Rekonštrukcia bývania

Dnes sa budeme rozprávať o tom, na čo všetko potrebujeme myslieť pri rekonštrukcii bývania. Aké sú výhody, riziká, čo nás čaká a čo nás neminie. Na moje otázky bude odpovedať Andrej Oláh z architektonického ateliéru GRAU.

Podcast
Podcast

Podcast

V článku sa dozviete

Rekonštrukcia
Rekon
štruk
cia

Poďme rovno na vec. Výhody rekonštrukcie a čo všetko je potrebné, keď s ňou chceme začať. V súvislosti s prerábkou bývania sa spomínajú pojmy renovácia a rekonštrukcia. Aký je medzi nimi rozdiel? Kedy hovoríme o renovácii a pri akých zmenách už ide o rekonštrukciu?

Rozdiel medzi rekonštrukciou a renováciou je v podstate v tom, že renovácia je jednoduchší variant rekonštrukcie, keď veľmi nezasahujeme do technických inštalácií rozvodov a podobne. Je to skôr taká povrchová úprava. To znamená, že byt len jemne refrešneme, aby sedel viac na túto dobu.

Pri rekonštrukcii to je v zásade komplexnejšie, keď veľakrát, aspoň teda my pri našej práci, zasahujeme aj do nosných stien, upravujeme dispozíciu a napríklad z kuchyne robíme ďalšiu izbu, čiže ide o zásadné zmeny aj v dispozícii.

Renovácia je jednoduchší variant rekonštrukcie.

Renovácia je skôr taká povrchová úprava 

Bývanie
Bývanie

Prečo sa ľudia pre rekonštrukciu rozhodnú? Okrem toho, že nám poskytne efekt nového bývania, akú pridanú hodnotu nám ešte môže poskytnúť?

Jednak je to, samozrejme, výmena technickej infraštruktúry. To znamená výmena elektrorozvodov, výmena vodoinštalácií, radiátorov a podobne. Pretože pri starých domoch je toto veľakrát už nevyhnutné spraviť. Ale myslím si, že tá zásadná zmena je práve často zmena dispozície. To znamená také, nazvem to, sfunkčnenie bytu alebo prispôsobenie majiteľom, ktorí v tom byte bývajú. Pretože každý má trošku iné predstavy o bývaní alebo funguje trochu inak. Keď je to mladý pár alebo rodina s deťmi, každý má trošku iné očakávania od priestoru, čiže si bývanie prispôsobuje na svoj obraz.

Štandardne rekonštrukcia môže trvať niekde medzi dvomi mesiacmi až pol rokom a viac.

Povedzme, že by som sa rozhodla pre rekonštrukciu. Čo by mal byť môj prvý krok? Vieme si spraviť nejakú osnovu celého toho procesu, ktorej by sme sa potom mohli aspoň orientačne držať? Koľko taká rekonštrukcia môže trvať?

Veľmi závisí, o akú veľkú rekonštrukciu ide. A takisto, či ide o nejaký starší priestor, starší byt, napríklad historický storočný dom, alebo je to novšia stavba. Čiže toto je jeden z faktorov, ktorý to ovplyvňuje.

Štandardne rekonštrukcia môže trvať niekde medzi dvomi mesiacmi až pol rokom a viac. Ale naozaj veľmi závisí, čo všetko sa v tom procese rieši. Pri pol roku ide už o úplne posledné štádium, keď sa vlastne namontujú všetky stolárske prvky, to znamená kuchyňa či skrine, a donesie sa tam nábytok, montujú sa svietidlá. Čiže je to úplne finálne štádium.

Samotná prestavba väčšinou štandardne trvá okolo tých dvoch až troch mesiacov. Keď si prejdeme celý proces, tak na začiatku je to o tom, či si na to trúfam sám alebo si zavolám architekta, ktorý mi s tým priestorom pomôže. Dôležité je potom, samozrejme, priestor si zamerať, zistiť si nejaké technické náležitosti, to znamená, v akom stave sú napríklad rozvody, prípadne osloviť správcu domu a s ním si prejsť svoje zámery s rekonštrukciou.

Pokiaľ ide o jednoduchšie úpravy, tam netreba nič extra. Podáva sa takzvaná ohláška na stavebný úrad, čo je vlastne oznámenie o tom, že plánujem robiť nejaké stavebné úpravy. V prípade, že ide o väčšie zmeny, to znamená, že chcem zasahovať do nosných konštrukcií, vybúrať dvere v nejakej nosnej stene a podobne, vtedy je potrebné stavebné povolenie. To znamená vypracovať projekt na stavebné povolenie, osloviť statika, ktorý k tomu vypracuje statický posudok, a to je následne potrebné podať na stavebný úrad. To je prvý krok.

Ďalšia fáza je zháňanie majstrov. Pokiaľ už mám vypracovaný projekt a viem čo a ako, tak nasleduje zháňanie tých  jednotlivých majstrov na vypracovanie rekonštrukcie.

A posledná fáza je už samotné dozariadenie nejakými drobnými prvkami a nasťahovanie sa.

Spomenuli ste majstrov. Pri rekonštrukcii je potrebných naozaj mnoho profesií od vodára až po murára cez rôzne iné profesie. Je podľa vás lepšie si týchto ľudí prizývať do projektu samostatne, na základe nejakých odporúčaní, alebo je lepšie osloviť jednu firmu, ktorá to vyrieši celé za nás bez toho, aby sme mali nejakým spôsobom vplyv na výber? Aké sú pre a proti?

Priestor
Priestor

Toto je opäť veľmi individuálne, závisí na veľkosti rekonštrukcie, ale v zásade zavolať jednu firmu je výhodnejšie, pokiaľ nie som technicky až taký zdatný, prípadne nemám na rekonštrukciu veľa času a nerozumiem sa tomu procesu. Rovnako aj pokiaľ ide o väčší objem prác, to znamená že rekonštruujem napríklad rodinný dom alebo veľký byt, ktorý je technicky náročný.

Výhoda jednej firmy je, že komunikujeme iba s jedným človekom a ten si rieši všetky subdodávky. To znamená oslovuje si ďalšie profesie, remeselníkov a podobne. A v podstate aj celý proces je trošku bezbolestnejší, pretože stavebná firma garantuje celý proces a aj termín odovzdania. Je to v podstate na ich pleciach, aby to celé ustáli. Je to, samozrejme, trošku drahšie, pretože stavebná firma si väčšinou za ten manažment celého procesu pýta extra peniaze. Ale na druhej strane si myslím, že to je jednoduchšie a bezbolestnejšie.

Samozrejme, pokiaľ mám viac času, prípadne chcem si niečo spraviť svojpomocne alebo mám nejakých známych, ktorí mi chcú pomôcť nejakou časťou, dá sa to aj rozdeliť. Bežne to robíme aj tak. Len tam je zas potom na samotnom majiteľovi, aby si strážil a naháňal termíny, čo je trošku náročné z hľadiska koordinácie. Potrebujem tam dostať vodára na presný čas, aby urobil svoju prácu, lebo deň nato už nastupujú murári alebo obkladači a podobne. Čiže v tomto je trošku náročnejšie si ustrážiť celý proces.

Výhoda jednej firmy je, že komunikujeme iba s jedným človekom a ten si rieši všetky subdodávky.
Revízia
Revízia

Čo by mala firma, ktorá pre mňa nehnuteľnosť bude rekonštruovať, zanechať pred svojím odchodom? Napadá mi dokumentácia k vedeniu elektriny, je ešte niečo, na čo nesmieme zabudnúť?

Úplne najlepšie sú revízne správy. Trebárs keď pripájajú plynový kotol, nejaká tlaková skúška, prípadne vodoinštalácia alebo vykurovanie, alebo pripojenie plynovej dosky, sporáku a podobne.

Okrem toho úplne ideálne je, keď stavebná firma celý proces rekonštrukcie fotí a odovzdá vám fotodokumentáciu. Na tých fotkách potom najlepšie vidno, kadiaľ sú ťahané konkrétne rozvody. To znamená, aby som si v budúcnosti pri vŕtaní poličky na stenu alebo vešaní obrazu nenavŕtal nejaký elektrický kábel alebo niečo iné.

Pokiaľ úplne neviem, čo s priestorom, je lepšie zavolať si odborníka

Keď sa zameriame na byt, líši sa v niečom rekonštrukcia bytu v tehlovom dome od panelákového? Na čo si treba dať pozor?

V zásade je základ v podstate rovnaký. Jediná vec je možno práve to, že ak ide o panelový dom, zásahy ako posúvanie priečok a zmena dispozície sú náročnejšie, pretože väčšina stien v paneláku, aj keď sa to nezdá, je nosných, vrátane niektorých tenkých priečok, ktoré možno nemusia byť úplne nosné, ale sú tzv. závetrovacie. To znamená, že spolu pôsobia s celou konštrukciou. Tým pádom k akejkoľvek zmene v paneláku je nutné pribrať statika a riešiť to spolu s ním.

Tehlové domy sú trošku jednoduchšie na posúvanie priečok a aj zmeny nosných stien sa robia jednoduchšie. Takisto je potrebný statik, ale ide to ľahšie. Z hľadiska ostatných častí, to znamená výmena inštalácií, omietky a podobne, je to v podstate podobné.

Povedzme, že mám o svojom bývaní úplne jasnú predstavu. Viem, čo chcem, ako to chcem. Potrebujem interiérového architekta? V čom sú výhody, prípadne nevýhody toho, že sa rozhodnem ho zapojiť?

Pokiaľ mám naozaj úplne jasnú predstavu, tak si myslím, že to nie je cesta. Pretože skôr to môže byť kontraproduktívne.

A naopak, myslím si, že pokiaľ úplne neviem, čo s tým priestorom, a veľakrát to tak je, že ľudia bývajú v danom dome aj viac rokov a už to majú zažité a chcú s tým niečo spraviť, ale nevedia úplne čo, tak je výhodnejšie zavolať si niekoho zvonku, kto sa na ten priestor pozrie úplne inak, lebo nie je zaťažený tým, že tam býva.

Takisto aj keď niekto kupuje starší byt a potrebuje si ho upraviť, tak veľakrát práve architekti alebo interiéroví dizajnéri majú väčšie skúsenosti a vedia poradiť. Často vedia prísť s myšlienkou, ktorá majiteľom ani nemusí napadnúť. Okrem tohto je výhoda tak isto, samozrejme, z hľadiska skúseností. Predsa len my ako architekti máme za sebou kopec projektov a rekonštrukcií, takže presne vieme, čo nás tam môže prekvapiť.

Prípadne sa vždy môže na stavbe pritrafiť nejaká neočakávaná skutočnosť, nájdeme napríklad v stene niečo, o čom sme nevedeli, že tam je, a podobne. Ako architekti vieme na to rýchlo reagovať. Myslím si, že v tomto tkvie ďalšia výhoda.

Priestor
Priestor

Prejdime na legislatívu. Ak je byt v našom vlastníctve, môžeme ho svojvoľne prestavovať alebo potrebujeme tiež nejaké povolenie? Upravuje legislatíva, do akej výmery je povolenie potrebné?

Skôr ide o to, aký veľký zásah tam plánujem robiť. Pokiaľ je to naozaj len o tom, že si vymením podlahu, prekachličkujem kúpeľňu a podobne, tak to sú tzv. udržiavacie práce a v tomto prípade je možno len slušné dať vedieť ľuďom v dome. To znamená nalepiť oznam na dvere alebo na nástenku, že budú v nejakej lehote prebiehať drobné stavebné úpravy a že sa ospravedlňujete za hluk, prípadne prach.

Keď už ide o väčší zásah, to znamená posúvanie priečok, tak vtedy, samozrejme, treba buď podať ohlásenie na stavebný úrad, to pri tých menších zásahoch, a pri tých väčších je to projekt pre stavebné povolenie. Vtedy s tým zásahom musí súhlasiť nadpolovičná väčšina obyvateľov v tom dome.

Už sme to možno spomenuli, ale v akom prípade treba do prerábky zapojiť statika? To si povedzme ešte raz.

Pokiaľ plánujem robiť zásah do nosnej steny, prípadne napríklad zväčšovať okno v prípade rodinného domu alebo urobiť otvor do nosnej steny. Ale napríklad veľakrát stavebný úrad vyžaduje posudok statika aj pri prerábkach starších bytov alebo bytov v starších domoch. Aj keď zdanlivo ide o tenké priečky a máme pocit, že nie sú nosné. Napríklad v domoch s drevenými trámovými stropmi sú priečky často murované tak, že idú od spodného podlažia až po to vrchné vkuse. To znamená, že tá priečka síce nesie iba sama seba, ale reálne môže niesť 3 priečky nad sebou. Aj vtedy treba staticky tú konštrukciu vystužiť. Čiže odporúčam pri akomkoľvek zásahu do stien privolať statika. Posudok nie je taký drahý a môže nám ušetriť veľa ďalších nákladov.

Väčšina stien v paneláku, aj keď sa to nezdá, je nosných, vrátane niektorých tenkých priečok, ktoré možno nemusia byť úplne nosné, ale sú tzv. závetrovacie.
Úver
Úver

Potrebujete
pomôcť s
financovaním?

Odporúčame náš bezúčelový úver, ktorý vám môžeme schváliť aj online.

Prerábka
Prerábka

Vy ste už spomenuli susedov, že je minimálne slušné a fér dať vedieť oznamom na nástenke, že plánujeme niečo so svojím bytom robiť. Hovorili ste aj, že sú situácie, keď musia odsúhlasiť niektoré zmeny. Ako je to s domom a bytom, aký je tam rozdiel?

V zásade pri rodinnom dome je to trošku flexibilnejšie, lebo ten dom patrí iba mne. Tam sa susedov na to nemusím pýtať. Pokiaľ, samozrejme, nejde o nejakú dostavbu, že chcem dom nadstavať alebo niečo k nemu pristavať. Týka sa to aj zmeny fasády, to znamená pri prebúravaní alebo zväčšovaní okien. Podľa legislatívy to spadá pod stavebné povolenie, čiže v tomto prípade musím žiadať o stavebné povolenie a sú k stavebnému konaniu prizývaní najbližší susedia. To znamená susedia, ktorí priamo so mnou susedia, napravo, naľavo, prípadne z jednej strany.

Koľko času si v rámci rekonštrukcie musím vyhradiť na vybavenie a schválenie všetkých povolení? Je to dlhý proces?

Pri ohlásení stavebných úprav sa ohláška podá a oni majú zo zákona nejaký mesiac na vyjadrenie. Ale aj s ohľadom na túto lehotu to reálne trvá aj dlhšie.

Pri stavebnom povolení zasa závisí, aký to je veľký zásah a kto všetko je dotknutý, pretože tam sa zapájajú aj iné inštitúcie.

Keď ide o rodinný dom, potrebujeme osloviť vodárne, elektrárne a podobne, či náhodou cez náš pozemok nejdú nejaké ich rozvody a podobne. Čiže tých vyjadrení je relatívne veľa a opäť má stavebný úrad nejaké lehoty, ktoré sa však nie vždy dodržujú. Pri tom stavebnom povolení sa teda môžeme baviť o dvoch až štyroch, niekedy možno aj šiestich mesiacoch, kým to dám celé dokopy.

Možnosť je nechať si urobiť rekonštrukciu na kľúč.

 

Priestor
Pries
tor

Poďme k peniazom. Ako si zostavíme rozpočet? S čím všetkým musíme počítať, na čo nesmieme zabudnúť, čo nás môže prekvapiť? Dá sa rozpočet stanoviť nejako fixne alebo treba vždy počítať s určitou rezervou?

Vždy si v rozpočte treba nechať nejakú rezervu, to je to samozrejmé, lebo tým, že ide o rekonštrukciu, tak veľa vecí sa dá zistiť dopredu, ale, samozrejme, keď sa otvoria konštrukcie, oklepe sa omietka na stene, otvorí sa podlaha a všetko sa poriadne premeria, tak veľakrát až vtedy zistíme, že nejakú ďalšiu časť, ktorú sme neplánovali úplne riešiť, budeme musieť vymeniť.

Odporúčam nechať si vždy takých 10 – 20 % flexibilných. Nikdy rekonštrukciu neplánovať úplne na doraz, prípadne si ju naplánovať tak, že niektoré veci viem doplniť postupne. To znamená napríklad nábytok, bez ktorého viem začať fungovať, si viem doplniť neskôr. Je ale dôležité, aby sa mi nestalo, že zostanem zaseknutý niekde v procese tých stavebných úprav. Že byt bude ešte neobývateľný a mne sa minú všetky peniaze.

Rozpočtovanie rekonštrukcie je relatívne náročné, pretože pri novostavbe sa robí tzv. výkaz výmer a následne rozpočtár vie presne podľa tabuľkových cien nakalkulovať, koľko stavba bude stáť. Samozrejme, vždy to závisí od stavebnej firmy. Každá stavebná firma robí cenovú ponuku a čím presnejšie má podklady, čím presnejšia je dokumentácia, tým presnejšie to vie stavebná firma naceniť a tiež si tam nemôže napríklad vymýšľať doplatky za niektoré veci.

Čiže opäť to je o kvalite projektu. Pokiaľ to robí kvalitný architekt, projekt je väčšinou pripravený tak, že sa dá aj relatívne presne naceniť. Ale opäť môže dôjsť k nejakým nečakaným okolnostiam, takže v tom si určite treba vždy nechať nejaký rozpočet otvorený.

Druhá možnosť je nechať si to stavebnej firme urobiť na kľúč. To znamená, že stavebná firma dopredu garantuje cenu za celú rekonštrukciu, ktorá možno môže vyjsť trošku viac než by to vyšlo, keby to robili postupne. Výhoda je ale tá, že oni berú riziko nejakých neočakávaných nákladov na seba.

V ktorých krokoch celej rekonštrukcie potrebujem mať peniaze? Platí sa všetko vopred alebo na záver, alebo sa dáva nejaká záloha?

Opäť závisí, či to robím tzv. na kľúč, teda že to robí jedna firma, ktorá to celé zastrešuje. Väčšinou to funguje tak, že peniaze sa uvoľňujú postupne počas toho, ako stavba prebieha. To znamená v týždňových alebo mesačných intervaloch.

V prípade, že to robia samostatné profesie zvlášť, čiže príde vodár, príde elektrikár atď., buď sa dopredu vypláca nejaká 50 % záloha, alebo sa rovno platí až na záver, keď on dokončí svoju časť.

Ďakujem vám pekne za tieto informácie. Dúfam, že ste sa dnes dozvedeli kopu zaujímavých vecí, ktoré vám pri prípadných plánoch prerábky bytu či domu dobre poslúžia.

Odporúčam nechať si vždy takých 10 – 20 % flexibilných. Nikdy rekonštrukciu neplánovať úplne na doraz, prípadne si ju naplánovať tak, že niektoré veci viem doplniť postupne.
GRAU
GRAU
Kto je
Andrej Oláh

V súčasnosti vedie ateliér GRAU, založený v roku 2014. Je dvojnásobným Laureátom ceny BIG SEE AWARD, Laureátom ceny CEZAAR 2016, získal tiež nomináciu na Cenu Dušana Jurkoviča a CEZAAR 2018. 

 

www.tatrabanka.sk | Dialog: *1100 | Tatra banka a.s.
https://www.tatrabanka.sk/sk/zivotne-momenty/rekonstrukcia-byvania/