Rekonštrukcia starého bytu či domu: Kedy sa oplatí a ako ju financovať?

Kedy sa vám rekonštrukcia starého domu alebo bytu oplatí?

Na to, kedy sa renovácia bytu či domu naozaj oplatí, neexistuje jednoznačná odpoveď. Závisí to totiž od mnohých faktorov. So staršou nehnuteľnosťou často kúpite aj lukratívnejší pozemok, a to za lepšiu cenu. Nemusíte riešiť ani inžinierske siete – prípojky na plyn, vodu, elektrinu či kanalizáciu. Nechýbajú ani príjazdové cesty k nehnuteľnosti. Staršie stavby takisto s väčšou pravdepodobnosťou stoja na miestach, kde už existuje infraštruktúra, dopravná dostupnosť či občianska vybavenosť. V prípade pozemkov, ktoré kupujete „pod novostavbu“, nie sú tieto vymoženosti úplnou samozrejmosťou, napríklad sa možno ešte len plánujú. A ak už sú, zväčša ide o pozemky, za ktoré si priplatíte. 

Z tohto pohľadu sa prerábka domu môže javiť ako lacnejšie riešenie. Nemusí to tak byť vždy, hoci by ste aj k budove prišli zadarmo alebo za veľmi lacný peniaz. Pri renovácii bytu či domu sú totiž náklady ťažšie predvídateľné než pri novostavbe. I keď si pred rekonštrukciou stanovíte rozpočet a to, čo plánujete prerobiť, v jej priebehu môžete naraziť na skryté problémy. Napríklad zlú elektroinštaláciu či steny, ktoré už nie sú stabilné, nebudete môcť ignorovať. Postupné odhaľovanie nedostatkov vo výsledku práce predraží a predĺži. S vyššími nákladmi rátajte aj v prípade, že budete chcieť zmeniť nevyhovujúcu dispozíciu.  

Špecifické problémy prinesie rekonštrukcia domu či bytu v pamiatkovej zóne. K obnove takejto nehnuteľnosti sa musí vyjadriť aj krajský pamiatkový úrad. Renováciu môže povoliť kompletne podľa vašich predstáv, no stáva sa, že nariadi zachovanie vzhľadu, farby či techniky výstavby pôvodnej stavby, čo takisto výrazne prispieva k zvýšeniu nákladov. 

Prestavba rodinného domu či bytu môže byť aj úspornejším riešením. Je to najmä v prípade menej rozsiahlej rekonštrukcie nehnuteľnosti, ktorá bola obývaná a predchádzajúci majiteľ sa o ňu staral, pravidelne renovoval. Pri takejto obnove je šanca, že dom či byt môžete aj počas prác využívať. Ušetrí vám to náklady na prípadné dočasné bývanie. Mali by ste však rátať s tým, že prostredie bude prašnejšie a hlučnejšie. 

Vyberte si vhodnú nehnuteľnosť na rekonštrukciu 

V prípade, že ste byt či dom nezdedili alebo nedostali darom, čaká vás zdanlivo nekonečný kolotoč prezerania realitných portálov a obhliadok. Práve z nich musíte zistiť čo najviac o skutočnom stave nehnuteľnosti. Zoberte si so sebou odborníka, ktorý dokáže stav zhodnotiť a identifikovať potenciálne problémy. Tiež sa snažte vybrať si nehnuteľnosť, ktorá čo najviac spĺňa vaše predstavy v dôležitých kritériách, akým je napríklad dispozícia. 

Určite si rozsah prestavby rodinného domu či bytu

V tejto fáze je potrebné pozrieť sa na rekonštrukciu z dvoch strán: 

• ako má vo výsledku nehnuteľnosť vyzerať, či na čo má slúžiť, 
   
• čo všetko je nefunkčné a potrebné obnoviť.
   

Najmä v prípade, že plánujete výraznejšiu renováciu bytu či domu, je na mieste projekt, ktorý dostane vaše nápady na papier. Odborníkom si dajte tiež zhodnotiť, čo sa dá zachovať a čo bezpodmienečne musíte zbúrať alebo opraviť. Z tohto vám vyplynú ďalšie kroky. Zistíte, či rekonštrukcia nevyžaduje povolenie alebo ohlášku. Takisto vám to pomôže rozhodnúť sa, či budete renovovať svojpomocne alebo sa obrátite na odborníkov. Majte pritom na pamäti, že niektoré práce môže zo zákona vykonávať iba špecializovaný pracovník. 

Rekonštrukciu bytu či domu môžete zveriť do rúk jednotlivých remeselníkov alebo si najať jednu stavebnú firmu, ktorá sa postará o všetko. Bez ohľadu na to, pre ktorú možnosť sa rozhodnete, poriadne si ich preverte. Nesústreďte sa len na cenovú ponuku, ale aj na referencie.  

TIP: Alfou a omegou dobrej rekonštrukcie domu či bytu je časový plán prác, ktoré musia nasledovať v presne určenom poradí.  

Možnosti financovania rekonštrukcie bytu či rodinného domu

Základnými zdrojmi financií na prerobenie bývania sú úspory, hypotekárny či spotrebný úver. Pri výbere zvážte najmä finančnú náročnosť rekonštrukcie, výšku svojich úspor a to, či môžete a chcete založiť nehnuteľnosť. V prípade vyššej sumy za prerobenie bývania je vhodná účelová alebo bezúčelová hypotéka.

Úspory

Minúť našetrené alebo si požičať? Platiť rekonštrukciu z vlastného znie ako ideálne riešenie, nemali by ste však zabúdať na finančnú rezervu na nepredvídateľné výdavky. Aj po renovácii bytu či domu by vám mali zostať úspory aspoň vo výške 6-násobku mesačných výdavkov domácnosti. 

Spotrebný úver

Bezúčelový spotrebný úver je najjednoduchším a najrýchlejším riešením na financovanie menšej rekonštrukcie starého domu alebo bytu. Vybavíte ho bez návštevy pobočky a za niekoľko minút online. Ako už jeho názov napovedá, nemusíte dokladovať, na aký účel prostriedky použijete. A ak vám peniaze po rekonštrukcii ostanú, môžete ich napríklad využiť na financovanie nového auta. V prípade, že si vezmete bezúčelový úver, nemusíte zakladať nehnuteľnosť, ani nepotrebujete ručiteľa. 

Jeho nevýhodou sú vyššie úroky (v priemere okolo 6 – 7 %), podstatne vyššie ako pri hypotéke, a obmedzený čas splácania, a to maximálne 8 rokov. Na druhej strane máte počas celej doby splácania istotu nezmenenej úrokovej sadzby. Pri výbere úveru sa riaďte ročnou percentuálnou mierou nákladov (RPMN) – čím je nižšia, tým je úver výhodnejší. Dôležitá bude pre vás aj výška mesačnej splátky.

Kupovať a predávať zrekonštruované?

„Medzi starým a novým bytom môže byť rozdiel v nákladoch na bývanie aj 100 eur mesačne. Kúpa novostavby je síce drahšia, ale ušetrené mesačné náklady môžete použiť práve na vyššiu splátku hypotéky. A je predsa rozumnejšie splácať nový drahší byt, ktorý rokmi ešte porastie na cene, ako v starom byte každý mesiac platiť vyššie náklady na bývanie, ktoré vám už nikto nevráti,“ radí Lorant Szabo, majiteľ RK Férovo, kedy sa viac oplatí nehnuteľnosť v novostavbe.  

Výhody pôvodného stavu a rekonštrukcie starého domu či bytu:

• lepší dohľad nad kvalitou materiálov a práce pri rekonštrukcii,
   
• nezameniteľný charakter historických tehlových bytov v centre,
   
• úpravy podľa vlastných predstáv,
   
• spravidla dobrá občianska vybavenosť a dopravná dostupnosť,
   
• väčšia ponuka starých bytov na trhu v porovnaní s novostavbami,
   
• nižšia obstarávacia cena.
   

Výhody novostavby:

• nižšie mesačné náklady na bývanie,
   
• vyšší štandard bývania a moderné dispozičné riešenia (moderné spoločné priestory, podlahové kúrenie, priestrannejšie terasy, viac svetla...),
   
• možnosť zakúpenia parkovacích miest,
   
• ekologickejšia prevádzka.
   

TIP: Kompletnú rekonštrukciu predstavuje až tá, ktorá zrenovuje vykurovanie, elektrické rozvody, okná, dvere a podlahy. 

„Oplatí sa kompletná rekonštrukcia bytu pred jeho predajom? Pri rozhodovaní by som začal prieskumom verejnej inzercie. Porovnal by som inzerované ceny nehnuteľností v pôvodnom stave s tými po kompletnej rekonštrukcii. Ak by bol rozdiel dostatočne zaujímavý, vyžiadal by som si cenové ponuky stavebných firiem.

Najvyššou pridanou hodnotou rekonštrukcie je často dispozičná zmena. Zmenou dvojizbového bytu na trojizbový, nahradením obývacej izby ďalšou spálňou, alebo prispôsobením bytu v blízkosti vyhľadávanej univerzity potrebám zahraničných študentov môžeme zásadne zvýšiť investičný potenciál nehnuteľnosti a šance na jej úspešný predaj.

Treba však počítať s tým, že tento proces je časovo náročný, vyžaduje si vlastné finančné prostriedky a skúsenosti. Bez potrebných skúseností sa môže rekonštrukcia značne predĺžiť aj predražiť. Je preto rozumné vyhľadať pomoc skúseného lokálneho realitného makléra, ktorý dobre pozná trh, dá rekonštrukcii myšlienku, správne odhadne jej náklady a posúdi reálnu predajnú cenu bytu po rekonštrukcii,“ hovorí Lorant Szabo, majiteľ RK Férovo, k rekonštrukcii bytu na predaj. 

TIP: Novostavbou je podľa zákona nehnuteľnosť mladšia ako 5 rokov, ale na realitnom trhu je tak zaužívaná novšia ako 10-ročná.