Rekonštrukcia bývania: Kedy sa oplatí a ako ju financovať?

Rekonštrukcia je najzásadnejším krokom k skomfortneniu a skvalitneniu vlastného bývania. Ak ju chcete urobiť dôkladne a komplexne a neopakovať ju každých pár rokov, poriadne si ju premyslite, naplánujte a prepočítajte.
Celkové náklady na rekonštrukciu zvykneme totiž podhodnotiť. Odborníci preto radia pripočítať k rozpočtu rezervu vo výške aspoň 20 %. Vhodné je požiadať aj o cenovú ponuku aspoň tri stavebné firmy s dobrými referenciami na vyčíslenie výslednej sumy. To však nie je zďaleka všetko, čo potrebujete vedieť, ak chcete, aby vaša rekonštrukcia prebehla hladko a efektívne. Oslovili sme preto viacero odborníkov, ktorí vám v tomto článku poradia, ako rekonštruovať tak, aby ste zbytočne neprišli o nervy či peniaze.

Kedy ohlásiť rekonštrukciu?

Povinnosti pri rekonštrukciách upravuje stavebný zákon (zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku č. 50/1976 Zb.)
Stavby, ich úpravy a starostlivosť o ne sa podľa zákona delia do troch kategórií:

• tie, na ktoré potrebujete stavebné povolenie

V prípade, ak staviate nanovo alebo zásadne meníte stavbu – pristavujete, nadstavujete alebo robíte veľké stavebné úpravy, napríklad zasahujete do nosných múrov alebo ovplyvňujete vonkajší vzhľad stavby (s výnimkou farebnosti).

• tie, ktoré musíte ohlásiť stavebnému úradu

Stavebné povolenie nepotrebujete, avšak ohlasovaciu povinnosť máte pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej, pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu, požiarnu bezpečnosť, životné prostredie okolo stavby, alebo ak je vaše bývanie zároveň kultúrnou pamiatkou. Úradu musíte nahlásiť aj položenie elektronických komunikácií (napríklad internetu) stavieb určitej veľkosti a výšky.

Radí: Lorant Szabo, majiteľ RK Férovo

Základnými zdrojmi financií na prerobenie bývania sú úspory, hypotekárny či spotrebný úver alebo stavebné sporenie. Pri výbere zvážte najmä finančnú náročnosť rekonštrukcie, výšku svojich úspor a to, či môžete a chcete založiť nehnuteľnosť. V tomto prípade a v rámci vyššej sumy prerobenia bývania je vhodná účelová alebo bezúčelová hypotéka.

Úspory

Minúť našetrené alebo si požičať? Platiť prerábanie z vlastného znie ako ideálne riešenie, nemali by ste však zabúdať na finančnú rezervu na nepredvídateľné výdavky. Aj po rekonštrukcii by vám mali zostať úspory aspoň vo výške 6-násobku mesačných výdavkov domácnosti. 
Pri súčasnej dobrej ekonomickej situácii (nízke úroky pôžičiek, nízka inflácia a vysoké výnosy akciových trhov) sa oplatí vziať si úver a nasporené peniaze radšej investovať. Pri výbere úveru sa riaďte ročnou percentuálnou mierou nákladov (RPMN) – čím je nižšia, tým je úver výhodnejší. Dôležitá bude pre vás aj výška mesačnej splátky.

Spotrebný úver

Bezúčelový spotrebný úver je najjednoduchším a najrýchlejším riešením na financovanie menšej rekonštrukcie. Jeho nevýhodou sú vyššie úroky (v priemere okolo 6 – 7 %), podstatne vyššie ako pri hypotéke, a obmedzený čas splácania, a to maximálne 8 rokov.

Stavebné sporenie

Z dôvodu klesajúcej štátnej prémie a úrokov z úspor síce stavebné sporenie stráca na popularite, avšak až 80 % sporiteľov ho využíva práve na rekonštrukciu. Čas splácania je dlhý a splátka nie je teda vysoká. Už po dvoch rokoch si môžete vybrať nasporené peniaze spolu s prémiou a použiť ich na vydokladovanú rekonštrukciu. Ak nemáte našetrený dostatok, môžete požiadať o medziúver, ten je však drahší.

TIP: Rekonštrukcia a modernizácia spotrebičov a sietí vám môže celkové náklady na bývanie znížiť až o polovicu.

Kupovať a predávať zrekonštruované?

• Pôvodný stav vs. novostavba

Radí: Martin Čapo, majiteľ RK Riešime bývanie
Medzi starou a novou nehnuteľnosťou môže byť rozdiel v nákladoch na bývanie aj 100 EUR mesačne. Ak si vezmete 3-izbový byt v paneláku a novostavbu, pripočítate si k splátke úveru vyššie náklady a prípadnú rekonštrukciu, rozdiel staršej a novej nehnuteľnosti sa môže priblížiť až vyrovnať.

Výhody pôvodného stavu a rekonštrukcie:

• známy stav nehnuteľnosti,
• očividnejšie nedostatky,
• úpravy podľa vlastného gusta a osobnejší charakter bývania.

Výhody novostavby:

• nižšie náklady na bývanie, údržbu a opravy,
• ekologickejšia prevádzka,
• (zväčša) dobrý investičný potenciál.

TIP: Kompletnú rekonštrukciu predstavuje až tá, ktorá zrenovuje vykurovanie, elektrické rozvody, okná, dvere a podlahy.

• Rekonštrukcia pri prenájme

Radí: Lorant Szabo, majiteľ RK Férovo
Pri investičných bytoch by kupujúci mali preferovať pôvodný stav, aby ho mohli zrekonštruovať v súlade so svojimi zámermi či už na dlhodobý, strednodobý – študentský, krátkodobý – turistický prenájom, komerčné, firemné alebo spoločenské účely. Svoje investičné zámery by si mali ujasniť dopredu a až od toho odvodiť mieru a kvalitu rekonštrukcie.

TIP: Novostavbou je podľa zákona nehnuteľnosť mladšia ako 5 rokov, ale na realitnom trhu je tak zaužívaná novšia ako 10-ročná

• Rekonštrukcia pri predaji

Oplatí sa kompletná rekonštrukcia bytu pred jeho predajom? Ak máte peniaze, chuť a čas, určite áno. Väčšina kupujúcich dnes financuje byty cez hypotéku a zrekonštruovaná verzia je pre nich pohodlnejšia. Predať ho tak môžete o 5 až 10 % drahšie. Platí, že čím väčší byt, tým viac sa ho oplatí prerobiť (pozrite tabuľku).