Rekonštrukcia bytu: Koľko stojí a ako ju financovať?

Architekt Andrej Olah z ateliéru GRAU vysvetľuje, čo všetko si treba premyslieť, aké povolenia vybaviť, aký je rozdiel medzi rekonštrukciou a renováciou, a s akou finančnou rezervou rátať. Poradíme vám tiež, kedy sa oplatí prizvať architekta, ako si vybrať dodávateľa a čo si pýtať od stavebnej firmy po dokončení.  

Čo je rekonštrukcia bytu? 

Rekonštrukcia bytu je proces, ktorý vyžaduje stavebné zásahy do existujúceho priestoru s cieľom zlepšiť jeho funkčnosť, vzhľad alebo technický stav.  

Môže ísť o menšie úpravy, ako napríklad výmenu podlahy, kuchynskej linky či sanity, ale aj o rozsiahle zásahy, ako je kompletná výmena inžinierskych sietí, dispozičné zmeny alebo úpravy nosných konštrukcií.  

Cieľom rekonštrukcie je obnoviť opotrebované časti bytu alebo ho prispôsobiť aktuálnym potrebám a životnému štýlu. 

Kedy ide len o renováciu a kedy už o rekonštrukciu bytu? 

Renovácia je jednoduchší variant rekonštrukcie. Ide o povrchovú úpravu bytu – napríklad výmena podláh, maľovanie či výmena obkladov – bez zásahu do technických rozvodov.  

Rekonštrukcia je komplexnejší zásah, často vrátane zmien dispozície, zásahu do nosných stien či výmeny elektroinštalácie a rozvodov. 

Prečo sa ľudia rozhodnú pre rekonštrukciu? 

Dôvodov, prečo sa ľudia púšťajú do rekonštrukcie alebo prerábky bytu, je viacero: 

• Výmena technickej infraštruktúry – najmä v starších bytoch je potrebné meniť elektrorozvody, vodoinštalácie, kúrenie či odvody. 

• Zmena dispozície – ide často o zásadný dôvod. Noví majitelia si chcú byt prispôsobiť svojim potrebám a životnému štýlu. 

• Zvýšenie funkčnosti – cieľom je sfunkčniť priestor tak, aby lepšie vyhovoval každodennému životu. 

• Estetické dôvody – interiér sa prispôsobuje modernejším štandardom, osobnému vkusu alebo aktuálnym trendom. 

• Rodinné zmeny – iné potreby má mladý pár, iné rodina s deťmi alebo starší pár po odchode detí z domu. 

Prerábka bytu je často kombináciou praktických a osobných potrieb, pričom jej výsledkom by malo byť pohodlnejšie a kvalitnejšie bývanie. 

Aký je postup pri rekonštrukcii bytu?  

1. Potrebné povolenia a dokumenty 

Pred začiatkom rekonštrukcie bytu je dôležité zistiť, či plánované úpravy spadajú medzi drobné stavebné práce, alebo ide o väčší zásah do bytu. Od toho sa totiž odvíjajú vaše povinnosti voči stavebnému úradu: 

• Menšie úpravy, ako výmena obkladov, podláh či sanita, zvyčajne stačí len ohlásiť. Od 1. apríla 2025 sa ohlásenie podáva výhradne elektronicky cez Ústredný portál stavebníctva. 

• Väčšie zásahy, napríklad búranie priečok, zmena dispozície alebo výmena inžinierskych sietí, vyžadujú stavebné povolenie. Na jeho získanie budete potrebovať: 

  • projektovú dokumentáciu vypracovanú oprávneným architektom alebo projektantom, 

  • statický posudok, ak rekonštrukcia ovplyvňuje nosné prvky stavby, 

  • podanie žiadosti elektronicky cez portál verejnej správy. 

Prehľad formulárov a podmienok nájdete na stránke Ministerstva dopravy a výstavby SR. 

Ak ide o byt v pamiatkovo chránenej budove alebo v pamiatkovej zóne, je potrebné vyžiadať si aj súhlas príslušného pamiatkového úradu. 

Rýchly prehľad: 

• výmena podlahy, obkladov alebo sanity – bez povolenia 

• posunutie nenosnej priečky – ohlásenie cez IS MUNZ 

• zásah do nosných stien, zmena dispozície – stavebné povolenie + súhlas vlastníkov 

2. Zapojenie statika 

Ak plánujete búrať priečky alebo meniť nosné konštrukcie, je nevyhnutné prizvať statika, ktorý vypracuje odborný posudok. Tento dokument: 

• preverí, či sú zmeny bezpečné z hľadiska statiky, 

• je súčasťou projektovej dokumentácie pre stavebné povolenie, 

• môže vám ušetriť problémy v budúcnosti (napr. pri predaji nehnuteľnosti alebo kontrole z úradu). 

Statický posudok je potrebný aj pri bytoch v starších tehlových alebo panelových domoch, kde nie je vždy jasné, ktoré priečky sú nosné. 

  

3. Oznamovacia povinnosť voči susedom  

Rekonštrukcia môže byť hlučná a prašná – preto je slušné a v niektorých prípadoch aj povinné informovať susedov o rozsahu prác. Odporúča sa: 

• vylepiť oznam na vstupnú bránu alebo nástenku (môžete použiť jednoduchú šablónu), 

• informovať správcu bytového domu, najmä ak rekonštrukcia zasahuje do spoločných priestorov, 

• získať súhlas spoločenstva vlastníkov pri zásahoch do nosných prvkov alebo technických rozvodov. 

Pri rodinnom dome je to trošku flexibilnejšie, lebo dom patrí iba vám. Susedov sa nemusíte pýtať, kým nejde o dostavbu alebo nadstavbu, prípadne zmenu fasády, napríklad pri prebúravaní alebo zväčšovaní okien. 

4. Čas na vybavenie povolení 

Dĺžka vybavenia potrebných povolení závisí od typu rekonštrukcie a celkovej administratívnej náročnosti. V prípade jednoduchého ohlásenia počítajte so štandardnou lehotou do 15 dní.  

Ak rekonštrukcia vyžaduje stavebné povolenie, proces môže trvať 30 až 60 pracovných dní, niekedy aj dlhšie.  

Rýchlosť vybavenia ovplyvňuje najmä: 

• rozsah a zložitosť plánovaných prác, 
• kvalita a úplnosť predloženej dokumentácie, 
• aktuálne vyťaženie príslušného stavebného úradu, 
• doba, za akú sa vyjadria dotknuté osoby alebo inštitúcie (napríklad susedia, správca domu či statik). 

Preto odporúčame začať s vybavovaním povolení dostatočne vopred a pripraviť si všetky podklady už pri podaní žiadosti. 

5. Zháňanie majstrov a realizácia 

Keď máte vybavené všetky potrebné povolenia, môžete pristúpiť k výberu dodávateľov. Na začiatok si pripravte orientačný rozpočet, ktorý zohľadní rozsah plánovaných prác. Následne oslovte viacerých overených remeselníkov – ideálne prostredníctvom špecializovaných portálov alebo na základe osobných odporúčaní.  

Ak chcete rekonštrukciu riešiť komplexne a bez starostí, zvážte spoluprácu so stavebnou firmou, ktorá zabezpečí celý proces „na kľúč“. Táto možnosť zahŕňa koordináciu jednotlivých profesií, zostavenie harmonogramu a dohľad nad priebehom prác. 

6. Dokončovacie práce a nasťahovanie 

Záverečná fáza rekonštrukcie predstavuje posledný krok pred nasťahovaním. V tomto štádiu sa montujú interiérové dvere, svietidlá a nábytok, osádzajú sa spotrebiče a sanitárne zariadenia.  

Nasleduje finálne upratovanie, prípadná maľovka a celková kontrola kvality vykonaných prác. Súčasťou ukončenia rekonštrukcie je aj odovzdanie potrebnej dokumentácie – napríklad revíznych správ alebo fotodokumentácie rozvodov. 

Odporúčame pripraviť si jednoduchý checklist kolaudácie interiéru, ktorý vám pomôže overiť, že je všetko hotové a pripravené na pohodlné nasťahovanie. 

Koľko stojí rekonštrukcia bytu? 

Otázka ceny prerábky bytu závisí od rozsahu prác, použitého materiálu, štandardu vybavenia a tiež od toho, či rekonštruujete svojpomocne alebo cez firmu. Pre lepší prehľad sme pripravili orientačný odhad nákladov na jednotlivé kroky rekonštrukcie: 

Celkovo sa teda kompletná rekonštrukcia bytu môže pohybovať od 10 000  do 30 000 eur a viac, v závislosti od veľkosti bytu a zvoleného štandardu. 

Uvedené ceny sú orientačné a týkajú sa skôr menšej rekonštrukcie bytu. Pri kompletnej rekonštrukcii treba rátať s cenou 1 000–1 200 eur za m² a cena za projekt sa môže pohybovať medzi 80–100 eur za m². 

Na čo nezabudnúť pri plánovaní rozpočtu rekonštrukcie bytu 

Vždy si v rozpočte nechajte nejakú rezervu. Aj keď sa pri rekonštrukcii bytu dá veľa vecí relatívne dobre odhadnúť, po začatí búracích prác sa môžu ukázať skryté nedostatky.  

Napríklad po otvorení konštrukcie, oklepaní omietky či odstránení podlahy sa všetko dôkladne premeria. Veľakrát sa tak stane, že až vtedy zistíme, čo ešte bude treba vymeniť. 

Odporúčame osloviť aspoň 2 až 3 rôznych dodávateľov a vyžiadať si od nich cenové ponuky, aby ste si vedeli spraviť objektívny obraz o cene prác.  

Pri plánovaní rozpočtu nezabudnite počítať aj s rezervou 10 až 20 % na nepredvídané výdavky. Ak sa počas rekonštrukcie sťahujete mimo bytu, zahrňte do nákladov aj dočasné bývanie, ktoré môže výrazne ovplyvniť celkovú cenu rekonštrukcie. 

Ak nemáte dostatočné úspory, rekonštrukciu môžete financovať aj prostredníctvom úveru. Na menšie úpravy poslúži bezúčelový spotrebný úver, pri väčších zásahoch zasa účelová hypotéka. 

Kompletná rekonštrukcia bytu 

Ak plánujete meniť dispozíciu, rozvody, kúpeľňu aj kuchyňu naraz, ide už o kompletnú prerábku bytu. Takýto rozsah prác si vyžaduje nielen vyšší rozpočet, ale aj viac času, koordinácie a často aj viaceré súhlasy – napríklad statika, ohlásenie cez systém IS MUNZ alebo stavebné povolenie pri zásahoch do nosných stien. 

Oproti čiastkovej rekonštrukcii (napríklad iba výmena podláh alebo modernizácia kuchyne) má komplexná prerábka výhodu v tom, že všetko riešite naraz. Vyhnete sa tak opakovanému vypratávaniu bytu, stavebnému prachu a hluku o pár mesiacov neskôr. Zároveň však treba rátať s tým, že byt bude počas rekonštrukcie úplne neobývateľný – najmä ak sa zasahuje do kúpeľne, kuchyne či elektroinštalácie. 

Zvážte preto, či rekonštrukciu zvládnete naraz, alebo ju rozdelíte na etapy. Ak sa rozhodnete pre kompletný zásah, nezabudnite do rozpočtu započítať aj dočasné bývanie. V závere môže byť rozsiahla rekonštrukcia náročnejšia na organizáciu, no z dlhodobého hľadiska efektívnejšia a často aj finančne výhodnejšia. 

Ako vypočítať čo najpresnejšiu cenu rekonštrukcie? 

Rozpočtovanie rekonštrukcie bytu sa odvíja od projektu. Každá stavebná firma robí cenovú ponuku a čím má presnejšie podklady, tým presnejšiu kalkuláciu vie pripraviť.  

Ide teda najmä o kvalitu projektu. Pokiaľ ho robí kvalitný architekt, projekt je väčšinou pripravený tak, že sa dá relatívne presne naceniť. Na druhú stranu, kedykoľvek môže dôjsť k nečakaným okolnostiam, takže si určite nechajte aj nejaký rezervný rozpočet. 

Druhá možnosť je nechať si rekonštrukciu urobiť na kľúč od stavebnej firmy. To znamená, že stavebná firma dopredu garantuje cenu za celú rekonštrukciu, ktorá možno vyjde trošku viac, než by to vyšlo, keby to robili postupne. Výhoda je ale tá, že berú riziko neočakávaných nákladov na seba. 

V ktorých krokoch celej rekonštrukcie potrebujem mať peniaze? Platí sa všetko vopred či na záver, alebo sa dáva záloha?  

Ak je rekonštrukcia bytu tzv. na kľúč, peniaze zväčša uvoľňujete postupne počas toho, ako stavba prebieha. Napríklad v týždňových alebo mesačných intervaloch. 

V prípade, že na rekonštrukcii pracujú rôzne profesie a každého remeselníka si objednávate zvlášť (vodára, elektrikára atď.), zvykne sa vyplácať záloha zhruba 50 %, alebo sa rovno platí až na záver, keď majster dokončí svoju časť. 

Ako dlho trvá rekonštrukcia bytu? 

Dĺžka rekonštrukcie bytu závisí najmä od rozsahu prác a stavu nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti platí, že samotná prestavba trvá približne 2 až 3 mesiace.  

Ak ide o kompletnú rekonštrukciu vrátane kuchyne, kúpeľne, elektroinštalácií a dokončovacích prác, treba počítať s dĺžkou 4 až 6 mesiacov.  

Staršie byty, napríklad v tehlových alebo historických budovách, môžu vyžadovať viac času aj kvôli nečakaným komplikáciám. Pri plánovaní sa odporúča začať zameraním priestoru a konzultáciou s odborníkom, ako je architekt alebo správca bytového domu. 

Kedy je vhodné zapojiť aj architekta? 

Ak v byte bývate dlhšie, môže byť ťažké predstaviť si, ako ho zmeniť. Často pomôže pohľad z vonku. Bytový architekt alebo dizajnér nie je ovplyvnený vašimi zvykmi a priestor vidí inak. 

To platí aj pri kúpe staršieho bytu, ktorý si potrebujete prispôsobiť. Skúsený architekt má za sebou množstvo projektov, pozná úskalia rekonštrukcií a dokáže navrhnúť riešenia, ktoré by vám možno ani nenapadli. 

Počas rekonštrukcie navyše často vzniknú nečakané situácie – napríklad sa objavia zabudnuté inštalácie alebo nezistené stavebné prvky. Architekt vie v takýchto prípadoch rýchlo reagovať a navrhnúť vhodné riešenie. Aj v tom spočíva jeho prínos. 

Pokiaľ však máte naozaj úplne jasnú predstavu, tak si myslím, že to nie je cesta. 

Rekonštrukcia bytu svojpomocne 

Ak sa rozhodnete rekonštruovať byt svojpomocne, môžete výrazne ušetriť, najmä ak si niektoré práce urobíte sami alebo vám pomôžu známi. Tento prístup má svoje silné aj slabé stránky. 

Medzi výhody patrí nižšia cena za prácu, väčšia kontrola nad výberom materiálov a majstrov a možnosť postupovať podľa vlastného časového harmonogramu.  

Na druhej strane, rekonštrukcia svojpomocne si vyžaduje náročnú koordináciu – všetky termíny a nadväznosti prác si musíte strážiť sami. Často sa tiež vyskytuje väčšie riziko časových sklzov, chýb a celý proces je stresujúcejší, keďže za všetko nesiete zodpovednosť vy. 

Ak máte dostatok času a aspoň základné skúsenosti, môže byť rekonštrukcia svojpomocne výhodná. Bez dobrého plánu sa však ľahko objavia problémy. 

Ktoré dokumenty má stavebná firma odovzdať po dokončení rekonštrukcie bytu?  

Po ukončení rekonštrukcie bytu by vám mala stavebná firma odovzdať niekoľko dôležitých dokumentov. Medzi základ patria revízne správy. Napríklad revízia elektroinštalácie, tlaková skúška vodoinštalácie alebo vykurovania, či kontrola a revízia plynových zariadení (ako sú kotol, plynová doska alebo sporák). Tieto dokumenty slúžia ako potvrdenie, že všetky technické zásahy boli vykonané bezpečne a v súlade s predpismi. 

Dôležitou súčasťou odovzdania býva aj protokol o odovzdaní a prevzatí diela. Ide o dokument, ktorý potvrdzuje ukončenie prác a často obsahuje aj zoznam vykonaných úkonov. Zároveň by ste mali dostať záručné listy alebo písomné potvrdenie o záruke na stavebné práce a použitý materiál. 

Veľmi užitočná je tiež fotodokumentácia priebehu prác. Pomôže vám v budúcnosti určiť, kde presne vedú rozvody, čo je praktické pri vŕtaní do stien, aby ste nezasiahli elektrický kábel či potrubie. 

Ak vám firma tieto dokumenty neponúkne automaticky, nebojte sa si ich vyžiadať. Sú dôležitým dôkazom o kvalite prác a môžu vám ušetriť množstvo starostí v budúcnosti.  

Rozdiely medzi rekonštrukciou v paneláku a tehlovom byte 

Vo všeobecnosti je postup rekonštrukcie podobný. Rozdiel je najmä pri úpravách dispozície. V panelových bytoch býva väčšina stien nosných alebo závetrovacích, a preto sú zmeny priečok náročnejšie a vždy treba prizvať statika. 

V tehlových bytoch sú takéto zásahy jednoduchšie, hoci aj tu je odporúčané konzultovať zmeny so statikom. Ostatné práce, ako výmena inštalácií či omietok, sú pri oboch typoch bytov veľmi podobné. 

V akom prípade treba do prerábky bytu zapojiť statika? 

Ak plánujete zásah do nosnej steny, zákon vyžaduje stavebné povolenie a zároveň statický posudok vypracovaný autorizovaným statikom. Tento dokument je nevyhnutnou súčasťou projektovej dokumentácie predkladanej stavebnému úradu. 

V praxi však odporúčame statika prizvať aj v prípade, že si nie ste istí, či ide o nosnú stenu. Najmä v starších bytových domoch, kde môžu byť aj zdanlivo tenké priečky dôležitou súčasťou statiky. Napríklad v domoch s drevenými trámovými stropmi sú priečky často murované tak, že prechádzajú z jedného poschodia na druhé. Aj keď nesú len vlastnú váhu, môžu staticky zaťažovať konštrukciu pod nimi. 

Posudok nestojí veľa, ale môže vám ušetriť tisíce eur a množstvo problémov neskôr, ak by sa zistilo, že zásah ohrozil statiku budovy. 

Kto je

Andrej Oláh

V súčasnosti vedie ateliér GRAU, založený v roku 2014. Je dvojnásobným Laureátom ceny BIG SEE AWARD, Laureátom ceny CEZAAR 2016, získal tiež nomináciu na Cenu Dušana Jurkoviča a CEZAAR 2018.