Kedy opäť klesnú úroky na hypotékach?

Autor: Zuzana Žiaranová, Tatra banka | 05.12.2022 | 5 min. čítania

V posledných mesiacoch sme svedkami obrovských zmien na realitnom trhu. Opýtali sme sa preto Borisa Fojtíka, ekonomického analytika Tatra banky, na čo by sme sa mali pripraviť, ak plánujeme kúpu či predaj nehnuteľnosti.

V článku sa dozviete:

• Ako sa budú vyvíjať ceny domov a bytov?
• Je správny čas na stavbu domu?
• Kedy by mohli ísť úrokové sadzby nadol?
• Je potrebné sa ponáhľať s predajom nehnuteľnosti?

Kúpa nehnuteľnosti

Je možné, že sa dočkáme poklesu cien bytov a domov?

Ceny nehnuteľností klesnú. No nie všetky a nie všade. Už súčasný vývoj na trhu s nehnuteľnosťami jasne naznačuje zmenu vývoja a slová ako zľava a znížená cena sa v inzerátoch objavujú stále častejšie. Vývoj cien nehnuteľností za tretí kvartál, ktorý nedávno zverejnil Štatistický úrad, stále hovorí o raste 2,8 percenta. Medzikvartálne výraznejšie spomalenie však očakávame už koncom roka, prípadne začiatkom roka 2023.

Je to dôsledok nižšieho dopytu, ktorý primárne súvisí s nárastom úrokových sadzieb. Inak povedané, pri kúpe nehnuteľnosti sa záujemcovia pozerajú hlavne na výšku splátky voči ich príjmu a menej na samotnú cenu nehnuteľnosti. 

Druhý faktor, ktorý tlmí dopyt, je spotrebiteľská inflácia. Tá podobne ako vyššie sadzby odčerpáva financie z rodinných rozpočtov a tak znižuje potenciál na kúpu bytu. 

V neposlednom rade zohráva úlohu na trhu s nehnuteľnosťami aj sentiment. Ten sa začal otáčať s príchodom vyšších sadzieb a inflácie, kedy vznikli, prirodzene, aj obavy o ďalší ekonomický vývoj. Negatívny sentiment a neistota by mohli vrcholiť v prvom kvartáli budúceho roka, kedy budú domácnosti najviac pociťovať dôsledky energetickej krízy a spomaľovania ekonomiky. 

„Myslíme si, že v roku 2023 budú v priemere ceny nehnuteľností mierne rásť.“

 

Avšak vzhľadom na to, že neočakávame nárast nezamestnanosti, ale skôr jej stagnovanie, dopyt po nehnuteľnostiach by sa mal postupne stabilizovať. Naopak ponuka nehnuteľností by sa nemala výrazne zmeniť a nemala by pre ceny nehnuteľností znamenať impulz smerom nahor ani nadol. Preto si myslíme, že v priemere ceny nehnuteľností budú budúci rok mierne rásť. Na prvé počutie to môže znieť neintuitívne, avšak očakávané mierne zlepšenie situácie v druhom polroku by mohlo priniesť aj mierny nárast cien nehnuteľností.  

Stavba domu

Začať stavať či radšej ešte počkať?

Stále platí, že nie je kam sa ponáhľať. Ekonomický vývoj u nás aj vo svete by mal priniesť spomalenie dopytu, tým pádom menší tlak na rast cien a zastabilizovanie ich vývoja.

Určité zmeny v situácii so stavebnými materiálmi naznačuje aj cenový index zverejňovaný Štatistickým úradom. Ten v posledných mesiacoch zaznamenáva viac poklesov ako medzimesačných rastov.

Nehovorím, že sa dočkáme návratu cien na pôvodné úrovne, ale šance na zľavy a akciové výpredaje by mali na základe posledného vývoja na trhoch rásť každým ďalším mesiacom a kvartálom. 

Kedy vieme, že už je na stavbu správny čas? Čo by sme mali sledovať?

Neexistuje univerzálny ukazovateľ, ktorý by dal zelenú stavbe nového domu. Stavebná aktivita sa ani teraz nezastavila. Avšak predpokladáme, že cenové podmienky pre stavbu domu by sa mohli časom zlepšovať. 

Úroky na hypotéke

Prečo rastú úroky a kedy sa tento rast zastaví?

Nastavenie úrokových sadzieb je jedným z kľúčových nástrojov centrálnych bánk pri vykonávaní menovej politiky. Cieľom menovej politiky Európskej centrálnej banky (ECB) je cenová stabilita. Určite dnes všetci vnímame, že vývoj cien má ďaleko od stabilného. Preto centrálna banka zdvíhaním základnej dvojtýždňovej sadzby a depozitnej sadzby mení prostredie, v ktorom fungujú (požičiavajú si a ukladajú si peniaze) komerčné banky.

Klienti tieto zmeny pociťujú ako nárast sadzieb na úveroch a vkladových produktoch. Cieľom zmeny úrokového prostredia je dosiahnutie nižšieho dopytu a tým pádom aj nižšieho dodatočného tlaku na rast cien, ktorý je primárne spôsobený rastom cien energií. 

Čo sa musí stať, aby začali úroky opäť klesať?

Ak to veľmi zveličím, musia najprv zastaviť infláciu a dosiahnuť svoj vrchol. Prognóza Raiffeisen Research predpokladá, že základná úroková sadzba ECB vzrastie začiatkom roka 2023 na úroveň 3 percent. To je úroveň, ktorá by mala mať na ekonomiky eurozóny negatívny efekt, čo sa týka ekonomického rastu, zároveň pozitívny, čo sa týka zastabilizovania cenovej hladiny. Akonáhle sa inflácia začne približovať cieľu ECB, dá sa očakávať aj pokles sadzieb.  

Na prognózovanom horizonte do konca roka 2025 očakávame, že základná sadzba by sa mala dostať naspäť na súčasnú úroveň, ktorá predstavuje 2 percentá. Tá je vnímaná ako rovnovážny stav, kedy menová politika nepodporuje, ale ani nebrzdí ekonomický vývoj. Zároveň však treba povedať, že na takto dlhú prognózu treba pozerať ako na scenár bez dodatočných extrémnych neočakávaných vplyvov. Posledné tri roky nám však dávajú jasne najavo, že opatrnosti a obozretnosti nie je nikdy dosť. 

„Očakávame, že do konca roka 2025 sa základná sadzba dostane naspäť na súčasnú úroveň.“

 

Ak by sme sa však mali dostať na úroveň sadzieb z predošlej dekády, museli by sme opäť zažiť bezprecedentný ekonomický šok. Ten by priniesol významný ekonomický pokles, nárast nezamestnanosti a prípadne defláciu. Myslím, že za to nám to nestojí. 

Predaj nehnuteľnosti

Mám sa ponáhľať, ak plánujem predaj bytu či domu?

Kľúč k odpovedi na túto otázku vedie cez odpoveď, kam uložiť výnos z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že predajca nehnuteľnosti túto odpoveď nemá, ponáhľať sa s predajom nehnuteľnosti nemá veľký význam. Súčasná vysoká inflácia mu bude získané financie reálne devalvovať.

Netvrdíme, že nehnuteľnosti sú voči inflácii imúnne, avšak alternatívne investície tiež neprinesú želanú ochranu. V prospech nehnuteľností hovorí ich nedostatok a výrazný nárast nákladov na ich výstavbu, vďaka čomu by v priemere mohli ich ceny rásť o malé jednociferné číslo.

Ing. Boris Fojtík

V Tatra banke pracuje od roku 2008 a venuje sa analýzam makroekonomických štatistík a realitnému trhu. Študoval na Národohospodárskej fakulte Ekonomickej univerzity v Bratislave odbor hospodárska politika. V rokoch 2019-2020 pôsobil ako hovorca Tatra banky.

 

Naspäť