1. Životné momenty
  2. /
  3. Ako postupovať pri pôžičke na bývanie
  4. /
  5. Od čoho závisí výpočet splátky hypotéky

Od čoho závisí výpočet splátky hypotéky

Pri hypotéke zvyčajne splácate veľkú sumu. Tá však môže pôsobiť dosť neuchopiteľne. Oveľa skutočnejšie vyzerá hypotéka pri rozdelení do mesačných splátok. Vtedy si už viete lepšie predstaviť, ako váš život ovplyvní jej splácanie a či si ho môžete dovoliť. Práve preto je výpočet splátky hypotéky jeden z podstatných krokov pri rozhodovaní sa, či požiadať o hypotekárny úver a s akými parametrami.

Hypotéka
Hypo
téka

V článku sa dozviete

Hypotéka
Hypo
téka

Ako vypočítať mesačnú splátku hypotéky?

S výpočtom mesačnej splátky hypotéky vám na začiatku pomôže hypotekárna kalkulačka. Na základe ponuky banky vám ukáže jej predpokladanú výšku pri rôznych fixáciách úrokových sadzieb, ale aj to, koľko vás hypotekárny úver bude stáť celkovo.

Hypotekárna kalkulačka je užitočný nástroj pri plánovaní hypotéky, či už máte, alebo nemáte predstavu, koľko peňazí si potrebujete požičať a ako dlho ste úver ochotní splácať. Výpočet splátky hypotéky vám napovie, v akej výške si môžete dovoliť hypotekárny úver, aby ste zvládli mesačné splácanie so svojím príjmom.

S čím všetkým ráta výpočet splátky hypotéky?

Žiadate o hypotekárny úver po prvý raz? V tom prípade vám nemusí byť úplne jasné, ako funguje hypotéka a čo všetko treba brať do úvahy pri výške mesačnej splátky. Koľko budete mesačne platiť, závisí od rôznych premenných.

Hypotekárna kalkulačka vám ukáže, v akej výške si môžete dovoliť hypotekárny úver.
Hypotéka
Hypo
téka

vypocet splatky hypoteky

1. Výška úveru

Jedným z hlavných parametrov pri výpočte splátky hypotéky je to, koľko peňazí si požičiavate. Táto suma sa nazýva istina a je rozrátaná do jednotlivých mesačných splátok na celé obdobie splácania úveru.

Najnižšia výška hypotéky, o ktorú môžete požiadať, je rozdielna v jednotlivých slovenských bankách. Ak sa pozrieme na trhový priemer, tak hypotéky začínajú na zhruba 10 000 EUR.

Hornú hranicu úveru obmedzuje:

  • overenie schopnosti žiadateľa splatiť úver,
     
  • hodnota nehnuteľnosti, ktorou je hypotéka zabezpečená. Na Slovensku banky dnes väčšinou poskytujú úvery maximálne vo výške 80 % tejto hodnoty.
     

2. Lehota splatnosti

Lehota splatnosti je časové obdobie, počas ktorého sa výška úveru rozloží do jednotlivých splátok. Čím dlhšie je toto obdobie, tým nižšia môže byť mesačná splátka. Najkratšia možná lehota splatnosti hypotéky je jeden rok, najdlhšie môžete hypotéku ako fyzická osoba splácať zväčša 30 rokov. Hornú hranicu však určuje aj vek žiadateľa o úver a podmienky banky. Obmedzuje ju zväčša vek, keď vám vzniká nárok na starobný dôchodok.

Hypotéka
Hypo
téka

3. Úroková sadzba

Úroková sadzba (alebo úroková miera) je v podstate cena hypotéky, ktorú zaplatíte banke za požičanie peňazí. Úrok sa vyjadruje v percentách a počíta sa z aktuálnej výšky istiny, čiže z výšky aktuálne nesplatenej časti úveru. Úrokové sadzby sa v posledných rokoch pohybujú na historických minimách okolo 1 %, preto sa hovorí, že je dnes lacné zobrať si hypotéku. Nízky úrok však môže v budúcnosti aj narásť, pretože trvácnosť nízkej úrokovej sadzby závisí aj od doby fixácie.

4. Doba fixácie

Doba fixácie je obdobie, na ktoré si s bankou dohodnete, že sa nezmení výška úrokovej sadzby na vašom úvere. Zvyčajne platí, že čím dlhšia doba fixácie, tým vyššia je úroková sadzba. Tie najvýhodnejšie úroky sú viazané, a teda pre vás aj zaistené (zafixované), skôr na kratšie časové obdobie. Po jeho uplynutí sa výška úroku, a teda aj suma vašej mesačnej splátky, môže zmeniť. Novú úrokovú mieru banka nastaví podľa aktuálnej situácie na trhu a pošle vám oznámenie o tejto zmene, spravidla dva mesiace vopred. Ak s novými podmienkami nebudete súhlasiť a nájdete výhodnejšiu ponuku, môžete zvážiť refinancovanie hypotéky.

Je výhodnejšia kratšia fixácia s nízkym úrokom, ale vyšším rizikom, že porastie, alebo si radšej úrok zafixovať na dlhšie obdobie? „Výhodnosť fixácie je vždy potrebné posúdiť pre každého klienta individuálne. Kým pre jedného klienta môže byť výhodná krátka fixácia, pre druhého môže vytvárať neprimerane vysoké riziko. S krátkou fixáciou sa vo všeobecnosti spája nižšia splátka súvisiaca s nižším úrokom, na druhej strane skokovité navýšenie hypotéky po refixácii môže do významnej miery nabúrať rodinný rozpočet. To by v najhoršom prípade mohlo vyústiť až do predaja nehnuteľnosti. Pri krátkej fixácii by som odporúčal, aby mal klient buď dostatočne vysokú rezervu v podobe úspor, a/alebo v podobe rozdielu medzi mesačnými príjmami a výdavkami, aby ho prípadné zvýšené úrokové náklady nezastihli nepripraveného,“ vysvetľuje Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky.

Zvyčajne platí, že čím dlhšia doba fixácie, tým vyššia je úroková sadzba.
Hypotéka
Hypo
téka

poplatky hypoteka

S akými ďalšími poplatkami treba rátať pri hypotéke?

Okrem pravidelných splátok treba pri hypotekárnom úvere počítať aj s niekoľkými ďalšími poplatkami. Tie závisia od banky, ktorá vám hypotéku poskytla. Niektoré sú mesačné, iné zaplatíte len jednorazovo.

Ak by ste riešili hypotéku vo výške napríklad 100 000 EUR, poplatky môžu byť nasledovné:

  • poplatok za úver (až do výšky 1,9 % z celkovej sumy úveru, t. j. do sumy 1 900 EUR),
     
  • poistenie založenej nehnuteľnosti (priemerne 100 EUR ročne),
     
  • poistenie schopnosti splácania úveru (priemerne 30 EUR ročne), 
     
  • správny poplatok na katastrálny úrad za vklad záložného práva a za vklad vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy (obe po 66 EUR alebo až 266 EUR pri zrýchlenom konaní do 14 dní),
     
  • poplatok za znalecký posudok (ak budete riešiť znalecký posudok na byt, zaplatíte za jeho vypracovanie v priemere 120-200 EUR, pri dome je to 200-300 EUR).
Hypotéka
Hypo
téka

Väčšina bánk požaduje k hypotekárnemu úveru aj poistenie nehnuteľnosti. Poistná suma môže byť:

  • vo výške poskytnutého úveru,
     
  • vo výške hodnoty danej nehnuteľnosti.

Keďže však banky už neposkytujú úvery na 100 % hodnoty nehnuteľnosti, výška úveru bude nižšia než skutočná hodnota nehnuteľnosti. Práve preto je lepšie zvoliť druhú možnosť a poistiť nehnuteľnosť podľa jej aktuálnej hodnoty. Poistenie chráni najmä v prípade väčších škôd a jeho výšku určuje aj typ, stav a rozloha nehnuteľnosti, ako aj lokalita, v ktorej sa nachádza.

„Ak už klient má danú nehnuteľnosť poistenú, tak nám preukáže poistnú zmluvu, ku ktorej sa len doplní vinkulácia poistného plnenia v prípade škodovej udalosti – potvrdenie vinkulačných tlačív. Ak klient nemá uzatvorené poistenie, tak si môže dojednať poistenie nehnuteľnosti priamo u nás v banke od UNIQA poisťovne, ktoré je automaticky vinkulované v prospech Tatra banky. Ročné poistné sa platí priamo na účet UNIQA a je nezávislé od splátky úveru. Samozrejme, klient si môže nové poistenie uzatvoriť aj v ktorejkoľvek inej poisťovni, no aj tu platí, že nám k čerpaniu musí doniesť potvrdenú vinkuláciu poistného plnenia,“ vysvetľuje Bibiana Proňuková, produktová manažérka z oddelenia platobných kariet a poistných produktov Tatra banky.

Lepšie je poistiť nehnuteľnosť podľa jej aktuálnej hodnoty ako podľa výšky poskytnutého úveru.
Hypotéka
Hypo
téka

mimoriadne splatky vyska hypoteky

Mimoriadne splátky môžu ovplyvniť výšku tých mesačných

Okrem pravidelných mesačných splátok môžete hypotéku splácať aj mimoriadnymi vkladmi.

Mimoriadne splácanie hypotéky bez poplatku môžete využiť v týchto prípadoch:

  • zo zákona raz ročne do 20 % z aktuálneho zostatku istiny, pri vyšších sumách ako je 20 % zvyčajne zaplatíte banke za mimoriadny vklad poplatok (1 % z vkladanej sumy),
     
  • vždy pri obnove fixácie úrokovej sadzby, teda pri výročí fixácie (bez limitu).
     

Ako môžu mimoriadne splátky ovplyvniť výšku tých mesačných? Mimoriadne splátky vlastne znižujú istinu hypotéky, môžete si teda vybrať z dvoch možností:

  • Nižšia mesačná splátka pri zachovaní pôvodnej lehoty splatnosti hypotéky, teda môžete si napríklad mesačne viac peňazí odložiť alebo zhodnotiť.
     
  • Pôvodná mesačná splátka a skrátenie lehoty splatnosti, teda úver splatíte skôr a môžete na ňom aj zaplatiť menej banke, pretože sa vám rýchlejšie zníži istina, z ktorej sa vypočítava úrok.
     

Pozorne si preštudujte podmienky konkrétnej úverovej zmluvy. Pri skrátení lehoty splatnosti v niektorých bankách musíte zaplatiť poplatok, pretože sa tým menia zmluvné podmienky.

Hypotéka
Hypo
téka

Mesačné splátky sa niekedy môžu líšiť

Počas splácania sa môže stať, že jednotlivé mesačné splátky hypotéky nebudú rovnaké. Výšku splátky, zloženej zo splácania istiny a úroku, môžu ovplyvňovať:

  • zmeny na hypotekárnom úvere, napríklad zmena výšky úroku po uplynutí doby fixácie,
     
  • mimoriadny vklad, ktorý zmení výšku istiny,
     
  • omeškanie s pravidelnou mesačnou splátkou, za čo vám môžu výšku splátky navýšiť úroky z omeškania.
     

Zároveň platí, že každým mesiacom sa znižuje suma platby úroku. Tá sa totiž počíta z klesajúceho zostatku istiny.

Koľko sa preplatí na hypotéke?

Výška úrokovej sadzby nie je hlavným parametrom, ktorý ukazuje, či je hypotekárny úver výhodný. To, koľko sa preplatí na hypotéke, vám prezradí RPMN, teda ročná percentuálna miera nákladov. RPMN ukazuje celkové náklady na hypotéku, teda okrem úrokov zahŕňa aj ďalšie poplatky, ako napríklad úvodné poplatky za vyhotovenie znaleckého posudku, za kolky na katastri nehnuteľností, za poistenie nehnuteľnosti a pod.

Vyššie spomínané faktory ako výška úveru, lehota splatnosti či poplatky majú vplyv nielen na výšku mesačnej splátky, ale aj na RPMN. RPMN sa vyjadruje ako percento z istiny za obdobie jedného roka (per annum = p. a.). Koľko preplatíte na hypotéke, vypočítate práve cez percento RPMN z požičanej sumy.

To, koľko preplatíte na hypotéke, vám prezradí RPMN.
Hypotéka
Hypo
téka

danovy bonus hypoteka

Pomôže vám daňový bonus na hypotéku?

Ak máte od 18 do 35 rokov a zarábate menej ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve, môžete si raz ročne v daňovom priznaní uplatniť daňový bonus na hypotéku. Ak ste podpísali zmluvu o úvere v roku 2021, váš priemerný hrubý mesačný príjem za rok 2020 nesmel presiahnuť sumu 1 472,90 EUR.

Takto sa vám môže vrátiť suma do 50 % zo zaplatených úrokov, maximálne však do výšky 400 EUR. Ušetríte na dani z príjmu, pretože sa vám zníži základ dane. Okrem podmienky veku a výšky príjmu platí, že si daňový bonus môžete uplatniť len počas prvých piatich rokov splácania, pričom maximálna výška úveru, na ktorú si môžete uplatniť daňový bonus, je 50 000 EUR. Ak máte vyšší úver, ale inak spĺňate podmienky na priznanie daňového bonusu, tak si môžete požiadať o priznanie bonusu na časť úveru a to do spomínanej výšky 50 000 EUR.

Tip pre vás:

Tatra banka teraz mení poplatky na sporenie. Ušetríte s hypotékou napríklad 800 EUR.

vypocet splatky hypoteky usetrene poplatky

Váš názor nás zaujíma

Pomôžte nám robiť Životné momenty ešte kvalitnejšie

* Označené polia sú povinné
www.tatrabanka.sk | Dialog: *1100 | Tatra banka a.s.
https://www.tatrabanka.sk/sk/zivotne-momenty/vypocet-splatky-hypoteky/