Od januára 2027 by sa mali zmeniť podmienky pri nových hypotékach

Autor: Simona Miklošovičová, hovorkyňa | 30.07.2026 | 3 min. čítania

Pripravované zmeny upravujú limity financovania a sprísňujú pravidlá pre žiadateľov s viacerými nehnuteľnosťami. Podmienky pre mladých záujemcov o prvé bývanie sa naopak uvoľnia.

Nové nastavenie limitov financovania

Pripravovaná novela opatrenia Národnej banky Slovenska upravuje pravidlá pri poskytovaní hypoték. Návrh smeruje k odlišným limitom podľa situácie klienta.
Zmena zasahuje najmä výšku úveru voči hodnote zakladanej nehnuteľnosti (LTV). Doterajšie maximum na úrovni osemdesiatich percent s výnimkami smeruje k rozlišovaniu limitov podľa účelu financovania a majetkovému postaveniu žiadateľa.

Prísnejšie pravidlá pri ďalších nehnuteľnostiach

Navrhovaná úprava by mala sprísniť podmienky pri kúpe ďalších nehnuteľností. Pri tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti by maximálne financovanie malo klesnúť na sedemdesiat percent hodnoty. Takéto nastavenie zvyšuje požiadavky na vlastné zdroje. Napríklad pri nehnuteľnosti za 300 000 EUR môže zmena znamenať potrebu vlastných financií navyše vo výške 30 000 EUR oproti aktuálnemu financovaniu do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. V praxi to môže ovplyvniť najmä investičné nákupy nehnuteľností.
Význam zohrávajú aj menej zrejmé situácie. Rozhodnutie o výške LTV môžu ovplyvniť podiely na nehnuteľnostiach alebo zapojenie spoludlžníka s existujúcim vlastníctvom. Spresňuje sa totiž definícia vlastníctva – za vlastníka sa bude považovať aj klient (hlavný dlžník, spoludlžníci), ktorý má podiel na nehnuteľnosti vo výške 50 % a viac.

Zmena sa týka aj posudzovania vlastníctva nehnuteľností pri všetkých účastníkoch úveru. Keďže nové pravidlá sprísňujú podmienky pre získanie najvyššieho podielu financovania pri tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti, v prípadoch, keď nebude možné počet nehnuteľností preukázať alebo overiť, môže byť maximálne LTV obmedzené na 70 %.

Podmienky pre prvé bývanie budú presne vymedzené

Návrh súčasne počíta s uvoľnením podmienok pre mladých klientov pri prvom bývaní. Financovanie až do deväťdesiatich percent hodnoty nehnuteľnosti môže zlepšiť dostupnosť bývania pre túto skupinu za podmienky, že budú splnené všetky obchodné a zákonné požiadavky. Nové zvýhodnenie smeruje na vybrané situácie, neuplatní sa napríklad pri rekonštrukcii zdedenej nehnuteľnosti, pri odkúpení podielu ani pri výmene existujúceho bývania za väčšie. Vplyv na výšku LTV môže mať aj spoludlžník, ktorý už vlastní inú nehnuteľnosť.

Zmeny aj pri výnimkách

Súčasťou navrhovaných zmien je aj prehodnotenie režimu výnimiek pri poskytovaní úverov. Keďže financovanie prvého bývania by malo byť dostupné až do výšky 90 % LTV bez potreby využitia výnimky, mení sa aj priestor na ich ďalšie využívanie. Zároveň sa diskutuje aj o tom, na ktoré typy financovania bude možné výnimky naďalej uplatňovať. Návrh počíta so znížením celkového limitu výnimiek – dnes môžu výnimky predstavovať až 20 % nových úverov.

Návrh opatrenia je aktuálne predmetom pripomienkového konania a ďalšieho legislatívneho procesu. Konečné podmienky jeho uplatňovania sa tak môžu ešte meniť. Tatra banka bude vývoj opatrenia naďalej monitorovať a klientov včas informovať o jeho finálnej podobe a dopadoch na financovanie bývania.

Kontakt pre médiá:
Simona Miklošovičová, hovorkyňa Tatra banky, [email protected], 0903 641 846