Kúpa a hodnota nehnuteľnosti a znalecký posudok

Pri kúpe nehnuteľnosti je najdôležitejšia cena. Predávajúci ju často nadhodnotí, preto je dobré a v zmysle regulácie potrebné predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Ten zároveň patrí k hlavným dokladom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky. Viete, aké dokumenty budete potrebovať k vybaveniu znaleckého posudku a koľko času to celé zaberie?

Kto vám pomôže vypracovať znalecký posudok?

Znalecké posudky na ohodnotenie nehnuteľnosti (všeobecnú hodnotu) vám môže vypracovať znalec zapísaný v zozname Ministerstva spravodlivosti SR v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti.

Ako dlho trvá vypracovanie znaleckého posudku?

Vytvorenie znaleckého posudku na odhad ceny nehnuteľnosti trvá niekoľko dní, v krajnom prípade aj niekoľko týždňov. Doba trvania závisí od dohody a vyťaženosti vybraného znalca. Podklady sa odlišujú podľa druhu nehnuteľnosti.

Aké podklady potrebujete a čo všetko treba zabezpečiť na ohodnotenie nehnuteľnosti?

Znalecký posudok na pozemok

V prípade pozemkov stačí označenie parciel v objednávke. Ostatné si zabezpečí znalec, a to:

• informáciu o existencii inžinierskych sietí,
• druh možnej zástavby v územnom pláne,
• list vlastníctva a katastrálnu mapu,
• obhliadku a fotodokumentáciu,
• ponuky na predaj porovnateľných nehnuteľností z internetu alebo iné relevantné podklady,
• informácie o dopravnom napojení, občianskej vybavenosti, parkoviskách, prístupových cestách atď.

Znalecký posudok na rodinný dom

Pri stavbách budete potrebovať:

• právoplatné stavebné povolenie (pokiaľ ide o rozostavanú stavbu),
• právoplatné kolaudačné rozhodnutie alebo iný doklad o veku stavby,
• projektovú dokumentáciu (ak je),
• geometrický plán, pokiaľ je potrebný (napr. pre rozostavanú stavbu).

Znalec zabezpečí nákresy (ak nie je projektová dokumentácia), list vlastníctva a katastrálnu mapu, fotodokumentáciu, ponuky na predaj (nájomné) porovnateľných nehnuteľností z internetu alebo iné, nájomné a poistné zmluvy, doklad na daň z nehnuteľností (ak sa počíta kombinovaná metóda) a iné podklady.

Znalecký posudok bytov a nebytových priestorov

Treba mať pripravenú poslednú zmluvu o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru a potvrdenie o veku bytového domu. Toto potvrdenie vystaví klientovi správca bytového domu. Znalec zabezpečí fotodokumentáciu a nákres bytu alebo nebytového priestoru.

Znalecký posudok rozostavanej stavby

Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti. Sú stanovené aj podmienky, kedy je stavba alebo byt rozostavanou stavbou. Pre banky sa to často spája aj so znaleckým posudkom o všeobecnej hodnote rozostavanej stavby alebo bytu.

  

Ako dlho platí znalecký posudok a koľko kópií by ste mali mať?

Platnosť znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota nehnuteľnosti, nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, ak ide o refinancovanie existujúceho úveru, môžu byť aj staršieho vypracovania, napr. 5 rokov. Počet kópií si určuje objednávateľ. Štandardne znalec odovzdáva objednávateľovi 2 – 3 kópie, pri požiadavke na vyšší počet kópií sa môže cena za znalecký posudok navýšiť. 

Vie vám banka zabezpečiť znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti?

Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu, rodinného domu či pozemku určeného na zastavanie. Banka ponúka pri bytoch na vybrané účely (napríklad údržba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena alebo jej výstavba, prípadne aj pri bezúčelovom úvere) možnosť zabezpečenia znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti do 24 hodín. Kým inde by ste možno pri iných metódach čakali týždeň či dokonca dlhšie, v Tatra banke vďaka zjednodušenému procesu ohodnotenia ušetríte čas. Pri využití služby znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti Tatra bankou klient nezíska od banky papierový znalecký posudok, ani iný dokument, dané ohodnotenie slúži len pre interné potreby banky. Cena znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti zabezpečeného bankou stojí 150 EUR za jeden byt (je súčasťou poplatku za úver).

Pri iných typoch nehnuteľností je potrebné, aby si klienti zabezpečili znalecký posudok rodinného domu či pozemku určeného na zástavbu vo vlastnej réžii. Aktuálne Tatra banka neprepláca klientom náklady za jeho vypracovanie.

Na čo si dať pozor pri akceptácii odborníka a jeho vypracovaného znaleckého posudku bankou?

 „Tatra banka akceptuje všetkých znalcov zo zoznamu, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalecký posudok je pre banku podkladom k posúdeniu nehnuteľnosti z pohľadu jej technického stavu, jej kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanoveniu hodnoty nehnuteľnosti. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, z uvedeného dôvodu pri doložení znaleckého posudku klientom v banke prebieha ešte jeho supervízia. Supervízia znaleckého posudku nie je v žiadnom prípade jeho kontrolou. Banka nie je inštitúcia, ktorá kontroluje prácu znalcov,“ hovorí Renáta Sprušanská.

„Nemá na to dôvod, keďže sa riadime presne stanoveným zákonným postupom a kontrolným orgánom (Ministerstvo spravodlivosti SR). Ten jediný nás môže kontrolovať. Sme povinní pracovať nestranne a riadne, v zmysle platných právnych predpisov. Máme tiež „vlastný“ trestný paragraf – nepravdivý znalecký posudok uvedený v trestnom zákone § 347,“ vysvetľuje znalec Ing. Miroslav Smatana.

„V procese supervízie banka aplikuje svoje interné pravidlá a metodické postupy a preto sa niekedy napríklad stane, že hodnota nehnuteľnosti stanovená v znaleckom posudku nie je bankou v plnom rozsahu akceptovaná alebo banka požaduje od klienta doloženie dodatočných podkladov k odhadu nehnuteľnosti,“ dodáva Renáta Sprušanská.

Bankou stanovená výsledná hodnota nehnuteľnosti vstupuje do schvaľovacieho procesu hypotéky a aj ona ovplyvňuje výšku samotného úveru.  

Ktoré faktory vplývajú na hodnotu nehnuteľnosti?

Základný a rozhodujúci faktor pri stavbách a bytoch je poloha v rámci Slovenska. Na hodnotu nehnuteľnosti má vplyv jej poloha v danej obci/meste, trh s nehnuteľnosťami, súčasný stav nehnuteľnosti, prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti a jej príslušenstvo/vybavenosť, umiestnenie bytu v bytovom dome, počet bytov v bloku či orientácia obytných miestností na svetové strany.

Nemenej zanedbateľnými pre odhad ceny nehnuteľnosti sú pracovné možnosti, skladba obyvateľstva v mieste stavby, orientácia nehnuteľnosti na svetové strany, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti a občianska vybavenosť. Do úvahy sa berie aj príroda a životné prostredie – prírodná lokalita v bezprostrednom okolí, kvalita životného prostredia. Podstatné pre ohodnotenie nehnutelnosti sú tiež možnosti zmeny v zástavbe a ďalšieho rozšírenia a dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti.

Pokiaľ ide o znalecký posudok na pozemok, berte do úvahy o niečo menej faktorov.

Podľa čoho sa môže líšiť cena (hodnota) nehnuteľnosti?

Základný rozdiel v hodnotách je podľa druhu nehnuteľnosti. Napríklad už desaťročia je jednotková hodnota rodinného domu v porovnaní s bytom približne polovičná. Rozdiel je aj v polohe v rámci Slovenska. Hodnoty klesajú v takejto hierarchii:

• Bratislava,
• krajské mestá,
• okresné mestá,
• mestá,
• obce,
• malé obce.

Znalecký posudok a jeho povinný obsah

Väčšina bánk požaduje vypracovanie znaleckého posudku v zmysle platných právnych predpisov na základe niekoľkých zákonov a vyhlášok Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, Federálneho štatistického úradu a na základe schválenej metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb.

V úvode znaleckého posudku uveďte:

1. úlohu znalca (podľa objednávky) a predmet znaleckého skúmania,
2. účel znaleckého posudku,
3. dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu),
4. dátum, ku ktorému sa odhad nehnuteľnosti alebo stavby vykonáva,
5. podklady na vypracovanie posudku,
6. použité právne predpisy a literatúra,
7. definície posudzovaných veličín a použitých postupov,
8. osobitné požiadavky zadávateľa.

V samotnom znaleckom posudku by mali byť:

1. Všeobecné údaje, ktoré obsahujú:

a) výber použitej metódy ohodnotenia nehnuteľnosti (zdôvodnenie, dôvody, podmienky, informácie o použitých rozpočtových ukazovateľoch),
b) vlastnícke a evidenčné údaje, najmä identifikáciu predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve,
c) údaje o obhliadke predmetu posúdenia, najmä dátumy vykonania obhliadky, zamerania a fotodokumentácie,
d) technickú dokumentáciu, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom,
e) údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom,
f) vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia,
g) vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia.
h) informácia z územného plánu o záväzných regulatívoch priestorového usporiadania a funkčného využívania pozemkov, názov územného plánu k rozhodnému dátumu a identifikácia, kde je územný plán verejne prístupný.

2. Stanovenie východiskovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti, ktoré obsahuje:

a) výpočet východiskovej a technickej hodnoty so stavebno-technickým opisom každej stavby a nehnuteľnosti samostatne tak, aby zachytil všetky významné údaje (zatriedenie objektu do číselného kódu Štatistickej klasifikácie stavieb, preskúmateľný výpočet opotrebovania a technického stavu...),
b) rekapituláciu východiskovej a technickej hodnoty ohodnocovaných stavieb.

3. Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ktoré obsahuje:

a) analýzu polohy nehnuteľnosti,
b) analýzu využitia nehnuteľnosti,
c) analýzu prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti, najmä nedostatky viažuce sa na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou.

4. V osobitných prípadoch ďalšie časti:

napríklad odhad nedostatkov viažucich sa na predmet posúdenia.

5. V závere znaleckého posudku:

rekapitulácie a odpovede na otázky z objednávky.

Znalecký posudok a jeho povinné prílohy

Okrem toho sú k znaleckému posudku potrebné aj viaceré prílohy. K povinným, rovnakým pre všetky znalecké posudky, patria najčastejšie nasledujúce:

1. objednávka,
2. doklady preukazujúce vlastníctvo nehnuteľnosti (napríklad list vlastníctva),
3. kópia z katastrálnej mapy,
4. doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti (len v prípade bytu),
5. geometrické plány (ak sú potrebné),
6. projektová dokumentácia (ak je k dispozícii) alebo nákresy stavby (bytu) potrebné na ohodnotenie (pôdorysy, rezy, situácia),
7. užívacie povolenie alebo iný doklad preukazujúci vek nehnuteľnosti,
8. fotodokumentácia.

Metódy pri stanovovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti:

1. metóda polohovej diferenciácie (založená na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorá sa uplatní na technickú hodnotu nehnuteľnosti),
2. metóda porovnávania (vykonáva sa na mernú jednotku – obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod., s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu),
3. kombinovaná metóda (len pre stavby schopné dosahovať výnos formou prenájmu),
4. výnosová metóda (pri pozemkoch, ktoré sú schopné dosahovať výnos).

„V zmysle platných právnych predpisov výber metódy vykoná znalec. Avšak väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve z nich, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná. Odporúčané priemerné koeficienty polohovej diferenciácie v tejto metóde však už nezodpovedajú súčasnému stavu trhu nehnuteľností na Slovensku. Markantné je to pri stanovovaní všeobecnej hodnoty pozemkov v malých obciach. Tu sa touto metódou už nedá stanoviť ich reálna všeobecná hodnota,“ spresňuje znalec Ing. Miroslav Smatana.

Úlohou znalcov je stanoviť čo najpravdepodobnejšiu všeobecnú hodnotu danej nehnuteľnosti, ktorej veľmi výstižnú definíciu nájdeme vo Vyhláške 492/2004.

„Preto by mal znalecký posudok určite obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Samozrejme, za podmienky, že znalec precízne použije príslušné porovnávacie faktory a má k dispozícii vhodné podklady (napríklad ponuky z realitných kancelárií, kúpne zmluvy a pod.). Pri pozemkoch je to jednoduchšie, pretože použité internetové ponuky sa dajú aj fyzicky obhliadnuť. Pri bytoch sa pri odhade nehnuteľnosti dá pracovať so zverejnenými opismi a fotografiami. Pri rodinných domoch nastáva komplikácia, lebo stavba sa nedá obhliadnuť zvnútra. Pre správnu orientáciu na trhu s nehnuteľnosťami je aj v tomto prípade použitie porovnávacej metódy stále vhodné,“ uzatvára Smatana.