Ceny nehnuteľností naďalej rastú. Zastaví ich niečo? 

Autor: Andrej Martiška, ekonomický analytik | 04.03.2022 | 7 min. čítania

Ceny nehnuteľností na bývanie pokračovali v dvojcifernom raste aj v poslednom štvrťroku 2021. Môžu stúpať aj naďalej alebo ich zastavia zvyšujúce sa hypotekárne sadzby či vojna na Ukrajine? 

Rástli ceny o 11 alebo 22 percent? 

Ceny nehnuteľností na bývanie pokračovali v silnom raste aj v poslednom štvrťroku minulého roka. Jeho presné tempo však nie je jednoduché vyčísliť.

Údaje Národnej banky Slovenska (NBS) hovoria až o 22,1 % medziročnom raste, kým podľa čerstvých čísiel Štatistického úradu (ŠÚ SR) išlo „iba“ o 10,7 % medziročný nárast. Ide o pomerne výrazný rozdiel, ktorého príčinou sú metodické odlišnosti. 

NBS vychádza pri analyzovaní rastu cien nehnuteľností z ponukových cien nehnuteľností uvedených v inzerátoch, kým ŠÚ SR pracuje so skutočnými realizačnými cenami nehnuteľností na základe predajných zmlúv z katastra nehnuteľností. Výrazne rýchlejšie tempo rastu ponukových cien nehnuteľností ako realizačných tak môže naznačovať, že predávajúci sú príliš optimistickí a nehnuteľnosti ponúkajú za vyššie ceny, než za aké sa nakoniec skutočne predajú. 

Odoberať novinky

Obe metodológie však majú niekoľko výrazných nedostatkov, ktoré do istej miery „skresľujú“ realitu. Nedá sa preto jednoznačne určiť, ktoré z týchto čísiel je správne. Realizačné ceny nehnuteľností môžu byť napríklad skreslené smerom nadol v dôsledky predajov za nižšie ako trhové ceny, ku ktorým dochádza medzi príbuznými či v snahe minimalizovať daň „papierovo“ nižšou cenou. Skutočné medziročné tempo rastu cien v závere minulého roka tak bolo zrejme vyššie ako 10,7 %, ale zároveň nižšie ako 22,1 %. 

V každom prípade ide o silný, dvojciferný rast cien. Ten je v čoraz väčšej miere poháňaný aj investičným dopytom ako aj výrazným nárastom cien stavebných materiálov, ku ktorému došlo v priebehu minulého roka. Najdôležitejším faktorom tlačiacim na rast cien však naďalej ostáva dlhodobo nedostatočná ponuka neschopná pokryť silný dopyt podporovaný aj mimoriadne nízkymi hypotekárnymi sadzbami.  

Stiahnu ceny nadol vyššie úroky na hypotékach?

Úrokové sadzby hypoték na slovenskom trhu posledných niekoľko rokov výrazne klesali a dostali sa medzi najnižšie v celej Európskej únii. To bol, samozrejme, faktor, ktorý výrazne podporoval dopyt po nehnuteľnostiach.   

V súčasnosti dochádza (aj) na slovenskom trhu k miernemu nárastu hypotekárnych sadzieb z rekordne nízkych úrovní. Dôvodom je očakávané zvyšovanie sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky (ECB), ktoré sa za posledné dva mesiace už premietlo do zvýšenie dlhodobých trhových úrokových sadzieb, od ktorých sa odvíjajú aj sadzby hypoték.  

 

Tento nárast sadzieb je však zatiaľ iba veľmi mierny a vzhľadom na predpokladaný vývoj sadzieb ECB, ako aj silnú konkurenciu na slovenskom bankovom trhu, nie je dôvod očakávať, že by v dohľadnej dobe nejako výrazne akceleroval. Päťpercentné sadzby hypoték, aké sú v súčasnosti na českom trhu, nám tak skoro nehrozia. Základná úroková sadzba Českej národnej banky je aktuálne na úrovni 4,5 %, kým hlavná úroková sadzba ECB je stále 0 % a v tomto roku sa očakáva jej zvýšenie iba na 0,5 %. 

Aktuálne zvyšovanie hypotekárnych sadzieb tak nepovažujeme za faktor, ktorý by mohol viesť v blízkej dobe k výraznému oslabeniu dopytu. Z dlhodobého hľadiska môže tlačiť na postupné spomaľovanie rastu cien nehnuteľností, pričom však z krátkodobého hľadiska je možný aj presne opačný efekt. Ak budú ľudia očakávať ďalšie zvyšovanie hypoték, môžu sa snažiť „využiť poslednú šancu“ a dopyt krátkodobo ešte zvýšiť.   

Ovplyvní ceny nehnuteľností vojna u susedov?

Viac ako zvyšovanie hypotekárnych sadzieb však môže cenami nehnuteľností zamávať prebiehajúca vojenská agresia na Ukrajine. Ďalší vývoj situácie si dnes s istotou nikto netrúfa predpovedať. Dúfame, samozrejme, že sa hrôzy vojny čoskoro skončia a opäť nastane mier.  

Ak by však vojna trvala dlhšiu dobu alebo by došlo k vojenskému ovládnutiu Ukrajiny Putinovým Ruskom, ľudia budú pociťovať neistotu ohľadom budúcnosti a môžu stratiť záujem aj o nákup domácich nehnuteľností, ktorý je dlhodobou investíciou. V takomto scenári, ktorý však nie je našim základným, by mohlo dôjsť aj k poklesu cien nehnuteľností.  

Naspäť