Poďme rovno na vec. Výhody rekonštrukcie a čo všetko je potrebné, keď s ňou chceme začať. V súvislosti s prerábkou bývania sa spomínajú pojmy renovácia a rekonštrukcia. Aký je medzi nimi rozdiel? Kedy hovoríme o renovácii a pri akých zmenách už ide o rekonštrukciu?

Rozdiel medzi rekonštrukciou a renováciou je v podstate v tom, že renovácia je jednoduchší variant rekonštrukcie, keď veľmi nezasahujeme do technických inštalácií rozvodov a podobne. Je to skôr taká povrchová úprava. To znamená, že byt len jemne refrešneme, aby sedel viac na túto dobu.

Pri rekonštrukcii to je v zásade komplexnejšie, keď veľakrát, aspoň teda my pri našej práci, zasahujeme aj do nosných stien, upravujeme dispozíciu a napríklad z kuchyne robíme ďalšiu izbu, čiže ide o zásadné zmeny aj v dispozícii.

Prečo sa ľudia pre rekonštrukciu rozhodnú? Okrem toho, že nám poskytne efekt nového bývania, akú pridanú hodnotu nám ešte môže poskytnúť?

Jednak je to, samozrejme, výmena technickej infraštruktúry. To znamená výmena elektrorozvodov, výmena vodoinštalácií, radiátorov a podobne. Pretože pri starých domoch je toto veľakrát už nevyhnutné spraviť. Ale myslím si, že tá zásadná zmena je práve často zmena dispozície. To znamená také, nazvem to, sfunkčnenie bytu alebo prispôsobenie majiteľom, ktorí v tom byte bývajú. Pretože každý má trošku iné predstavy o bývaní alebo funguje trochu inak. Keď je to mladý pár alebo rodina s deťmi, každý má trošku iné očakávania od priestoru, čiže si bývanie prispôsobuje na svoj obraz.

Toto je opäť veľmi individuálne, závisí na veľkosti rekonštrukcie, ale v zásade zavolať jednu firmu je výhodnejšie, pokiaľ nie som technicky až taký zdatný, prípadne nemám na rekonštrukciu veľa času a nerozumiem sa tomu procesu. Rovnako aj pokiaľ ide o väčší objem prác, to znamená že rekonštruujem napríklad rodinný dom alebo veľký byt, ktorý je technicky náročný.

Výhoda jednej firmy je, že komunikujeme iba s jedným človekom a ten si rieši všetky subdodávky. To znamená oslovuje si ďalšie profesie, remeselníkov a podobne. A v podstate aj celý proces je trošku bezbolestnejší, pretože stavebná firma garantuje celý proces a aj termín odovzdania. Je to v podstate na ich pleciach, aby to celé ustáli. Je to, samozrejme, trošku drahšie, pretože stavebná firma si väčšinou za ten manažment celého procesu pýta extra peniaze. Ale na druhej strane si myslím, že to je jednoduchšie a bezbolestnejšie.

Samozrejme, pokiaľ mám viac času, prípadne chcem si niečo spraviť svojpomocne alebo mám nejakých známych, ktorí mi chcú pomôcť nejakou časťou, dá sa to aj rozdeliť. Bežne to robíme aj tak. Len tam je zas potom na samotnom majiteľovi, aby si strážil a naháňal termíny, čo je trošku náročné z hľadiska koordinácie. Potrebujem tam dostať vodára na presný čas, aby urobil svoju prácu, lebo deň nato už nastupujú murári alebo obkladači a podobne. Čiže v tomto je trošku náročnejšie si ustrážiť celý proces.

Čo by mala firma, ktorá pre mňa nehnuteľnosť bude rekonštruovať, zanechať pred svojím odchodom? Napadá mi dokumentácia k vedeniu elektriny, je ešte niečo, na čo nesmieme zabudnúť?

Úplne najlepšie sú revízne správy. Trebárs keď pripájajú plynový kotol, nejaká tlaková skúška, prípadne vodoinštalácia alebo vykurovanie, alebo pripojenie plynovej dosky, sporáku a podobne.

Okrem toho úplne ideálne je, keď stavebná firma celý proces rekonštrukcie fotí a odovzdá vám fotodokumentáciu. Na tých fotkách potom najlepšie vidno, kadiaľ sú ťahané konkrétne rozvody. To znamená, aby som si v budúcnosti pri vŕtaní poličky na stenu alebo vešaní obrazu nenavŕtal nejaký elektrický kábel alebo niečo iné.

Prejdime na legislatívu. Ak je byt v našom vlastníctve, môžeme ho svojvoľne prestavovať alebo potrebujeme tiež nejaké povolenie? Upravuje legislatíva, do akej výmery je povolenie potrebné?

Skôr ide o to, aký veľký zásah tam plánujem robiť. Pokiaľ je to naozaj len o tom, že si vymením podlahu, prekachličkujem kúpeľňu a podobne, tak to sú tzv. udržiavacie práce a v tomto prípade je možno len slušné dať vedieť ľuďom v dome. To znamená nalepiť oznam na dvere alebo na nástenku, že budú v nejakej lehote prebiehať drobné stavebné úpravy a že sa ospravedlňujete za hluk, prípadne prach.

Keď už ide o väčší zásah, to znamená posúvanie priečok, tak vtedy, samozrejme, treba buď podať ohlásenie na stavebný úrad, to pri tých menších zásahoch, a pri tých väčších je to projekt pre stavebné povolenie. Vtedy s tým zásahom musí súhlasiť nadpolovičná väčšina obyvateľov v tom dome.

Už sme to možno spomenuli, ale v akom prípade treba do prerábky zapojiť statika? To si povedzme ešte raz.

Pokiaľ plánujem robiť zásah do nosnej steny, prípadne napríklad zväčšovať okno v prípade rodinného domu alebo urobiť otvor do nosnej steny. Ale napríklad veľakrát stavebný úrad vyžaduje posudok statika aj pri prerábkach starších bytov alebo bytov v starších domoch. Aj keď zdanlivo ide o tenké priečky a máme pocit, že nie sú nosné. Napríklad v domoch s drevenými trámovými stropmi sú priečky často murované tak, že idú od spodného podlažia až po to vrchné vkuse. To znamená, že tá priečka síce nesie iba sama seba, ale reálne môže niesť 3 priečky nad sebou. Aj vtedy treba staticky tú konštrukciu vystužiť. Čiže odporúčam pri akomkoľvek zásahu do stien privolať statika. Posudok nie je taký drahý a môže nám ušetriť veľa ďalších nákladov.

Vy ste už spomenuli susedov, že je minimálne slušné a fér dať vedieť oznamom na nástenke, že plánujeme niečo so svojím bytom robiť. Hovorili ste aj, že sú situácie, keď musia odsúhlasiť niektoré zmeny. Ako je to s domom a bytom, aký je tam rozdiel?

V zásade pri rodinnom dome je to trošku flexibilnejšie, lebo ten dom patrí iba mne. Tam sa susedov na to nemusím pýtať. Pokiaľ, samozrejme, nejde o nejakú dostavbu, že chcem dom nadstavať alebo niečo k nemu pristavať. Týka sa to aj zmeny fasády, to znamená pri prebúravaní alebo zväčšovaní okien. Podľa legislatívy to spadá pod stavebné povolenie, čiže v tomto prípade musím žiadať o stavebné povolenie a sú k stavebnému konaniu prizývaní najbližší susedia. To znamená susedia, ktorí priamo so mnou susedia, napravo, naľavo, prípadne z jednej strany.

Koľko času si v rámci rekonštrukcie musím vyhradiť na vybavenie a schválenie všetkých povolení? Je to dlhý proces?

Pri ohlásení stavebných úprav sa ohláška podá a oni majú zo zákona nejaký mesiac na vyjadrenie. Ale aj s ohľadom na túto lehotu to reálne trvá aj dlhšie.

Pri stavebnom povolení zasa závisí, aký to je veľký zásah a kto všetko je dotknutý, pretože tam sa zapájajú aj iné inštitúcie.

Keď ide o rodinný dom, potrebujeme osloviť vodárne, elektrárne a podobne, či náhodou cez náš pozemok nejdú nejaké ich rozvody a podobne. Čiže tých vyjadrení je relatívne veľa a opäť má stavebný úrad nejaké lehoty, ktoré sa však nie vždy dodržujú. Pri tom stavebnom povolení sa teda môžeme baviť o dvoch až štyroch, niekedy možno aj šiestich mesiacoch, kým to dám celé dokopy.