Kde ešte ceny nehnuteľností rastú a kde už klesajú?
| 19.08.2026
| 3 min. čítania
Jedno číslo tentoraz nestačí na to, aby opísalo celý realitný trh. Kým v Košickom kraji ceny nehnuteľností stúpli o 4,2 %, v Prešovskom kraji o rovnakú hodnotu klesli. Rozdiely vidno aj medzi bytmi, domami, novostavbami a staršími nehnuteľnosťami. A Bratislava? Tá nepatrila medzi regióny s najrýchlejším rastom.
To najdôležitejšie na jednom mieste:
- 3 041 eur/m² bola priemerná cena bývania na Slovensku
- Ceny vzrástli o 1,2 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku a o 9,5 % medziročne
- Najrýchlejšie rástli v Košickom kraji (+4,2 %), klesli v Prešovskom a Banskobystrickom kraji
- Novostavby zdraželi vyše štyrikrát rýchlejšie než staršie nehnuteľnosti
- 3,79 % bola priemerná trhová sadzba hypoték v júni
Je toto začiatok obratu?
Najnovšie údaje priniesli dôležitý signál: ceny nehnuteľností stále rastú, no podstatne pomalšie než na začiatku roka.
Podľa dát Národnej banky Slovenska (NBS) dosiahla priemerná ponuková cena bývania v druhom štvrťroku 3 041 eur za meter štvorcový. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástla o 1,2 %, čo je výrazne menej než na začiatku roka, keď ceny stúpli o 3,4 %.
Spomalil sa aj medziročný rast cien. Kým v prvom štvrťroku dosahoval 11,3 %, v druhom štvrťroku klesol na 9,5 %.
Znamená to začiatok poklesu cien? Na úrovni celého Slovenska zatiaľ nie. Druhý štvrťrok však priniesol najpomalší medzikvartálny rast za viac než dva roky a naznačil, že obdobie veľmi rýchleho zdražovania sa môže postupne končiť.
Jedno číslo hovorí všetko. A zároveň vôbec nič.
Priemerná cena bývania je užitočný orientačný údaj. O realitnom trhu však prezrádza len časť príbehu.
Keď sa pozrieme na jednotlivé kraje, rozdiely sú výrazné:
| Kraj | Zmena oproti prvému štvrťroku 2026 |
|---|---|
| Košický | +4,2 % |
| Nitriansky | +2,9 % |
| Trnavský | +2,4 % |
| Trenčiansky | +1,6 % |
| Bratislavský | +1,0 % |
| Žilinský | +0,9 % |
| Banskobystrický | -1,3 % |
| Prešovský | -4,2 % |
Tá istá štvrťročná analýza ukazuje rast o 4,2 %, ale aj rovnako veľký pokles. Celoslovenský priemer tento kontrast jednoducho nedokáže zachytiť.
Najvýraznejší pokles zaznamenal Prešovský kraj. Neznamená to však, že by tam boli nehnuteľnosti lacnejšie než pred rokom. Aj po korekcii zostali ich ceny medziročne vyššie o 6,1 %.
Bratislavský kraj zaznamenal rast o 1 %. Vyššie tempo vykázali Košický, Nitriansky, Trnavský aj Trenčiansky kraj.
Pri čítaní regionálnych údajov je dôležitý ešte jeden detail. Ide o ponukové ceny z realitných inzerátov, nie o konečné ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti predali. Výsledok môže ovplyvniť aj to, aké byty a domy sa v danom období objavili v ponuke.
Byty, domy a tri čísla, ktoré prekvapia
Keď sa povie rast cien nehnuteľností, ľahko vznikne dojem, že celý trh sa pohybuje rovnakým smerom. Dáta však ukazujú trochu zaujímavejší obraz.
| Typ | Medzikvartálne | Medziročne | Priemerná cena |
|---|---|---|---|
| Byty | +1,6 % | +10,2 % | 3 430 eur/m² |
| Rodinné domy | +2,1 % | +3,1 % | 2 163 eur/m² |
Byty stáli v priemere 3 430 eur za meter štvorcový a medziročne zdraželi o 10,2 %.
Rodinné domy dosiahli priemernú cenu 2 163 eur za meter štvorcový a medziročne vzrástli o 3,1 %.
Počas samotného druhého štvrťroka však boli o niečo dynamickejšie práve domy. Ich ceny vzrástli o 2,1 %, zatiaľ čo byty zdraželi o 1,6 %.
Čo ťahalo ceny nahor? Novostavby
Ak existuje segment, ktorý v druhom štvrťroku tlačil ceny nahor najviac, boli to novostavby.
Ich ceny vzrástli o 2,9 %, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti zdraželi len o 0,7 %.
Hoci sa podiel novostavieb v ponuke mierne znížil, práve ony boli hlavným zdrojom celkového rastu cien.
Skúsenosť človeka, ktorý hľadá nový byt v developerskom projekte, tak môže byť úplne iná než skúsenosť kupujúceho zameraného na staršie bývanie.
Vyššie úrokové sadzby záujem o financovanie zatiaľ nezastavili
Kým rast cien nehnuteľností spomaľuje, záujem o financovanie bývania zostáva vysoký.
Banky v druhom štvrťroku poskytli úvery na bývanie vrátane refinancovania v objeme približne 3,56 miliardy eur. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku to bolo o 14,6 % viac, medziročne približne o 33 %.
A to aj napriek tomu, že priemerná trhová sadzba novoposkytnutých hypoték vzrástla z približne 3,43 % v prvom štvrťroku na 3,67 % v druhom štvrťroku. V júni dosiahla 3,79 %.
Vysoký objem úverov na bývanie je jedným z faktorov, ktorý naďalej pôsobí proti výraznejšiemu spomaleniu cien. Ak by úrokové sadzby pokračovali v raste, mohli by postupne ovplyvniť dostupnosť bývania aj ďalší vývoj cien. Zatiaľ však výraznejší útlm financovania nevidíme.
Má zmysel čakať na nižšie ceny?
To je otázka, ktorú si kladie veľká časť ľudí zvažujúcich kúpu bývania.
Druhý štvrťrok ukázal, že rast cien sa spomaľuje. Zatiaľ však neukázal, že by sa trh začal plošne otáčať smerom nadol.
V prospech ďalšieho rastu hovoria:
- obmedzená ponuka nehnuteľností,
- rýchlejší rast cien novostavieb,
- vysoký objem úverov na bývanie.
Naopak, tempo rastu môžu tlmiť:
- rastúce hypotekárne sadzby,
- slabšia dostupnosť bývania,
- postupné rozširovanie ponuky.
Čo by sa stalo, keby si ceny udržali tempo z druhého štvrťroka? Za rok by boli približne o 5 % vyššie. Nejde však o prognózu, iba o ilustračný prepočet.
Skutočný vývoj ovplyvnia najmä úrokové sadzby, príjmy domácností a situácia na trhu práce. Navyše, odpoveď nebude rovnaká pre všetky regióny ani pre všetky typy nehnuteľností.
Čo si odniesť z tejto analýzy?
Ceny nehnuteľností stále rastú, no už nie tak rýchlo. Záujem o financovanie bývania pritom zostáva silný aj po miernom zvýšení úrokových sadzieb.
Teraz bude zaujímavé sledovať, či sa ľudia budú do kúpy bývania púšťať rovnako aktívne aj v ďalších mesiacoch a čo to urobí s cenami.
Často kladené otázky o cenách nehnuteľností
Klesajú ceny nehnuteľností na Slovensku?
Nie, na úrovni celého Slovenska ceny nehnuteľností neklesajú. V druhom štvrťroku 2026 vzrástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,2 % a medziročne o 9,5 %. Ich rast sa však spomalil a v niektorých krajoch ceny klesli.
Aká je priemerná cena nehnuteľností na Slovensku za m²?
Priemerná ponuková cena bývania na Slovensku v druhom štvrťroku 2026 dosiahla 3 041 eur za m². Priemerná cena bytov bola 3 430 eur za m² a rodinných domov 2 163 eur za m².
Kde ceny nehnuteľností rastú a kde klesajú?
Najrýchlejšie rástli ceny nehnuteľností v Košickom kraji, a to o 4,2 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Ceny klesli v Prešovskom kraji o 4,2 % a v Banskobystrickom kraji o 1,3 %.
Podobné správy
https://www.tatrabanka.sk/sk/blog/ekonomicke-analyzy/kde-ceny-nehnutelnosti-rastu-a-kde-klesaju/