Od čoho závisí výpočet splátky hypotéky

Ako vypočítať mesačnú splátku hypotéky?

S výpočtom mesačnej splátky hypotéky vám na začiatku pomôže hypotekárna kalkulačka. Na základe ponuky banky vám ukáže jej predpokladanú výšku pri rôznych fixáciách úrokových sadzieb, ale aj to, koľko vás hypotekárny úver bude stáť celkovo.

Hypotekárna kalkulačka je užitočný nástroj pri plánovaní hypotéky, či už máte, alebo nemáte predstavu, koľko peňazí si potrebujete požičať a ako dlho ste úver ochotní splácať. Výpočet splátky hypotéky vám napovie, v akej výške si môžete dovoliť hypotekárny úver, aby ste zvládli mesačné splácanie so svojím príjmom.

Výpočet splátky hypotéky: Najdôležitejšie parametre

Žiadate o hypotekárny úver po prvý raz? V tom prípade vám nemusí byť úplne jasné, ako funguje hypotéka a čo všetko treba brať do úvahy pri výške mesačnej splátky. Koľko budete mesačne platiť, závisí od rôznych premenných.

1. Výška úveru

Jedným z hlavných parametrov pri výpočte splátky hypotéky je to, koľko peňazí si požičiavate. Táto suma sa nazýva istina a je rozrátaná do jednotlivých mesačných splátok na celé obdobie splácania úveru.

Najnižšia výška hypotéky, o ktorú môžete požiadať, je rozdielna v jednotlivých slovenských bankách. Ak sa pozrieme na trhový priemer, tak hypotéky začínajú na zhruba 10 000 eur.

Hornú hranicu úveru obmedzuje:

• overenie schopnosti žiadateľa splatiť úver,
• hodnota nehnuteľnosti, ktorou je hypotéka zabezpečená. Na Slovensku banky dnes väčšinou poskytujú úvery maximálne vo výške 80 % tejto hodnoty.

2. Lehota splatnosti

Lehota splatnosti je časové obdobie, počas ktorého sa výška úveru rozloží do jednotlivých splátok. Čím dlhšie je toto obdobie, tým nižšia môže byť mesačná splátka. Najkratšia možná lehota splatnosti hypotéky je jeden rok, najdlhšie môžete hypotéku ako fyzická osoba splácať zväčša 30 rokov. Hornú hranicu však určuje aj vek žiadateľa o úver a podmienky banky. Obmedzuje ju zväčša vek, keď vám vzniká nárok na starobný dôchodok. 

Príklad: Výpočet splátky hypotéky pri rôznej lehote splatnosti 

Pri výpočte splátky hypotéky je dôležité si uvedomiť, ako lehota splatnosti určuje na jednej strane výšku mesačnej splátky, ale zároveň aj sumu, o ktorú hypotéku na úrokoch preplatíte. 

Príklad: Vezmete si hypotéku vo výške 50-tisíc eur s úrokovou sadzbou 4,19 % na 15 rokov.

Vaša mesačná splátka tak bude predstavovať 374,62 eur a celkovo na úrokoch preplatíte 17 431,60 eur.

Teraz sa pozrime, čo sa stane, ak si vezmete tú istú hypotéku, ale lehotu splatnosti si skrátite o jeden rok – na 14 rokov.

Vaša mesačná splátka bude vyššia len o necelých 20 eur (konkrétne 393,90 eur). Na preplatení úrokov však takto dokážete ušetriť až 1 256,40 eur (celkovo úver preplatíte o 16 175,20 eur).

Na grafe vidíte, ako bude pri hypotéke na 15 rokov vyzerať vývoj hodnôt istiny a úrokov počas celej doby splácania úveru: 

Modrá plocha označuje, aká časť splátky je použitá na splátku úrokov. Sivá plocha zase ilustruje, aká časť splátky je použitá na zníženie samotného úveru v každom mesiaci. 

Pri hypotéke na začiatku veľká časť splátky smeruje na zaplatenie úrokov. Postupne splácate čoraz väčšiu časť istiny (požičanej sumy peňazí) a čoraz menšiu časť úrokov. 

Pri tej istej hypotéke, ale s lehotou splatnosti na 30 rokov sa pomer medzi zaplatenými úrokmi a istinou úveru výrazne posunie.

Je zrejmé, že čím dlhšie je toto obdobie, tým významnejšia je celková suma, ktorú na úrokoch celkovo preplatíte. 

Lehotu splácania si tak nepredlžujte viac, ako je nutné. Zbytočne by ste si tým navýšili celkovú cenu úveru, aj keď by vaše mesačné splátky boli na pohľad atraktívnejšie. 

3. Úroková sadzba

Úroková sadzba (alebo úroková miera) je v podstate cena hypotéky, ktorú zaplatíte banke za požičanie peňazí. Úrok sa vyjadruje v percentách a počíta sa z aktuálnej výšky istiny, čiže z výšky aktuálne nesplatenej časti úveru. 

Tip: Získajte zľavu z úrokovej sadzby až 0,2 % p. a. 

Čím viac produktov si vyberiete z našej ponuky, tým nižšia bude úroková sadzba vašej hypotéky. Stačí splniť jednoduché podmienky Programu odmeňovania^TB Hypotéka a zľava je vaša.

Prejsť na podmienky

4. Doba fixácie

Doba fixácie je obdobie, na ktoré si s bankou dohodnete, že sa nezmení výška úrokovej sadzby na vašom úvere. Zvyčajne platí, že čím dlhšia doba fixácie, tým vyššia je úroková sadzba. Tie najvýhodnejšie úroky sú viazané, a teda pre vás aj zaistené (zafixované), skôr na kratšie časové obdobie. Po jeho uplynutí sa výška úroku, a teda aj suma vašej mesačnej splátky, môže zmeniť. Novú úrokovú mieru banka nastaví podľa aktuálnej situácie na trhu a pošle vám oznámenie o tejto zmene, spravidla dva mesiace vopred. Ak s novými podmienkami nebudete súhlasiť a nájdete výhodnejšiu ponuku, môžete zvážiť refinancovanie hypotéky.

Je výhodnejšia kratšia fixácia s nízkym úrokom, ale vyšším rizikom, že porastie, alebo si radšej úrok zafixovať na dlhšie obdobie? „Výhodnosť fixácie je vždy potrebné posúdiť pre každého klienta individuálne. Kým pre jedného klienta môže byť výhodná krátka fixácia, pre druhého môže vytvárať neprimerane vysoké riziko. S krátkou fixáciou sa vo všeobecnosti spája nižšia splátka súvisiaca s nižším úrokom, na druhej strane skokovité navýšenie hypotéky po refixácii môže do významnej miery nabúrať rodinný rozpočet. To by v najhoršom prípade mohlo vyústiť až do predaja nehnuteľnosti. Pri krátkej fixácii by som odporúčal, aby mal klient buď dostatočne vysokú rezervu v podobe úspor, a/alebo v podobe rozdielu medzi mesačnými príjmami a výdavkami, aby ho prípadné zvýšené úrokové náklady nezastihli nepripraveného,“ vysvetľuje Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky.

S akými ďalšími poplatkami treba rátať pri hypotéke?

Okrem pravidelných splátok treba pri hypotekárnom úvere počítať aj s niekoľkými ďalšími poplatkami. Tie závisia od banky, ktorá vám hypotéku poskytla. Niektoré sú mesačné, iné zaplatíte len jednorazovo.

Ak by ste riešili hypotéku vo výške napríklad 100 000 eur, poplatky môžu byť nasledovné:

• poplatok za úver (priemerne 250 eur),
• poistenie založenej nehnuteľnosti (priemerne 27 eur mesačne),
• poistenie schopnosti splácania úveru (dobrovoľné, priemerne 85 eur ročne),
• správny poplatok na katastrálny úrad za vklad záložného práva (100 eur, 300 eur za zrýchlené konanie do 15 dní),
• správny poplatok na katastrálny úrad za vklad vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy (100 eur, 300 eur za zrýchlené konanie do 15 dní),
• znalecký posudok (150 až 300 eur)

Väčšina bánk požaduje k hypotekárnemu úveru aj poistenie nehnuteľnosti. Poistná suma môže byť:

• vo výške poskytnutého úveru,
• vo výške hodnoty danej nehnuteľnosti.

Keďže však banky už neposkytujú úvery na 100 % hodnoty nehnuteľnosti, výška úveru bude nižšia než skutočná hodnota nehnuteľnosti. Práve preto je lepšie zvoliť druhú možnosť a poistiť nehnuteľnosť podľa jej aktuálnej hodnoty. Poistenie chráni najmä v prípade väčších škôd a jeho výšku určuje aj typ, stav a rozloha nehnuteľnosti, ako aj lokalita, v ktorej sa nachádza.

„Ak už klient má danú nehnuteľnosť poistenú, tak nám preukáže poistnú zmluvu, ku ktorej sa len doplní vinkulácia poistného plnenia v prípade škodovej udalosti – potvrdenie vinkulačných tlačív. Ak klient nemá uzatvorené poistenie, tak si môže dojednať poistenie nehnuteľnosti priamo u nás v banke od UNIQA poisťovne, ktoré je automaticky vinkulované v prospech Tatra banky. Ročné poistné sa platí priamo na účet UNIQA a je nezávislé od splátky úveru. Samozrejme, klient si môže nové poistenie uzatvoriť aj v ktorejkoľvek inej poisťovni, no aj tu platí, že nám k čerpaniu musí doniesť potvrdenú vinkuláciu poistného plnenia,“ vysvetľuje Bibiana Proňuková, produktová manažérka z oddelenia platobných kariet a poistných produktov Tatra banky.

Mimoriadne splátky môžu ovplyvniť výšku tých mesačných

Okrem pravidelných mesačných splátok môžete hypotéku splácať aj mimoriadnymi vkladmi.

Mimoriadne splácanie hypotéky bez povinnosti zaplatiť náklady môžete využiť v týchto prípadoch:

• Zo zákona jedenkrát mesačne v jednej alebo viacerých splátkach – bez toho, aby ste zaplatili banke náklad za mimoriadne splatenie, môžete splatiť súhrnne až 30 % istiny úveru za kalendárny rok. Zo sumy, ktorá je nad rámec uvedených 30 % istiny, zaplatíte banke náklady za mimoriadne splatenie, čo je zo zákona maximálne 1 % z vkladanej sumy.
  
  Napríklad: Ak máte nesplatenú istinu 100 000 eur a rozhodnete sa splatiť 40 000 eur, môžete splatiť bez nákladu 30 000 eur (30 % istiny), za zvyšných 10 000 eur zaplatíte banke náklady za mimoriadne splatenie.


• Vždy pri obnove fixácie úrokovej sadzby, teda pri výročí fixácie (výška mimoriadnej splátky nie je limitovaná, neplatíte banke náklady za mimoriadne splatenie, a to ani v prípade, ak sa rozhodnete splatiť viac ako 30 % istiny).

Ako môžu mimoriadne splátky ovplyvniť výšku tých mesačných? Mimoriadne splátky vlastne znižujú istinu hypotéky, môžete si teda vybrať z dvoch možností:

• Nižšia mesačná splátka pri zachovaní pôvodnej lehoty splatnosti hypotéky, teda môžete si napríklad mesačne viac peňazí odložiť alebo zhodnotiť.
• Pôvodná mesačná splátka a skrátenie lehoty splatnosti, teda úver splatíte skôr a môžete na ňom aj zaplatiť menej banke, pretože sa vám rýchlejšie zníži istina, z ktorej sa vypočítava úrok.

Pozorne si preštudujte podmienky konkrétnej úverovej zmluvy. Pri skrátení lehoty splatnosti v niektorých bankách musíte zaplatiť poplatok, pretože sa tým menia zmluvné podmienky.

Mesačné splátky sa niekedy môžu líšiť

Počas splácania sa môže stať, že jednotlivé mesačné splátky hypotéky nebudú rovnaké. Výšku splátky, zloženej zo splácania istiny a úroku, môžu ovplyvňovať:

• zmeny na hypotekárnom úvere, napríklad zmena výšky úroku po uplynutí doby fixácie,
• mimoriadny vklad, ktorý zmení výšku istiny,
• omeškanie s pravidelnou mesačnou splátkou, za čo vám môžu výšku splátky navýšiť úroky z omeškania.

Zároveň platí, že každým mesiacom sa znižuje suma platby úroku. Tá sa totiž počíta z klesajúceho zostatku istiny.

Koľko sa preplatí na hypotéke?

Výška úrokovej sadzby nie je hlavným parametrom, ktorý ukazuje, či je hypotekárny úver výhodný. To, koľko sa preplatí na hypotéke, vám prezradí RPMN, teda ročná percentuálna miera nákladov. RPMN ukazuje celkové náklady na hypotéku, teda okrem úrokov zahŕňa aj ďalšie poplatky, ako napríklad úvodné poplatky za vyhotovenie znaleckého posudku, za kolky na katastri nehnuteľností, za poistenie nehnuteľnosti a pod.

Vyššie spomínané faktory ako výška úveru, lehota splatnosti či poplatky majú vplyv nielen na výšku mesačnej splátky, ale aj na RPMN. RPMN sa vyjadruje ako percento z istiny za obdobie jedného roka (per annum = p. a.). Koľko preplatíte na hypotéke, vypočítate práve cez percento RPMN z požičanej sumy.