Možnosti financovania kúpy nehnuteľnosti

Spomeniete si ešte, kedy ste prvýkrát zatúžili po vlastnom bývaní? Pravdepodobne to bolo po prvej hádke s rodičmi, keď ste chceli len jedno – mať vlastný priestor, v ktorom si budete môcť žiť podľa svojich pravidiel. Nasledovali internátne izby a byty so spolubývajúcimi, potom prvý spoločný podnájom s partnerom alebo ste si mohli dovoliť prenajať malý byt len pre seba.

Dnes máte stále zamestnanie, darí sa vám, plánujete svadbu, dieťa, možno už nejaké máte, no zistili ste, že vaša rodina sa rozrastie o ďalšieho člena. To všetko sú faktory, ktoré vás nútia uvažovať o vlastnom či väčšom bývaní. Znovu sa vraciate k detskému snu o vlastnom priestore, ktorý si upravíte podľa svojich predstáv a v ktorom budete žiť podľa vlastných pravidiel.

Doposiaľ ste zvládli urobiť všetky nevyhnutné úkony, ktoré súvisia s kúpou bývania. Naštudovali ste si, ako postupovať, a prečítali ste si rady, ako neurobiť pri výbere nehnuteľnosti žiadne chyby. Na webových stránkach realitných kancelárií ste si vytypovali konkrétne byty a domy, ktoré spĺňajú vaše požiadavky. Chceli by ste si pozrieť niektorú z ponúk naživo? Ešte počkajte. Práve teraz je čas, aby ste zvážili svoje finančné možnosti a zamysleli sa nad tým, ako budete kúpu vašej vysnívanej nehnuteľnosti financovať. Prečítajte si, aké máte možnosti, aby ste sa mohli správne rozhodnúť.

Zváženie finančných možností je najdôležitejší krok

Pre financovanie bývania je táto rada nad zlato. Väčšina ľudí, ktorí sa chystajú na kúpu nehnuteľnosti, si myslí, že najdôležitejšie je nájsť vhodný byt či dom, ktorý zodpovedá všetkým ich stanoveným kritériám, a až po tomto procese prichádza na rad uvažovanie o tom, akým spôsobom nové bývanie zaplatia.

Kúpa nehnuteľnosti by sa však mala riadiť presne opačným procesom. Ako prvé by ste si mali overiť a dobre zvážiť svoje finančné možnosti a až po tomto úkone sa začať rozhliadať po byte snov. Vyhnete sa tak mnohým sklamaniam. Rozpočet je jediné kritérium v procese kúpy nehnuteľnosti, pri ktorom nemôžete robiť kompromisy. Spoľahnite sa na stanovisko banky a dajte na odporúčania finančného poradcu.

Samozrejme, je dôležité urobiť si predbežný prieskum, v akej cene sa pohybujú nehnuteľnosti, ktoré predbežne spĺňajú vaše kritériá. Vždy sa však snažte uvažovať triezvo. Dôkladne si prejdite váš rodinný rozpočet (výdavky, stav vašich úspor, výšku platu) a zistite, či budete schopní splácať úver v pravidelných mesačných intervaloch. Náklady na pokrytie splátok by nemali po odrátaní životného minima presahovať 60 % vášho čistého príjmu. 

Ak už máte približnú predstavu o vašich finančných možnostiach a cenách na realitnom trhu, je namieste navštíviť banku alebo finančného poradcu, ktorí vám ozrejmia vaše možnosti.

Na základe vašich finančných možností a ponuky na realitnom trhu dokáže banka posúdiť, za akých podmienok a či vôbec vám úver na dom alebo byt poskytne. Zároveň je tu možnosť, že vám banka vystaví úverový certifikát. Je to potvrdenie, ktorým banka deklaruje, že vám je schopná v budúcnosti poskytnúť hypotéku v sume, ktorá je uvedená na tlačive. Na jeho základe budete vedieť, v akej cenovej hladine sa môžete pri výbere bytu pohybovať. Jeho platnosť je tri mesiace a za ten čas môžete hľadať nehnuteľnosť s tromfom v rukáve.

Ak sa bude o konkrétnu nehnuteľnosť zaujímať viac ľudí, môžete ju získať práve vy. Predávajúci uprednostní skôr niekoho, kto má predschválenú hypotéku, ako toho, kto s vybavovaním úveru ešte len bude začínať.

Aké sú možnosti financovania kúpy nehnuteľnosti?

Hypotekárny úver na byt alebo dom je najčastejšou formou financovania kúpy nehnuteľnosti. Nie však jedinou. Existuje niekoľko ďalších možností, ako získať finančné prostriedky na kúpu vášho vysnívaného bývania. V tomto článku vám ponúkame ich prehľad, výhody i negatíva, aby ste si mohli vybrať tú najvhodnejšiu pre vás.

Aké sú teda ďalšie alternatívy financovania kúpy vášho nového domu či bytu?

• Požičajte si od rodiny či známych.
• Spoľahnite sa na vlastné úspory.
• Riešením môže byť aj americká hypotéka.
• Máte krátko po svadbe? Stavte na mladomanželskú pôžičku.
• Pomôžte si uplatnením daňového bonusu.

Jednou z možností financovania kúpy bývania je aj stavebné sporenie. V súčasnosti ho na slovenskom trhu poskytujú len tri stavebné sporiteľne.

Pôžička od rodiny či známych

Sú situácie, keď vám finančné prostriedky na kúpu nového bývania môžu poskytnúť rodičia, súrodenci alebo dobrí známi. Tento spôsob získania financií nie je bežný, no predstavuje výhodnú možnosť, často s nulovým úrokom. Pri požičiavaní peňazí od rodiny či známych by ste sa mali riadiť určitými zásadami. Toto priateľské gesto sa môže ľahko zvrtnúť a vaše rodinné či priateľské putá budú navždy narušené.

Ak si teda požičiate na financovanie nehnuteľnosti od blízkych osôb, nezabudnite dodržať tieto pravidlá:

• zvážte svoju finančnú situáciu a nikdy si nepožičiavajte viac, ako si môžete dovoliť vrátiť,
• presne opíšte účel svojej pôžičky a časový horizont, v ktorom ste ju schopní splatiť,
• ponúknite, že budete splácať aspoň so symbolickým úrokom (napríklad 0,5 %),
• dohodnite sa na detailných podmienkach – výška požičanej sumy, prípadný splátkový kalendár, termín splatenia, úroková sadzba, spôsoby splatenia, možnosti omeškania splátok a podobne,
• vypracujte zmluvu o pôžičke a nechajte ju notársky overiť. Prípadne nechajte celý administratívny proces na notársku kanceláriu.

Aj požičiavanie peňazí medzi priateľmi či rodinou je seriózna záležitosť a ústne dohody na rodinných oslavách či pri kamarátskom pive nie sú namieste. Vždy sa spoliehajte na písomnú dohodu, najmä preto, lebo v prípade kúpy bytu či domu ide o veľkú sumu peňazí. 

Vlastné úspory

Odkladali ste si tak dlho, až ste jedného dňa zistili, že z nasporených peňazí si môžete dovoliť kúpiť vlastné bývanie? V súčasnosti je tento scenár skôr filmový ako reálny, ale môže sa stať, že naozaj máte na kúpu bytu či domu dostatok finančných prostriedkov v hotovosti.
Táto možnosť je ideálna. V takom prípade vám stačí nájsť ideálnu nehnuteľnosť podľa vašich finančných možností a po splnení všetkých formalít iba previesť peniaze na účet predávajúceho.

Vlastné úspory vám však môžu výrazne pomôcť aj v prípade, ak financujete kúpu bývania pomocou hypotekárneho úveru. Poskytovanie hypoték, ktoré by pokrývali 100 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, totiž Národná banka Slovenska zakázala. Pripravte sa teda na to, že úver budete musieť nejakým spôsobom dofinancovať. Myslieť na vlastné bývanie sa preto vyplatí už niekoľko rokov pred samotnou realizáciou kúpy nehnuteľnosti. Je vhodné mať v úsporách aspoň 10 % z ceny nehnuteľnosti.

Ak sa vám však takúto sumu našetriť nepodarilo, sen o vlastnom bývaní ešte nie je stratený. Hypotéku vám môže pomôcť dofinancovať bezúčelák. Valéria Hrabčáková z Tatra banky dopĺňa: „Aktuálne môžu klienti získať úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. V prípade, ak klient nemá ďalšiu nehnuteľnosť ako zabezpečenie a potrebuje dofinancovať rozdiel kúpnej ceny, riešením môže byť bezúčelový spotrebný úver.“

Americká hypotéka

V živote existujú situácie, keď si potrebujete požičať od banky väčšiu finančnú sumu, no nie ste si presne istí, na aký účel peniaze použijete, prípadne nemáte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť alebo len nechcete zverejňovať dôvod vašej pôžičky. Na tento účel slúži americká hypotéka. Je to v podstate bezúčelový úver, s ktorým vám však banka požičia niekoľko stoviek tisíc eur, a to všetko bez udania dôvodu. Znie to rozprávkovo. Pozrite sa však, aké má americká pôžička výhody a nevýhody, aby ste vedeli racionálne zhodnotiť jej využitie.

Výhody americkej hypotéky:

• nemusíte dokladovať jej účel. Oceníte to najmä v prípade, ak chcete požiadať o hypotéku na alternatívny typ nehnuteľnosti, pričom ako zabezpečenie môžete použiť inú tuzemskú rezidenčnú nehnuteľnosť,
• predstavuje rýchlejší a jednoduchší spôsob získania financií ako klasická hypotéka, pretože nezahŕňa takú administratívnu záťaž.
   

Nevýhody americkej hypotéky oproti klasickému úveru sú:

• nižší maximálny strop pôžičky,
• môžete si požičať sumu maximálne do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti a
• nemôžete si uplatniť žiadne daňové úľavy.

Klasický hypotekárny úver

Podrobné informácie, ako získať hypotekárny úver na byt alebo dom, sme spomenuli v samostatných článkoch. Nájdete v nich všetky dôležité informácie súvisiace s administratívou a celkový postup, ktorý vás prevedie procesom žiadosti o hypotéku.

Zhrňme si aspoň základné vlastnosti, ktoré tento spôsob financovania kúpy nehnuteľnosti charakterizujú:

• Hypotekárny úver je najvyužívanejší finančný produkt pri kúpe nehnuteľnosti.
• Vďaka rastu miezd a nízkym úrokovým sadzbám je mimoriadne dostupný.
• Splátky úveru nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu žiadateľa.
• Výška úveru nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa. Ak je váš čistý mesačný príjem napríklad 900 EUR, ročne zarobíte 10 800 EUR, banka vám teda nepožičia viac ako 86 400 EUR. Ak už okrem hypotéky splácate navyše aj nejaký spotrebný úver, táto suma môže byť ešte nižšia. Pri manželoch sa príjmy spočítavajú, takže v žiadosti o hypotéku majú nevýhodu jednotlivci.
• Výška hypotéky až do 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, ktorú stanoví súdny znalec.
• Hypotéku budete musieť minimálne z 10 – 20 % dofinancovať vlastnými úsporami, bezúčelovým spotrebným úverom alebo založením ďalšej nehnuteľnosti.
• S vybavením hypotéky si vždy nechajte poradiť vo vašej banke alebo od skúseného finančného poradcu.

Prvým kontaktným miestom je určite internet, pomocou ktorého si môžete urobiť prvý prieskum jednotlivých hypotekárnych produktov, ktoré rôzne banky ponúkajú. Informácie uvedené na webových stránkach väčšinou obsahujú všetky základné údaje o hypotekárnych úveroch – výšku úrokovej sadzby, podmienky získania či výšku poplatkov.

Informácie, ktoré sa dozviete, sú však len veľmi všeobecné, preto je najlepšie kontaktovať banku osobne a dohodnúť si stretnutie. „Klienti majú možnosť kontaktovať banku viacerými spôsobmi, ktorými sú fyzická návšteva v pobočke Tatra banky alebo telefonická služba DIALOG Live na čísle *1100,“ vysvetľuje Valéria Hrabčáková z Tatra banky.

Mladomanželská pôžička

Tento spôsob financovania kúpy nového bývania je určený pre mladých ľudí, ktorí majú krátko po svadbe a rozhodli sa zaobstarať si nehnuteľnosť. Mladomanželskú pôžičku poskytuje Štátny fond rozvoja bývania. Všetky potrebné informácie vrátane tlačív nájdete podrobne rozpísané na webe Štátneho fondu rozvoja bývania.

O finančnú podporu môžu požiadať len manželia za týchto podmienok:

• nesmú presiahnuť vekovú hranicu 35 rokov (platí pre oboch),
• manželstvo musí byť uzavreté 36 mesiacov pred podaním žiadosti,
• manželia musia mať viac ako 18 rokov a trvalý pobyt na území Slovenskej republiky,
• celkový čistý príjem oboch manželov (príjmy sa posudzujú spoločne) nesmie prevýšiť 5-násobok životného minima. 

Na kúpu bytu alebo domu si môžete týmto spôsobom požičať aj do 100 % ceny nehnuteľnosti, najviac 120-tisíc EUR. Maximálny čas splácania je 40 rokov, pričom lehota splatnosti je do 65. roku života žiadateľov.

Ak sa vám narodí dieťa, môžete do jedného roka od vzniku tohto nároku písomne požiadať o odpustenie 2 000 EUR z požičanej sumy.

Daňový bonus

Zvýhodnené podmienky pri financovaní kúpy nehnuteľnosti predstavoval ešte pred pár rokmi Štátny príspevok pre mladých (pôžička pre mladých). Ponúkal zvýhodnenú úrokovú sadzbu vo výške 3 % (2 % poskytoval štát a 1 % banka). Tento finančný príspevok zanikol v roku 2018 a nahradil ho daňový bonus. Ten si môžete za určitých podmienok uplatniť pri klasickom hypotekárnom úvere, ktorý si vezmete v ktorejkoľvek banke.

Ak čerpáte hypotéku a máte do 35 rokov, môžete si raz ročne v daňovom priznaní uplatniť daňový bonus, ktorý predstavuje sumu 50 % zo zaplatených úrokov účelového úveru. Zníži sa vám základ dane, a tak ušetríte na dani z príjmu. 

Maximálna výška daňového bonusu je:

• 400 EUR za rok pre zmluvy uzatvorené od 01. 01. 2018 do 31. 12. 2023 vrátane, najviac zo sumy 50 000 EUR
• 1 200 EUR za rok pre zmluvy uzatvorené od 01. 01. 2024 vrátane, bez obmedzenia výšky úveru

Podmienkou uplatnenia daňového bonusu je priemerný mesačný príjem za predchádzajúci kalendárny rok nepresahujúci zákonom stanovenú výšku:

• Pre rok 2023 je to 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy.
• Pre rok 2024 je to 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy.

Môžete ho uplatniť počas prvých piatich rokov splácania pôžičky. 

Tip: Zišiel by sa vám úver súčasne na viacero vecí okolo bývania?

Navštívte pobočku banky, resp. kontaktujte zákaznícke centrum DIALOG Live na čísle *1100.

Spolu s hypotekárnym špecialistom nájdete optimálne riešenie. Môžete riešiť nielen nadobudnutie, výstavbu, zmenu, údržbu, ale i splatenie existujúcich úverov cez výhodnejšie podmienky.