Čo spôsobil COVID-19 na realitnom trhu?

Boris Fojtík | ekonomický analytik Tatra banky Autor: Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky | 09.09.2020 | 5 min. čítania

Čo spôsobil COVID-19 na realitnom trhu?

Ak by ste hľadali niekoho, kto v  COVID-19 videl príležitosť, tak by vám ako prví napadli distribútori rúšok a dezinfekčných gélov. Pozitívne očakávania so situáciou spôsobenou koronavírusom majú aj potenciálni kupcovia nehnuteľností. Najmä tí s reálnou potrebou bývania. Zverejnené výsledky vývoja cien na Slovensku za 2Q 2020 ich však mohli mierne sklamať.

Poučenie z minulosti

Už situácia v roku 2008-2009 ukázala aktérom na trhu s nehnuteľnosťami, že zmena cenového vývoja na seba nechá čakať. Medzinárodné štúdie hovoria, že trvá v priemere polroka, kým ceny nehnuteľností začnú reagovať na zmenu situácie v ekonomike a s tým spojenou zmenou sentimentu resp. očakávaní.

Výsledky priemerného rastu cien nehnuteľností na Slovensku museli sklamať každého, kto dúfal, že cenové preteky sa zastavia, alebo aspoň spomalia. V štatistike zverejnenej NBS sme však na prvý pohľad nič podobné nevideli. Priemerná cena za m2 nehnuteľnosti vzrástla o 11,2 % medziročne. Dvojciferný rast cien na realitnom trhu sme videli naposledy pred rokom 2009. Dynamiku vývoja však vie lepšie zachytiť medzikvartálny vývoj. No spomalenie z 4,6 % na 3,6 % rovnako nepôsobí ako dramatická zmena ovplyvnená opatreniami proti šíreniu COVID-19.

Priemerná cena za m2 nehnuteľnosti vzrástla o 11,2 % medziročne

Až vývoj cien podľa typu nehnuteľnosti ukáže, že realitný trh nebol 100 % imúnny na epidemiologickú situáciu.

Realitný trh bol za posledné roky výrazne rozdelený na dva svety. V segmente rodinných domov bol rast cien mierny a výrazne prispel k tlmeniu nafukovania bubliny na trhu s nehnuteľnosťami. Signifikantnejšie a trvalejšie zrýchlenie sme zaznamenali až v minulom roku, keď cena za m2 v dome vzrástla v priemere o 5 % medziročne.

Naopak segment bytov bol pod tlakom vyššieho záujmu, ako vedel trh uspokojiť, už od roku 2015. Cena za priemerný m2 bytu na Slovensku sa od roku 2014 zvýšila takmer o 60 % a situácia v tomto segmente je preto neporovnateľná so situáciou na trhu s domami. To je pravdepodobne zároveň aj dôvod prečo medzikvartálny rast cien bytov zareagoval počas 2. štvrťroka spomalením z 4,5 % na 0,9 %. Za posledných 5 rokov to je druhý najpomalší rast cien bytov.

Graf vývoja cien nehnuteľností - domy a byty, medziročné rasty v rokoch

Zdroj: NBS, Tatra banka Research

Príčin rýchleho rastu cien bytov je viacero a pomôžu nám lepšie porozumieť možnostiam ďalšieho vývoja.

Začnime od ponuky

Na slovenskom, špeciálne bratislavskom realitnom trhu sa predá takmer všetko čo sa objaví v ponuke najmä pre chronický nedostatok bytov. Minimálne vývoj dokončených bytov túto optiku podporuje. Trh s výstavbou bytov sa z predošlej krízy poučil a nevidíme na ňom také dobrodružstvá ako v roku 2008. Ponuka dokončených bytov rástla len pomaly a aj dnes je ešte hlboko pod úrovňou rokov 2008- 2010. Na druhej strane výstavba bytových jednotiek v rodinných domoch rástla podstatne dynamickejšie. Najmä vďaka nej bol v roku 2019 najvyšší počet dokončených rezidenčných nehnuteľností od roku 1996 v novodobej histórii Slovenska. Ich počet prvýkrát tesne prekročil hodnotu 20 000.

Graf počtu dokončených rezidenčných nehnuteľností (z toho počet bytov)

Zroj: ŠÚ SR, Tatra banka Research

 

Pozvoľný nárast ponuky však nestíha pokryť dopyt, ktorý je generovaný z viacerých strán.

 

Napriek tomu, že NBS už niekoľko rokov postupne sprísňuje kritéria, je na trhu stále dostatok voľných zdrojov, ktoré smerujú na realitný trh. Možnosti ako zhodnotiť voľné financie sú obmedzené. Nie je to však len špecifikom Slovenska, no problém tu môže byť vypuklejší, kvôli nízkemu počtu bytov na 1 000 obyvateľov a prakticky neexistujúcemu domácemu akciovému trhu. Dopyt po bytoch je okrem reálnej potreby bývania generovaný aj potenciálnym výnosom, ktorý investícia do nehnuteľnosti môže priniesť. Ten je stále zaujímavý pre malých retailových investorov, ale hovorí sa dokonca aj o inštitucionálnych investoroch. Tí vedia skúpiť významné časti niektorých projektov. Posledné údaje v časopise TREND hovoria o 55-65 % nákupoch na investičné účely v najlukratívnejších bratislavských projektoch. V menej atraktívnych lokalitách toto číslo klesá k 15–20 %, čo však tiež nie je nízke číslo.

Zmena nastala v prenájmoch

Kým samotné ceny nehnuteľností COVID-19 zatiaľ nezredukoval, epidemická situácia sa výrazne podpísala na trhu s prenájmom bytov. Ten zasiahli opatrenia proti šíreniu vírusu a následne obmedzenie turizmu, čo zásadne zmenilo štruktúru ponuku bytov, najmä v prípade Bratislavy, na prenájom. Z krátkodobých prenájmov pre turistov sa ponuka preorientovala na dlhodobé prenájmy, čo stlačilo ceny smerom nadol.

prenajom bratislava stare mesto 

Výrazne zasiahnutou oblasťou, ak nie vôbec najviac, je bratislavské Staré Mesto. Pri porovnaní dát z Cenovej mapy nehnuteľností za 2. kvartál 2019 a 2. kvartál 2020 vidíme prudký nárast (+44 %) ponúkaných bytov na prenájom. Ceny nájmu na to zareagovali poklesom o 12 % medziročne. V rámci celej Bratislavy takto pribudlo viac ako 500 bytov na prenájom v porovnaní s minulým rokom. Ak si aj predstavíme, že všetky byty by putovali na predaj a nie dlhodobý nájom tvorilo by to iba 20 % dokončených nehnuteľností v meste. Takýto nárast ponuky by mal pravdepodobne len veľmi limitovanú schopnosť dlhodobo zásadnejšie ovplyvniť cenový vývoj.

To, že sme aj napriek historicky najväčšiemu prepadu slovenskej ekonomiky nevideli pokles cien nehnuteľností mohlo byť pre niekoho prekvapením. No ako už bolo spomenuté v úvode, jednou zo základných vlastností cien nehnuteľností je ich zotrvačnosť. Vyplýva to z povahy realitného trhu, ktorý objektívne nevie dostatočne flexibilne reagovať na výkyvy v ponuke a dopyte. Rovnako akceptovanie poklesu cien nehnuteľností je zo psychologického pohľadu dlhšie trvajúci proces, v ktorom sú si predávajúci ochotní resp. donútení priznať a realizovať stratu pri predaji v porovnaní so situáciou spred niekoľkých mesiacov. Ďalším faktorom, ktorý ma vplyv na pokles cien je existencia alebo nafukovanie sa bubliny. Analýzy NBS a Ministerstva financií SR sa zhodujú v tom, že na Slovenskom realitnom trhu doteraz nebola bublina. Vývoj ekonomických fundamentov bol natoľko silný, že rast cien nehnuteľností bol dlhodobo udržateľný.

Na odhad ďalšieho vývoja cien nehnuteľností bude vplývať aj niekoľko neznámych premenných. Od vývoja samotnej epidemickej situácie až po reakciu trhu po odznení odkladu splátok, ktorý dal aj trhu s nehnuteľnosťami čas na vysporiadanie sa so situáciou. Náš hlavný scenár predpokladá oživenie ekonomiky a už len mierny nárast nezamestnanosti, ktorá je veľmi zásadným ukazovateľom pri vývoji cien nehnuteľností. Za týchto predpokladov žiadny signifikantný posun v cenách nehnuteľností smerom nadol neočakávame.

Neefektívnosť a nízku flexibilitu realitného trhu si uvedomujú aj tvorcovia politík na Slovensku. V analýzach ministerstva financií sa objavujú rôzne návrhy na úpravy zákonov s cieľom rozhýbať realitný trh. Okrem zmienok o zrýchlení procesu výstavby cez rýchlejšie vydávanie povolení sa objavujú aj návrhy na rôzne formy dodatočného zdanenia. Jednou je dodatočné zdanenie neobývaných nehnuteľností. Ďalšou je zmena daňového mixu s väčším zameraním na zdaňovanie majetku namiesto príjmu. Tieto úvahy je dobré mať na pamäti aj pri rozmýšľaní nad investíciami do nehnuteľností, pretože ich prípadné zavedenie do praxe môže mať vplyv na ich budúci výnos.

 

www.tatrabanka.sk | Dialog: *1100 | Tatra banka a.s.
https://www.tatrabanka.sk/sk/blog/ekonomicke-analyzy/co-sposobil-covid-19-realitnom-trhu/