1. Životné momenty
  2. /
  3. Ako postupovať pri pôžičke na bývanie

Kúpa nehnuteľnosti a znalecký posudok

Čo všetko potrebujete na vybavenie znaleckého posudku.

Posudok

V článku sa dozviete

Posudok
Po
su
dok

Pri kúpe nehnuteľnosti je najdôležitejšia cena. Predávajúci ju často nadhodnotí, preto je dobré vopred urobiť odhad všeobecnej (trhovej) hodnoty nehnuteľnosti. Budete však potrebovať znalecký posudok. Ten zároveň patrí k hlavným faktorom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky. Viete, čo všetko by mal obsahovať znalecký posudok, aké dokumenty budete potrebovať a koľko času to celé zaberie?

Ako veľmi podrobný by mal byť znalecký posudok?

V drvivej väčšine a v zmysle definície je práve kúpna cena tou správnou všeobecnou hodnotou danej nehnuteľnosti, preto je otázne, či treba znalecké posudky podrobne spracovávať pri predaji alebo kúpe nehnuteľností. Vhodná je napríklad metodika zjednodušeného ohodnotenia, ktorú využíva Tatra banka. Je skrátená, vo veľkej miere vyžaduje skúseného znalca, a hlavne využíva metódu porovnávania.

Znalecké posudky na nehnuteľnosti (všeobecnú hodnotu) vám môže vypracovať súkromný znalec, interný znalec banky alebo zmluvný znalec banky. Spolupráca znalca a banky by mala byť čo najužšia, najmä kvôli prístupu k cenovým mapám z kúpnych zmlúv, ktoré banka financuje. Kontrolu v banke zabezpečuje skúsený supervízor, čím sa eliminujú prípadné nedostatky. Rozhodujúca by však mala byť výsledná všeobecná hodnota nehnuteľnosti a nie „nepodstatné“ formálne detaily v znaleckom posudku.

Tatra banka využíva metodiku zjednodušeného ohodnotenia.
Tip
Tip

Zoznam znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky.

klavesnica
Cena
Ce
na

 

Koľko stojí znalecký posudok?

Vo všeobecnosti za znalecký posudok zaplatíte 100 až 350 EUR. Cena znaleckého posudku Tatra bankou odporúčaného znalca je 150 EUR.

Dom
Dom

Aké podklady potrebujeme, čo všetko zabezpečiť a koľko času to zaberie?

Vytvorenie znaleckého posudku trvá niekoľko dní. Podklady sa odlišujú podľa druhu nehnuteľnosti.

Znalecký posudok pozemku

V prípade pozemkov stačí označenie parciel v objednávke. Ostatné si zabezpečí znalec, a to:

  • informáciu o existencii inžinierskych sietí,
  • druh možnej zástavby v územnom pláne,
  • list vlastníctva a katastrálnu mapu,
  • obhliadku a fotodokumentáciu,
  • ponuky na predaj porovnateľných nehnuteľností z internetu alebo iné relevantné podklady,
  • informácie o dopravnom napojení, občianskej vybavenosti, parkoviskách, prístupových cestách atď.

Znalecký posudok na dom

Pri stavbách budete potrebovať:

  • stavebné povolenie (pokiaľ ide o rozostavanú stavbu),
  • kolaudačné rozhodnutie alebo iný doklad o veku stavby,
  • projektovú dokumentáciu (ak je),
  • geometrický plán, pokiaľ je potrebný (napr. pre rozostavanú stavbu).

Znalec zabezpečí nákresy (ak nie je projektová dokumentácia), list vlastníctva a katastrálnu mapu, fotodokumentáciu, ponuky na predaj (nájomné) porovnateľných nehnuteľností z internetu alebo iné, nájomné a poistné zmluvy, doklad na daň z nehnuteľností (ak sa počíta kombinovaná metóda) a iné podklady.

Znalecký posudok bytov a nebytových priestorov

Treba mať pripravenú poslednú zmluvu o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru a potvrdenie veku bytového domu. Znalec zabezpečí fotodokumentáciu a nákres bytu alebo nebytového priestoru.

Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti.
Stavba
Stav
ba

Znalecký posudok rozostavanej stavby

Znalecký posudok rozostavanej stavby

Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok v zmysle katastrálneho zákona § 46 o stupni ich rozostavanosti. Sú stanovené aj podmienky, kedy je stavba alebo byt rozostavanou stavbou. Pre banky sa to často spája aj so znaleckým posudkom o všeobecnej hodnote rozostavanej stavby alebo bytu.

Aká je platnosť znaleckého posudku a koľko kópií by ste mali mať?

Platnosť znaleckého posudku nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky od 3 do 6 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. Vzhľadom na to, že do hodnoty nehnuteľnosti vstupuje aj amortizácia, v zásade je možné akceptovať znalecký posudok nie starší ako 1 rok. Počet kópií si určuje objednávateľ.

Banka
Ban
ka

Vie vám banka zabezpečiť znalecký posudok?

Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu alebo domu. Banka ponúka pri bytoch na vybrané účely možnosť zabezpečenia znaleckého ohodnotenia do 24 hodín. Kým inde by ste možno pri iných metódach čakali týždeň, či dokonca dlhšie, v Tatra banke vďaka zjednodušenému procesu ohodnotenia ušetríte čas.

Pri iných typoch nehnuteľností je potrebné, aby si klienti zabezpečili znalecký posudok domu či inej nehnuteľnosti vo vlastnej réžii. Aktuálne banka nevypláca klientom náklady za jeho vypracovanie.

Vo všeobecnosti za znalecký posudok zaplatíte 100 až 350 EUR.
Vypra
covanie
Vypra
co
va
nie

znalecky posudok ohodnotenie

Na čo si dať pozor pri akceptácii odborníka a jeho vypracovaného znaleckého posudku bankou?

Najčastejšie problémy s akceptáciou nastávajú medzi supervízorom a znalcom. Supervízori by nemali vystupovať voči znalcom z pozície nadradenosti. Mali by spolupracovať a navzájom si odovzdávať skúsenosti.

Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti stanovenú znalcom nesmie banka svojvoľne znižovať. Mala by byť akceptovaná v plnej miere, ale znalec ju môže aj odmietnuť. To však musí mať nejaký dôvod. Je neprijateľné, aby banka klientovi oznámila, že znalecký posudok je zlý.

„Nemá na to dôvod, keďže sa riadime presne stanoveným zákonným postupom a kontrolným orgánom (Ministerstvo spravodlivosti SR). Ten jediný nás môže kontrolovať. Sme povinní pracovať nestranne a riadne, v zmysle platných právnych predpisov. Máme tiež „vlastný“ trestný paragraf – nepravdivý znalecký posudok uvedený v trestnom zákone § 347,“ vysvetľuje znalec Ing. Miroslav Smatana.

Hodnota
Hod
nota

Ktoré faktory vplývajú na hodnotu nehnuteľnosti?

Základný a rozhodujúci faktor pri stavbách a bytoch je poloha v rámci Slovenska. Na hodnotu nehnuteľnosti má vplyv jej poloha v danej obci/meste, trh s nehnuteľnosťami, súčasný stav nehnuteľnosti, prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti a jej príslušenstvo/vybavenosť, umiestnenie bytu v bytovom dome, počet bytov v bloku či orientácia obytných miestností na svetové strany.

Nemenej zanedbateľnými sú pracovné možnosti, skladba obyvateľstva v mieste stavby, orientácia nehnuteľnosti na svetové strany, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti a občianska vybavenosť. Do úvahy sa berie aj príroda a životné prostredie – prírodná lokalita v bezprostrednom okolí, kvalita životného prostredia. Podstatné sú tiež možnosti zmeny v zástavbe a ďalšieho rozšírenia a dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti.

Pokiaľ ide o znalecký posudok na pozemok, berte do úvahy o niečo menej faktorov.

Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti stanovenú znalcom nesmie banka svojvoľne znižovať.
Cena
Ce
na

bratislava

Podľa čoho sa môže líšiť cena (hodnota) nehnuteľnosti?

Základný rozdiel v hodnotách je podľa druhu nehnuteľnosti. Napríklad už desaťročia je jednotková hodnota rodinného domu v porovnaní s bytom približne polovičná. Rozdiel je aj v polohe v rámci Slovenska. Hodnoty klesajú v takejto hierarchii:

  • Bratislava,
  • krajské mestá,
  • okresné mestá,
  • mestá,
  • obce,
  • malé obce.
Obsah
Ob
sah

Znalecký posudok a jeho povinný obsah

Väčšina bánk požaduje vypracovanie znaleckého posudku v zmysle platných právnych predpisov na základe niekoľkých zákonov a vyhlášok Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, Federálneho štatistického úradu a na základe schválenej metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb.

V úvode znaleckého posudku uveďte:

  1. úlohu znalca (podľa objednávky) a predmet znaleckého skúmania,
  2. účel znaleckého posudku,
  3. dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu),
  4. dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje,
  5. podklady na vypracovanie posudku,
  6. použité právne predpisy a literatúra,
  7. definície posudzovaných veličín a použitých postupov,
  8. osobitné požiadavky zadávateľa.
Už desaťročia je jednotková hodnota rodinného domu v porovnaní s bytom približne polovičná.
Údaje
Údaje

ohodnotenie nehnutelnosti

V samotnom znaleckom posudku by mali byť:

1. Všeobecné údaje, ktoré obsahujú:

a) výber použitej metódy (zdôvodnenie, dôvody, podmienky, informácie o použitých rozpočtových ukazovateľoch),
b) vlastnícke a evidenčné údaje, najmä identifikáciu predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve,
c) údaje o obhliadke predmetu posúdenia, najmä dátumy vykonania obhliadky, zamerania a fotodokumentácie,
d) technickú dokumentáciu, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom,
e) údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom,
f) vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia,
g) vymenovanie pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia.

Obsah
Ob
sah

2. Stanovenie východiskovej a technickej hodnoty, ktoré obsahuje:

a) výpočet východiskovej a technickej hodnoty so stavebno-technickým opisom každej stavby a nehnuteľnosti samostatne tak, aby zachytil všetky významné údaje (zatriedenie objektu do číselného kódu Štatistickej klasifikácie stavieb, preskúmateľný výpočet opotrebovania a technického stavu...),
b) rekapituláciu východiskovej a technickej hodnoty ohodnocovaných stavieb.

3. Stanovenie všeobecnej hodnoty, ktoré obsahuje:

a) analýzu polohy nehnuteľnosti,
b) analýzu využitia nehnuteľnosti,
c) analýzu prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti, najmä nedostatky viažuce sa na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou.

4. V osobitných prípadoch ďalšie časti:

napríklad odhad nedostatkov viažucich sa na predmet posúdenia.

5. V závere znaleckého posudku:

rekapitulácie a odpovede na otázky z objednávky.

Základný rozdiel v hodnotách je podľa druhu nehnuteľnosti.
Prílohy
Prí
lo
hy

znalecky posudok povinne prilohy

Znalecký posudok a jeho povinné prílohy

Okrem toho sú k znaleckému posudku potrebné aj viaceré prílohy. K povinným, rovnakým pre všetky znalecké posudky, patria najčastejšie nasledujúce:

  1. objednávka,
  2. doklady preukazujúce vlastníctvo nehnuteľnosti (napríklad list vlastníctva),
  3. kópia z katastrálnej mapy,
  4. doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti (len v prípade bytu),
  5. geometrické plány (ak sú potrebné),
  6. projektová dokumentácia (ak je k dispozícii) alebo nákresy stavby (bytu) potrebné na ohodnotenie (pôdorysy, rezy, situácia),
  7. užívacie povolenie alebo iný doklad preukazujúci vek nehnuteľnosti,
  8. fotodokumentácia.
Metódy
Metó
dy

Metódy pri stanovovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti:

1. metóda polohovej diferenciácie (založená na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorá sa uplatní na technickú hodnotu),

2. metóda porovnávania (vykonáva sa na mernú jednotku – obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod., s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu),

3. kombinovaná metóda (len pre stavby schopné dosahovať výnos formou prenájmu).

V zmysle platných právnych predpisov výber metódy vykoná znalec. Avšak väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve z nich, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná. Odporúčané priemerné koeficienty polohovej diferenciácie v tejto metóde však už nezodpovedajú súčasnému stavu trhu nehnuteľností na Slovensku. Markantné je to pri stanovovaní všeobecnej hodnoty pozemkov v malých obciach. Tu sa touto metódou už nedá stanoviť ich reálna všeobecná hodnota,“ spresňuje znalec Ing. Miroslav Smatana.

Úlohou znalcov je stanoviť čo najpravdepodobnejšiu všeobecnú hodnotu danej nehnuteľnosti.
Úloha
Úlo
ha

znalecky posudok vypracovanie

Úlohou znalcov je stanoviť čo najpravdepodobnejšiu všeobecnú hodnotu danej nehnuteľnosti, ktorej veľmi výstižnú definíciu nájdeme vo Vyhláške 492/2004.

„Preto by mal znalecký posudok určite obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Samozrejme, za podmienky, že znalec precízne použije príslušné porovnávacie faktory a má k dispozícii vhodné podklady (napríklad ponuky z realitných kancelárií, kúpne zmluvy a pod.). Pri pozemkoch je to jednoduchšie, pretože použité internetové ponuky sa dajú aj fyzicky obhliadnuť. Pri bytoch sa dá pracovať so zverejnenými opismi a fotografiami. Pri rodinných domoch nastáva komplikácia, lebo stavba sa nedá obhliadnuť zvnútra. Pre správnu orientáciu na trhu s nehnuteľnosťami je aj v tomto prípade použitie porovnávacej metódy stále vhodné,“ uzatvára Smatana.

Váš názor nás zaujíma

Pomôžte nám robiť Životné momenty ešte kvalitnejšie

* Označené polia sú povinné
www.tatrabanka.sk | Dialog: *1100 | Tatra banka a.s.
https://www.tatrabanka.sk/sk/zivotne-momenty/znalecky-posudok/