1. Životné momenty
  2. /
  3. Kúpa nehnuteľnosti a podnikanie

Kúpa bytu na firmu: aké sú možnosti a postup?

Chystáte sa kúpiť byt na firmu, no nemáte celkom jasno v tom, aký postup zvoliť? Rozhodnúť sa môžete pre štyri rôzne cesty. Netreba však zabudnúť ani na povinnosti, ktoré z nich následne vyplývajú.

Kúpa bytu
Kúpa
bytu

V článku sa dozviete

Byt na firmu
Fir
ma

V čom je základný rozdiel, ak kupujeme byt na firmu, nie ako fyzická osoba?

Základný rozdiel spočíva podľa certifikovaného daňového poradcu Petra Pašeka v tom, že fyzická osoba, ktorá si daný byt nezaradí do obchodného majetku, ho môže po piatich rokoch odo dňa jeho nadobudnutia predať v oslobodenom režime. Prakticky sa tak príjem z takéhoto predaja nebude zdaňovať. Firma si obdobný druh oslobodenia podľa zákona o dani z príjmov nevie uplatniť, čiže príjem z predaja sa považuje vždy za zdaniteľný príjem. 

Treba upozorniť, že nezaradenie bytu do obchodného majetku u fyzickej osoby je možné aj v prípade jeho následného prenájmu. Nevýhodou takéhoto postupu je, že oproti príjmu z prenájmu si fyzická osoba nevie za daňové výdavky uplatniť napríklad daňové odpisy, respektíve výdavky na jeho opravy a udržiavanie. 

Ak byt predávate ako firma, príjem z jeho predaja sa vždy považuje za zdaniteľný príjem.
Riešenia
Rie
še
nia

kupit byt na firmu 

Kúpa bytu na firmu – možnosti

  1. Kúpa bytu na firmu z vlastných zdrojov – tu pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje, či je registrovaná ako platiteľ DPH a účel využitia nehnuteľnosti (prenájom, kancelárie).
     
  2. Kúpa bytu na firmu zo zdrojov investičného fondu – treba rozlišovať splátku istiny (požičanej dlžnej sumy), ktorá nie je daňovým výdavkom, a úrok. Byt firma odpisuje podľa aktuálne platnej daňovej legislatívy 40 rokov, čiže do daňových výdavkov firmy sa v jednom roku dostane 1/40 kúpnej ceny bytu.
     
  3. Konateľ firmy poskytne pôžičku pre firmu – konateľ požiada banku o tzv. americkú hypotéku (bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou), pri odpočítaní DPH a zahrňovaní nákladov do daňových výdavkov je postup rovnaký, ako keby šlo o kúpu z vlastných zdrojov alebo z poskytnutého investičného úveru. Povinnosťou firmy je viesť transferovú dokumentáciu k poskytnutému úveru a konateľ je povinný z prípadných úrokov odviesť daň z príjmov v daňovom priznaní.
     
  4. Konateľ firmy kúpi byt a prenajme ho firme – v tomto prípade firma nemá možnosť uplatniť odpočítanie DPH. Má ju konateľ, ak sa registruje ako platiteľ DPH a prenájom bude fakturovať s DPH. Firma môže uplatniť v daňových výdavkoch nájomné uhrádzané konateľovi a ďalšie výdavky súvisiace s používaním bytu na podnikanie.
DPH
DPH

Pozor na DPH!

V prípade DPH je rozhodujúce, či je firma platiteľom DPH. Ak áno, má nárok na odpočítanie DPH, ak bude využívať byt na podnikateľskú činnosť.

Na čo firmy najčastejšie zabúdajú pri takejto kúpe?

Častým omylom je, že pri kúpe „novostavby“ si firmy odpočítajú DPH, pričom následne ju začnú prenajímať v oslobodenom režime. Ten je správny, ale zabúdajú na povinnosť vykonania úpravy odpočítanej dane, teda na alikvotné alebo úplné vrátenie odpočítanej DPH. 

Podobným problémom môže byť kúpa novostavby – bytu s cieľom jeho ďalšieho predaja. „Platiteľ dane si odpočíta DPH pri jeho kúpe, avšak zabudne, že ak ubehne viac ako päť rokov od dňa kolaudácie stavby, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie bytu, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania bytu, a to podľa toho, čo nastane skôr, tak predaj bytu musí od DPH oslobodiť. Prakticky to znamená povinnosť vykonania úpravy odpočítanej dane, teda alikvotné alebo úplné vrátenie odpočítanej DPH pri jeho obstaraní,“ vysvetľuje daňový poradca Peter Pašek zo spoločnosti Accace.

Rovnako sa často zabúda, že z predaja bytu firma nemôže vykázať daňovú stratu, teda uplatniť si vyššie daňové výdavky pri jeho predaji, než je príjem, ktorý dosiahne z jeho predaja.

Z predaja bytu nemôžete ako firma vykázať daňovú stratu.
Poiste
nie
Pois
tenie

ako kupit byt na firmu 

Ako si vybaviť poistenie na byt kúpený firmou?

Pokiaľ kúpený byt slúži na podnikanie v rámci plochy väčšej než 50 percent, je potrebné poistiť ho prostredníctvom produktu vhodného na podnikanie. V prípade, ak je byt len vedený na firmu, slúži iba ako administratívne centrum a nerealizuje sa v ňom výrobná činnosť, je riešením štandardné poistenie nehnuteľnosti. 

Plánujete
kúpu bytu 
na firmu?

Odporúčame náš podnikateľský úver zabezpečený nehnuteľnosťou.

podnikatelsky uver kupa bytu businessuver hypo 

Váš názor nás zaujíma

Pomôžte nám robiť Životné momenty ešte kvalitnejšie

* Označené polia sú povinné
www.tatrabanka.sk | Dialog: *1100 | Tatra banka a.s.
https://www.tatrabanka.sk/sk/zivotne-momenty/kupa-bytu-firma/