prebieha založenie nehnuteľnosti pri úvere? 

Ak kupujete byt, dom alebo pozemok a využijete úver so založením nehnuteľnosti, po prevode vlastníctva ste jeho majiteľom vy. Na liste vlastníctva však pribudne záložné právo v prospech banky, ktoré slúži ako zabezpečenie. 

Ako to vyzerá v praxi? 

1. Banka preverí nehnuteľnosť 

Najskôr sa pozrie na to, čím chcete za úver ručiť. Zaujíma ju typ nehnuteľnosti, jej technický stav, lokalita, prístupová cesta aj údaje na liste vlastníctva. Overí tiež, či na nej nie sú právne spory alebo ťarchy, ktoré by založenie komplikovali. 

2. Určí sa jej hodnota 

Nasleduje ocenenie nehnuteľnosti. Banka môže vychádzať zo znaleckého posudku alebo z iného spôsobu ocenenia, ktorý akceptuje. Práve hodnota určená bankou ovplyvní, akú vysokú sumu vám môže požičať. 

3. Podpíšete zmluvy 

Po schválení úveru podpíšete úverovú zmluvu a spolu s vlastníkmi nehnuteľnosti aj záložnú zmluvu. Ak ručíte napríklad rodičovským domom, záložnú zmluvu podpisujú rodičia ako jeho vlastníci spolu s vami. Nemusia byť zároveň dlžníkmi, ale so založením svojho domu musia súhlasiť. 

4. Záložné právo sa zapíše do katastra 

Záložnú zmluvu a návrh na vklad záložného práva doručíte na príslušný katastrálny odbor. Kataster následne vyznačí, že o zápise rozhoduje, a po povolení vkladu sa záložné právo objaví na liste vlastníctva. 

5. Nehnuteľnosť poistíte 

Pred čerpaním úveru je potrebné zabezpečiť poistenie zakladanej nehnuteľnosti a splnenie podmienok, ktoré banka uviedla v úverovej zmluve. 

Šetrite svoj čas 

Nechajte návštevu katastra na nás. Služba je spoplatnená vo výške 20 EUR (za jednu návštevu katastra). 

Rovnako vám vieme pomôcť s poistením. Poistenie nehnuteľnosti od poisťovne Allianz - Slovenská poisťovňa, a. s. alebo UNIQA pojišťovna, a.s., pobočka poisťovne z iného členského štátu vám sprostredkujeme priamo v našej pobočke alebo telefonicky cez službu DIALOG Live. 

Zistiť viac

Ako o úver so založením nehnuteľnosti požiadať?

Žiadosť o hypotéku má viac krokov než žiadosť o bežný spotrebný úver. Banka totiž neposudzuje iba váš príjem a schopnosť splácať, ale aj nehnuteľnosť, ktorou budete za úver ručiť. Na prvú konzultáciu však ešte nemusíte prísť so všetkými dokumentmi. 

1. Zistite, aký úver si môžete dovoliť 

Prvý odhad môžete získať z pohodlia domova bez návštevy pobočky. V hypokalkulačke si orientačne vypočítate výšku úveru a mesačnej splátky. Ak chcete svoje možnosti prebrať individuálne, môžete sa na diaľku spojiť s odborníkom Tatra banky prostredníctvom kontaktného centra DIALOG Live. 

Dozviete sa, aká výška úveru môže zodpovedať vášmu príjmu, koľko vlastných peňazí budete potrebovať a či je vybraná nehnuteľnosť vhodná na založenie. Na osobné stretnutie tak prídete už s konkrétnejšou predstavou o možnostiach financovania. 

2. Pripravte si potrebné dokumenty 

Hypotekárny bankár vám podľa účelu úveru povie, ktoré doklady bude banka potrebovať. Najčastejšie ide o doklady totožnosti, doklady o príjme, dokumenty k účelu úveru a podklady k zakladanej nehnuteľnosti. 

3. Podajte žiadosť o úver 

Samotnú žiadosť podáte u hypotekárneho bankára v pobočke Tatra banky. Spoločne si nastavíte požadovanú výšku úveru, dobu splácania, fixáciu úrokovej sadzby aj spôsob čerpania. 

4. Banka posúdi vás aj nehnuteľnosť 

Banka preverí váš príjem, pravidelné výdavky, existujúce úvery a schopnosť splácať. Zároveň posúdi právny stav, technický stav a hodnotu nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť ako zabezpečenie. 

5. Podpíšete zmluvy a splníte podmienky čerpania 

Po schválení podpíšete úverovú dokumentáciu. Nasleduje zápis záložného práva do katastra, poistenie nehnuteľnosti a splnenie ostatných podmienok uvedených v zmluve. Potom môže banka úver uvoľniť.

Sledujte stav žiadosti o hypotéku online

Stav rozpracovanej žiadosti o hypotéku môžete sledovať v mobilnej aplikácii Tatra banka.

Uvidíte, ktorými fázami už prešla, a dostanete upozornenie, keď bude banka potrebovať vašu súčinnosť.

Zistiť viac

Aké dokumenty sú k žiadosti o úver potrebné?

K žiadosti o úver so založením nehnuteľnosti budete potrebovať viacero dokumentov. 

Napríklad Tatra banka požaduje tieto doklady: 

• doklady totožnosti všetkých žiadateľov (napríklad občiansky preukaz); 
   
• doklady o príjme žiadateľov (napríklad v prípade príjmu z podnikania alebo príjmu zo zahraničia); 
   
• doklady na účel úveru (napríklad kúpnu zmluvu nehnuteľnosti, stavebné povolenie či položkový rozpočet výstavby, v prípade americkej hypotéky ich potrebovať nebudete); 
   
• doklady k založenej nehnuteľnosti (dôležitý je predovšetkým 1 originál znaleckého posudku, ktorý nesmie byť starší ako 1 rok, v prípade refinančného úveru akceptuje Tatra banka aj starší posudok, ale nie starší ako 7 rokov). 
   

Znalca vybavíme za vás

Ak zakladáte byt, môžete požiadať o zabezpečenie znaleckého ohodnotenia priamo Tatra banku. A to v prípade, že nejde o financovanú nehnuteľnosť pri úvere s účelom nadobudnutie.

Ak je zakladanou nehnuteľnosťou dom alebo stavebný pozemok, je potrebné požiadať o vypracovanie znaleckého posudku priamo znalca v odbore stavebníctva.

Ako začať čerpať úver so založením nehnuteľnosti?

Po schválení úveru so založením nehnuteľnosti vás čaká podpis zmlúv, zápis záložného práva do katastra a poistenie zakladanej nehnuteľnosti. Po splnení týchto a ďalších podmienok uvedených v úverovej zmluve môžete požiadať o čerpanie úveru. 

1. Podpíšete zmluvnú dokumentáciu.

Zmluvy môžete podpísať v ktorejkoľvek pobočke Tatra banky bez poplatku. Podpis je možné vybaviť aj pred notárom alebo na matrike, v takom prípade však zaplatíte poplatok. 

2. Podáte návrh na vklad záložného práva.

Na príslušný katastrálny odbor okresného úradu odovzdáte: 

• 2 vyhotovenia návrhu na vklad záložného práva, 
• 2 vyhotovenia zmluvy o záložnom práve, 
• kópiu plnej moci za banku, 
• ďalšie dokumenty uvedené v prílohe k záložnej zmluve. 

3. Pri podaní zaplatíte správny poplatok za návrh na vklad. 

4. Potvrdený návrh doručíte banke.

Jeden originál návrhu na vklad záložného práva potvrdený katastrom odovzdáte banke. 

5. Poistíte zakladanú nehnuteľnosť.

Poistenie nehnuteľnosti je pri hypotéke povinné. Banke predložíte poisťovňou potvrdené tlačivo Potvrdenie prijatia oznámenia o vzniku záložného práva. Poistenie vám môže sprostredkovať aj Tatra banka. 

6. Požiadate o čerpanie úveru.

Po splnení všetkých individuálnych podmienok uvedených v úverovej zmluve môžete požiadať banku o uvoľnenie peňazí. 

Podrobný priebeh vybavenia hypotéky nájdete aj v našom Sprievodcovi hypotékou. 

Výhody a nevýhody úveru so založením nehnuteľnosti 

Úver so založením nehnuteľnosti môže ponúknuť výhodnejšie podmienky než bežný spotrebný úver. Na druhej strane prináša viac administratívy a predovšetkým riziko spojené s ručením nehnuteľnosťou. Preto neporovnávajte iba výšku mesačnej splátky, ale aj celkové náklady a dĺžku splácania. 

Ručenie nehnuteľnosťou neznamená, že sa banka stane jej vlastníkom. Nehnuteľnosť zostáva vo vašom vlastníctve, ale na liste vlastníctva bude zapísané záložné právo v prospech banky. 

Ak sa dostanete do problémov so splácaním, neznamená to, že po jednej nezaplatenej splátke automaticky prídete o nehnuteľnosť. Dôležité je čo najskôr kontaktovať banku a hľadať riešenie.  

Až keď dostupné možnosti zlyhajú a klient nespolupracuje, môže banka pristúpiť k výkonu záložného práva, napríklad k predaju nehnuteľnosti v dražbe. Výťažok sa použije na úhradu dlhu, úrokov a súvisiacich nákladov.  

Najčastejšie mýty 

• Založená nehnuteľnosť patrí banke. Nie, vlastníkom zostávate vy. 
   
• Nižšia mesačná splátka znamená lacnejší úver. Nie vždy. Pri dlhšom splácaní môžete celkovo zaplatiť viac. 
   
• Po jednej nezaplatenej splátke banka nehnuteľnosť predá.
  
  „Jedna oneskorená splátka neznamená, že klient automaticky príde o nehnuteľnosť. Ak však začne mať problémy so splácaním, mal by banku kontaktovať čo najskôr. Včasná komunikácia výrazne zvyšuje šancu nájsť riešenie ešte predtým, ako sa situácia zhorší.“  
  
  Miroslava Fifíková, vedúca oddelenia Retail Credit Portfolio Management, Tatra banka 

Naše odporúčania

Na záver prinášame niekoľko rád, ktoré vám môžu zjednodušiť vybavenie úveru so založením nehnuteľnosti a pomôcť predísť problémom pri jeho splácaní: 

• Overte si, či všetci vlastníci zakladanej nehnuteľnosti rozumejú rizikám. Platí to najmä vtedy, keď rodičia ručia svojou nehnuteľnosťou za úver svojich detí. 
   
• Pri porovnávaní ponúk nesledujte iba úrok a mesačnú splátku.  Do ceny úveru môžu vstupovať aj poplatky a poistenie, preto si pozrite celkovú sumu, ktorú za úver zaplatíte. Nájdete ju v reprezentatívnom príklade v kalkulačke. 
   
• Vopred sa informujte o podmienkach predčasného splatenia a prípadného refinancovania úveru. 
   
• Pred dátumom splátky majte na účte dostatok peňazí a vytvorte si finančnú rezervu na neočakávané výdavky alebo výpadok príjmu. 
   
• Zvážte poistenie schopnosti splácať úver. Môže vám pomôcť napríklad pri dlhodobej práceneschopnosti alebo strate zamestnania, rozsah ochrany však závisí od zvoleného poistenia a jeho podmienok. 
   
• Ak začnete mať problémy so splácaním, kontaktujte banku čo najskôr. Čím skôr situáciu začnete riešiť, tým viac možností môžete mať k dispozícii. 
   

„Pri výbere úveru so založením nehnuteľnosti by klient nemal sledovať iba výšku mesačnej splátky. Dôležitá je aj finančná rezerva a plán, ako by zvládol splácanie pri neočakávanom výpadku príjmu. Pomôcť môže vhodne nastavené poistenie, vždy je však potrebné poznať rozsah krytia a poistné podmienky.“ 

Valéria Hrabčáková, oddelenie úverových produktov, Tatra banka