Investovanie do nehnuteľností: Ako začať a na čo si dať pozor

Čo je investovanie do nehnuteľnosti?

V jednoduchosti ide o nákup, držbu alebo správu nehnuteľného majetku s cieľom dosiahnuť zisk. Ten môže plynúť z dvoch hlavných zdrojov – z pravidelného príjmu z prenájmu a z dlhodobého rastu hodnoty nehnuteľnosti.

Ako upozorňuje Adam Babinec, ekonomický analytik Tatra banky, minulé výnosy nie sú zárukou budúcich výnosov. To, že aktuálne vidíme dvojciferné rasty cien nehnuteľností aj nájmov, ešte automaticky neznamená, že to tak bude aj naďalej. 

„Vo výpočtoch návratnosti je preto dobré počítať aj s pesimistickým scenárom. V rámci Európskej únie môže byť takýmto príkladom Taliansko, kde ceny nehnuteľností v období 2010 – 2025 dokonca klesli o 5 %,“ spresňuje ekonomický analytik.

Investovanie do nehnuteľnosti neznamená len fyzické vlastníctvo bytu či domu. Existujú dve základné cesty:

1. Priame investovanie 

Kúpa konkrétneho bytu, domu, apartmánu alebo pozemku do osobného vlastníctva s cieľom prenájmu alebo budúceho predaja.

2. Nepriame investovanie

Investovanie prostredníctvom realitných fondov alebo crowdfundingových platforiem, kde nehnuteľnosti spravujú profesionáli a investor sa podieľa na výnose.

Aké sú výhody a nevýhody investovania do nehnuteľnosti?

Každá investícia prináša výhody aj riziká. Pri nehnuteľnostiach investor najčastejšie zvažuje možnosť pravidelného príjmu z prenájmu, dlhodobý rast hodnoty a zároveň náklady na kúpu, údržbu či správu.

Pre koho je investovanie do nehnuteľností vhodné?

Tento typ aktíva je ideálny pre dlhodobých investorov s investičným horizontom 10 a viac rokov. Ak hľadáte spôsob, ako ochrániť úspory pred infláciou a preferujete niečo hmatateľné, reality sú správnou voľbou. 

Je vhodné pre konzervatívnejších investorov, ktorí majú k dispozícii voľný kapitál (aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti) a majú dostatočnú bonitu na získanie úveru.

Je investovanie do nehnuteľnosti rizikové?

Hoci investiční experti reality považujú skôr za konzervatívnu investíciu, nie sú bez rizika. Medzi tie hlavné patria:

• Legislatívne zmeny: Zmeny v daniach z prenájmu alebo sprísnenie podmienok pre krátkodobé prenájmy (napr. Airbnb).
   
• Trhové riziko: Politický režim, ekonomická kríza alebo vysoké úrokové sadzby môžu dočasne stlačiť ceny nadol.
   
• Problémoví nájomníci: Neplatiči alebo poškodenie majetku môžu výrazne odkrojiť z vášho ročného výnosu.
   
• Lokalita: V regióne, ktorý sa v čase vyľudňuje alebo má vysokú nezamestnanosť, je problematické nehnuteľnosť obsadiť.
   

Aká je výnosnosť investovania do nehnuteľnosti?

Celkový výnos sa skladá z výnosu z prenájmu (tzv. yield) a kapitálového zhodnotenia. V slovenských podmienkach sa čistý ročný výnos z prenájmu v krajských mestách pohybuje priemerne medzi 3 % až 5 %.

Príklad výpočtu hrubej výnosnosti (Gross Yield)

Pred rozhodnutím o kúpe si vypočítajte, či sa vám investícia oplatí pomocou vzorca:

Hrubý výnos (%) = (Ročný príjem z nájmu / Kúpna cena nehnuteľnosti) × 100

Príklad:

Kúpite byt za 200 000 EUR a mesačné nájomné je 800 EUR. 

• Ročný príjem z nájmu: 800 × 12 = 9 600 EUR
   
• Hrubý výnos: (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 %
   

Čo to znamená?

Hrubá výnosnosť 4,8 % znamená, že ročný príjem z nájmu predstavuje 4,8 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, avšak ešte pred odpočítaním nákladov, daní, opráv alebo obdobia bez nájomníka. 

Na druhej strane nepočítame ani s kapitálovým zhodnotením (nárast ceny nehnuteľnosti), ktoré pre predstavu za posledných 15 rokov predstavovalo na Slovensku v priemere 6,2 % ročne.  

Ako sa zmení výpočet pri kúpe investičnej nehnuteľnosti na hypotéku?

V prípade rovnakého bytu by investor:

• zaplatil 20 % z vlastných zdrojov (40 000 EUR) a 
   
• zvyšných 80 % by získal z hypotekárneho úveru (160 000 EUR). 
   

Počiatočný vstupný kapitál by tak bol len 40 000 EUR namiesto 200 000 EUR – pri rovnakých výnosoch z nájmu aj zo zhodnotenia nehnuteľnosti. 

Výpočet výnosnosti je však pri hypotéke o niečo zložitejší:

• od príjmov z nájmu odpočítajte okrem bežných nákladov aj náklady v podobe splátky úveru – pri hypotéke na 30 rokov vo výške 160 000 EUR a úrokovej sadzbe 3,5 % p. a. by mesačná splátka vyšla na cca 718 EUR;  
   
• v prípade kapitálového zhodnotenia odpočítajte od aktuálnej predajnej ceny nehnuteľnosti zostatok hypotéky a počiatočný vstupný kapitál.
   

Ako sa vyvíja trh s nehnuteľnosťami a kedy investovať

Trh s nehnuteľnosťami prechádza prirodzenými cyklami. Po období prudkého rastu cien v rokoch 2020 až 2022 prišlo ochladenie trhu spôsobené vyššími úrokovými sadzbami a slabším dopytom. Obrat však nastal už v priebehu roka 2024 a v roku 2025 rast cien naplno pokračoval.

„Ak sa pozrieme na vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od začiatku roka 2019 po koniec roka 2025, tak vidíme výrazný nárast. A to napriek krátkemu obdobiu poklesu v roku 2023, kedy ceny v medziročnom porovnaní klesli o viac ako 10 %,“ hovorí Adam Babinec z Tatra banky

„Ceny za týchto sedem rokov vzrástli až o 89 %, pričom najmenej rástli ceny v Trenčianskom kraji (76 %) a najviac v Košickom kraji (152 %). Najviac rástli dvojizbové byty (84 %), najmenej 5 a viac izbové byty (75 %), ceny domov narástli o 80 %,“ dodáva ekonomický analytik.

Podľa Národnej banky Slovenska vzrástli ceny bývania v roku 2025 medziročne o 12 %, pričom v poslednom štvrťroku sa rast cien ešte zrýchlil. Priemerná cena bývania dosiahla približne 2 906 EUR za m².

To naznačuje, že čakanie na „ideálny moment“ nemusí byť vždy najlepšia stratégia. Pri investovaní býva dôležitejšia kvalita nehnuteľnosti, lokalita a správne nastavené financovanie než snaha presne trafiť dno trhu.

Kedy investovať? 

Ideálny čas je vtedy, keď máte vyriešené vlastné financovanie. Čakať na „absolútne dno“ trhu je riskantné, pretože dlhodobý trend cien nehnuteľností je vďaka obmedzenej ponuke takmer vždy stúpajúci.

Ako investovať do nehnuteľnosti krok za krokom

Ak sa rozhodnete investovať do nehnuteľnosti, postupujte metodicky, aby ste minimalizovali emócie.

1. Prieskum trhu a stratégia

Definujte si, či chcete byt na dlhodobý prenájom pre rodinu, alebo garsónku pre študentov. Sledujte vývoj cien v lokalitách a plánovanú infraštruktúru (nové cesty, biznis centrá). 

„Dôležité je  pozrieť sa aj na vývoj počtu obyvateľov v danom meste, okrese alebo kraji alebo napríklad aj na počet zahraničných pracovníkov zamestnaných na danom území,“ radí Adam Babinec. 

„Dobré je sledovať aj správy o potencionálnom vznikaní a zanikaní nových firiem, čo ovplyvňuje mzdy a pracovné miesta v regióne. Príkladom môže byť nová automobilka v Košickom kraji, ktorá ešte ani nie je v prevádzke, no už teraz tu rastú ceny nehnuteľností najrýchlejšie zo všetkých krajov. Toto môže taktiež pomôcť potenciálnemu investorovi znížiť riziko neobsadenosti nehnuteľnosti v prípade prenájmu,“ dopĺňa analytik. 

2. Riešenie financovania

Málokto nakupuje len za hotovosť. Najčastejším nástrojom je investičná hypotéka. V Tatra banke vám vieme pomôcť s ohodnotením nehnuteľnosti, nastavením mesačných splátok aj s administratívou na katastri.

Tip na článok: Možnosti financovania kúpy nehnuteľnosti

3. Výber a kúpa nehnuteľnosti

Lokalita je kľúčová. Hľadajte byty s dobrou občianskou vybavenosťou. Po úspešnom vyjednaní ceny nasleduje právny proces – rezervačná zmluva, kúpna zmluva a vklad do katastra.

4. Správa a prenájom

Po kúpe nasleduje príprava na prenájom (zariadenie, fotenie) a hľadanie spoľahlivého nájomníka. Prípadne môžete zveriť správu externej firme.

Aké stratégie existujú?

• Kúpa a držba (Buy and Hold): Najbežnejšia stratégia. Cieľom je dlhodobý prenájom a predaj po rokoch, keď cena vzrastie.
   
• Fix and Flip: Kúpa nehnuteľnosti v zlom stave pod trhovú cenu, jej rýchla rekonštrukcia a následný predaj so ziskom.
   
• Investovanie do pozemkov: Kúpa ornej pôdy alebo záhrad s potenciálom, že sa v budúcnosti zmenia na stavebné parcely.
   
• Krátkodobý prenájom: Turisticky atraktívne lokality, vyšší výnos, ale oveľa náročnejšia správa.

Investovanie do realitných fondov

Ak nemáte stovky tisíc eur alebo čas na správu bytu, realitné fondy sú ideálnou alternatívou. Peniaze investorov sa v nich spájajú na nákup veľkých administratívnych budov, nákupných centier či logistických parkov.

Výhody:

• Nízky vstupný kapitál (často od 20 – 50 eur mesačne).
• Vysoká diverzifikácia (vlastníte podiely v desiatkach budov).
• Profesionálna správa (nestaráte sa o opravy ani nájomcov).

Nevýhody:

• Nemáte priamy vplyv na výber konkrétnej budovy.
• Poplatky za správu fondu.

Crowdfunding: Podobne ako fondy, ale investujete do konkrétneho projektu (napr. výstavba bytovky) s vopred stanoveným výnosom.

Oplatí sa viac kúpiť byt alebo investovať do realitného fondu?

Investovanie do nehnuteľnosti v zahraničí

Ak hľadáte spôsob, ako diverzifikovať svoje investičné portfólio nielen v rámci aktív, ale aj geograficky, investícia za hranicami Slovenska môže byť zaujímavou voľbou. Tento typ investície už dávno nie je výsadou len tých najbohatších. Vďaka financovaniu cez bezúčelovú hypotéku so založením tuzemskej nehnuteľnosti sa stáva čoraz populárnejším aj pre strednú triedu.

Ak však nechcete riešiť kúpu konkrétnej nehnuteľnosti, správu prenájmu či miestnu legislatívu, alternatívou môže byť aj diverzifikované investovanie cez fondy, ktoré umožňuje rozložiť riziko medzi viaceré trhy a segmenty. 

Prečo uvažovať o zahraničnom trhu?

Hlavným motivátorom je často vyššia výnosnosť, najmä v turisticky atraktívnych lokalitách. Kým výnos z bytu v Bratislave je stabilný, ale limitovaný, prímorský apartmán môže počas sezóny generovať výrazne vyššie zisky z krátkodobého prenájmu. Okrem toho získavate:

• Menovú diverzifikáciu: Ak investujete mimo eurozóny, chránite sa proti výkyvom eura.
   
• Osobný benefit: Nehnuteľnosť môžete časť roka využívať na vlastnú rekreáciu, čím šetríte náklady na dovolenku.

 

Populárne lokality a trendy

Slovenskí investori sa v súčasnosti zameriavajú najmä na tieto destinácie:

• Chorvátsko: Dlhodobo „slovenské more“. Výhodou je dostupnosť autom a vysoký dopyt po ubytovaní počas leta. Ceny nehnuteľností tu po vstupe do eurozóny zaznamenali stabilný rast.
   
• Španielsko (najmä Costa del Sol): Ponúka najdlhšiu sezónu v Európe, čo umožňuje celoročný prenájom. Ceny sú v mnohých regiónoch porovnateľné s cenami v našom hlavnom meste.
   

Na čo si dať pozor: Legislatíva a správa

Investovanie v zahraničí prináša špecifické výzvy, ktoré pri kúpe bytu v susednom meste neriešite:

• Miestna legislatíva a dane: Každá krajina má iné pravidlá pre prevod nehnuteľností, dane z držby majetku či poplatky za registráciu. V niektorých krajinách (napr. v Taliansku alebo Grécku) môže byť administratíva extrémne byrokratická.
   
• Správa na diaľku: Toto je najväčšia položka v rozpočte. Ak tam nežijete, potrebujete miestnu agentúru, ktorá sa postará o upratovanie, odovzdávanie kľúčov a údržbu. Tieto služby si zvyčajne účtujú 15 % až 30 % z hrubého výnosu.
   
• Právna istota: Odporúča sa vždy spolupracovať s miestnym právnikom, ktorý overí ťarchy na nehnuteľnosti, pretože procesy vymáhania práva môžu byť v zahraničí zdĺhavé a nákladné.
   

Tip pre investora:

„Pred kúpou v zahraničí si vždy preverte podmienky financovania. Väčšina slovenských bánk nevie založiť nehnuteľnosť nachádzajúcu sa mimo územia SR. V takom prípade musíte ručiť inou nehnuteľnosťou na Slovensku alebo žiadať o úver v miestnej banke danej krajiny,“ radí Valéria Hrabčáková z oddelenia úverových produktov Tatra banky.

5 chýb pri investovaní do nehnuteľností

1. Kúpa podľa emócií namiesto čísel

2. Podcenenie nákladov

3. Slabá lokalita

4. Bez rezervy

5. Príliš optimistický odhad nájomného

Často kladené otázky (FAQ)

Oplatí sa investovať do nehnuteľností?

Áno, z dlhodobého hľadiska ide o jeden z najstabilnejších spôsobov budovania majetku, najmä vďaka kombinácii pasívneho príjmu a nárastu hodnoty majetku.

Aký výnos má investovanie do nehnuteľnosti?

Priemerný čistý výnos sa pohybuje medzi 3 – 5 % ročne pri prenájme, plus historický nárast cien nehnuteľností, ktorý môže byť ďalších 3 – 7 % ročne v závislosti od cyklu.

Ako si vybrať nehnuteľnosť na investovanie?

Zamerajte sa na likviditu. Garsónka alebo 2-izbový byt v krajskom meste sa prenajíma a predáva oveľa rýchlejšie ako veľký dom na vidieku.

Upozornenie: 
Toto je marketingové oznámenie. Skôr ako urobíte akékoľvek investičné rozhodnutie, pozrite si štatút, predajný prospekt a dokument s kľúčovými informáciami podielového fondu, ktoré sú k dispozícii v pobočkách Tatra banky, a.s. a na www.tam.sk v slovenskom jazyku. S investíciou do podielového fondu je spojené aj riziko a doterajší výnos nie je zárukou budúcich výnosov.