Daňový bonus a hypotéka pre mladých

Aký je rozdiel medzi hypotékou a hypotékou pre mladých?

Vlastne medzi tým nie je žiaden rozdiel. Hypotéka je štandardný produkt, ktorý banka poskytuje ako hypotekárny úver. Ale pri hypotéke pre mladých má zároveň klient možnosť získať aj ako výhodu daňový bonus. Tento daňový bonus je poskytovaný v zmysle zákona a platí pre všetky úverové zmluvy, ktoré sú uzatvorené od 1. januára 2018.

Podmienky stanovené zákonom pre daňový bonus hovoria o tom, že

• tento bonus môže byť až do výšky 400 EUR.
• Získava sa maximálne na polovicu zaplatených úrokov z jedného úveru ročne, najviac však zo sumy 50-tisíc EUR na jednu tuzemskú nehnuteľnosť
• a nárokovať si ju môžete počas prvých piatich rokov od poskytnutia úveru.

Na získanie daňového bonusu musíte splniť podmienky.

• Tou najzásadnejšiou je vek, ktorý by nemal prekročiť 35 rokov, pričom táto hranica platí ako pre manžela, tak i manželku.
• Ďalším limitom je príjem. Ten by nemal presiahnuť zákonom stanovenú hranicu pre daný rok.
• Poslednou podmienkou je účel, čiže daňový bonus si môžete nárokovať pri kúpe bytu, domu alebo ich časti, pri výstavbe či dostavbe nehnuteľnosti, ako i zmene či údržbe nehnuteľnosti alebo aj pri kombinácii týchto účelov.

Podstatné ale je, aby táto nehnuteľnosť bola určená na bývanie. A takýto úver musí spĺňať ešte dĺžku splácania, ktorá musí byť v rozmedzí 5 až 30 rokov.

Vo všeobecnosti, na aký účel môžeme hypotéku využiť?

Hypotekárne úvery sú využívané predovšetkým na účelové financovania. Príkladom je práve Hypotéka^TB. Tú môžu klienti využiť na nadobudnutie, výstavbu nehnuteľnosti, zmenu či menšie údržby, môžu z nej splatiť úver alebo nakombinovať si navzájom tieto účely, čo je často výhodné.

Zároveň popri účelových úveroch existujú aj tzv. bezúčelové úvery. Príkladom je Americká hypotéka^TB. Ich výhodou je, že klient ich môže použiť na čokoľvek.

A posledným typom úverov zabezpečených nehnuteľnosťami sú tzv. refinančné úvery, dnes veľmi často využívané a známe, ktoré slúžia na splatenie úveru alebo hypotekárneho úveru za výhodnejších podmienok. 

V akej výške sa dá hypotéka získať?

Minimálna výška úveru je limitovaná na 13-tisíc EUR a výsledná hodnota úveru je viazaná na hodnotu založenej nehnuteľnosti určenej bankou a splnenie schválených podmienok úveru.

Aké doklady potrebujem, keď si chcem hypotéku vybaviť a ako dlho to trvá? Sú s vybavením spojené nejaké náklady?

Najčastejšie doklady, ktoré klienti k žiadosti o úver predkladajú, sú doklady totožnosti, potom doklady, ktoré sa viažu k ich príjmom či k účelu úveru, napríklad kúpna zmluva, stavebné povolenie, projektové dokumentácie či položkové rozpočty pri údržbe. Alebo sú to doklady k zakladanej nehnuteľnosti, napríklad znalecký posudok.

Zoznam týchto dokladov klient vždy dostane pri konzultácii úveru, aby poznal presný prehľad toho, čo potrebuje k podaniu žiadosti. Počas schvaľovacieho procesu môže banka v individuálnych prípadoch požadovať aj iné doklady, ale toto je taký najzákladnejší rozsah dokladov, ktoré požaduje.

Čo sa týka nákladov s vybavením úveru, klient hradí v prípade Hypotéky^TB alebo Americkej hypotéky^TB zvýhodnený poplatok za úver vo výške 175 EUR. Refinančná hypotéka^TB je bezplatná. Je ale potrebné spomenúť, že s poskytnutím úveru ešte môžu byť spojené ďalšie náklady, napríklad náklady za znalecký posudok, kolky pre kataster alebo poistné za nehnuteľnosť.

Musíme si nehnuteľnosť aj poistiť?

Platí, že pri nehnuteľnosti je potrebné jej poistenie. Klient má možnosť si zvoliť, v ktorej poisťovni si tento produkt zriadi. Jediné, čo je potrebné je, že výška poistného musí byť v súlade s výškou stanovenou bankou. Túto hodnotu stanovuje poisťovňa, je rôzna pri rodinných domoch a bytoch.

Poisťovni je potrebné jedine doložiť tlačivo, ktoré klientovi pripraví banka. Je to tzv. Potvrdenie prijatia oznámenia o vzniku a zriadení záložného práva.

Po potvrdení poisťovňou klient doručí potvrdenie banke a na základe toho mu poskytuje úver. V prípade, ak by náhodou došlo k poistnej udalosti, práve táto poistka chráni danú nehnuteľnosť a zabezpečuje ochranu, či už tej nehnuteľnosti alebo aj samotné krytie úveru.

Poisťovňa v takomto prípade komunikuje s bankou a vyplatí poistné plnenie banke alebo klientovi. To, samozrejme, závisí od individuálnych podmienok. Takéto poistenie má klient možnosť zriadiť si aj priamo pri získavaní úveru, a to konkrétne produkt od pojišťovne UNIQA a vie ho získať na ktorejkoľvek pobočke banky alebo u nás aj cez zákaznícku službu DIALOG Live.

Dá sa hypotéka splatiť aj predčasne?

Hypotéku môžete splatiť celú alebo jej časť aj predčasne. Možností na výber je viac. Môžete realizovať mimoriadnu splátku, ktorá môže byť až do výšky 20 percent z výšky úveru jedenkrát ročne v lehote jedného mesiaca pred výročím uzavretia zmluvy. Takáto mimoriadna splátka do dvadsiatich percent je bezplatná.

Ďalšou možnosťou je, že môžete splatiť časť úveru alebo celý úver v čase ukončenia fixácie úrokovej sadzby. Takéto predčasné splatenie časti alebo celého úveru je tiež bezplatné. Jedinou podmienkou je, že musí byť v lehote stanovenej bankou v takom oznámení, ktoré klient dostane.

Samozrejme, aj mimo týchto termínov alebo výšok, má klient možnosť kedykoľvek požiadať o predčasné splatenie úveru. V tom prípade však bude banka účtovať náklad za mimoriadnu, respektíve predčasnú splátku. Náklad je limitovaný, a to až do výšky jedného percenta z predčasne splácanej istiny. Čiže naozaj závisí od toho, akú výšku klient spláca a od tej výšky sa odvíja aj samotná výška nákladu.

Čo je to refinancovanie hypotéky?

Zjednodušene, refinancovanie je vlastne splatenie hypotéky alebo iného úveru úverom. Práve úverom na bývanie klienti veľmi často radi splácajú aj iné úvery. Podmienkou v tomto prípade je, aby suma splácaných úverov bola minimálne 80 % z výšky úveru. Klient si tak môže spájať viaceré úvery, napríklad úvery na bývanie alebo rôzne spotrebné úvery, úvery nebankových spoločností či kreditné karty.

Výhodou je práve to, že spojením takýchto úverov do jedného si klient vie znížiť svoju mesačnú splátku, prípadne rozložiť splácanie na dlhšie obdobie, a tým pomôcť svojmu rozpočtu.

Aké sú podmienky refinancovania a koľko to stojí?

Postup je veľmi jednoduchý. Stačí prísť do pobočky banky alebo využiť našu bezplatnú službu DIALOG Live. Spravia vám konzultáciu, preveria presne, ktoré úvery plánujete spojiť a splatiť a vysvetlia presný postup podania žiadosti alebo samotného poskytnutia úveru.

Taktiež je práve pri tomto účele hypotéky veľmi jednoduché dokladovanie. Tým, že akceptujeme znalecký posudok, ktorý môže byť až päť rokov starý, klient dokladá naozaj minimum dokladov. Zároveň je tento účel výhodný aj z pohľadu nákladov, pretože klient neplatí poplatok za úver a zároveň poskytujeme možnosť preplatenia nákladov, ktoré klientovi vyrúbi iná banka. Čiže náklad, ktorý by platil za predčasné splatenie úveru, za klienta zaplatí banka.

Čo je štátny príspevok pre mladých a dá sa ešte využiť?

Štátny príspevok pre mladých, alebo po novom Daňový bonus na zaplatené úroky, je v podstate štátna podpora pre mladých ľudí do 35 rokov, aby boli schopní si vyriešiť vlastné bývanie.

Keďže ceny nehnuteľnosti neustále rastú, štát sa nejakým spôsobom snažil zvýhodniť mladých žiadateľov o vlastné bývanie. Štátny príspevok pre mladých fungoval do roku 2017. Od roku 2018 sa volá Daňový bonus na zaplatené úroky. Princíp je veľmi podobný, rozdiel je v tom, ako sa k nemu dostať a celá ta schéma je úplne iná.

Ako to bolo so štátnym príspevkom kedysi?

Keď boli historicky úroky trošku vyššie ako sú teraz, aj sedem, osem a viac percentné úroky, štát vyplácal štátny príspevok pre mladých vo výške troch percent tak, že štát prispieval dve percentá a banka doplácala jedno percento.

Fungovalo to tak, že keď ste mali dvoch rovnakých žiadateľov, a dajme tomu, že obidvaja mali dostať po päť percent, tak ak bol jeden z nich vo veku do 35 rokov, banka mu automaticky znížila úrokovú sadzbu o tri percentá, čiže jeho finálna úroková sadzba bola dve percentá, ktoré platil žiadateľ, dve percentá zaplatil štát a to jedno percento poskytla banka.

Ale ako sa úrokové sadzby znižovali a prichádzali sme už k súčasným úrovniam, ktoré sú pod jedným percentom, tak táto trojpercentná podpora stratila zmysel a štát to prehodnotil a vymyslel trošku iný systém ako mladým ľuďom pomôcť pri zabezpečení si vlastného bývania.

A to je po novom Daňový bonus. Ako funguje a kedy sa vypláca?

Daňový bonus si treba predstaviť ako zníženie daňovej povinnosti dlžníka, konkrétne fyzickej osoby. Dá sa k nemu dostať dvoma spôsobmi.

1. Buď je to v rámci podania daňového priznania fyzickej osoby
2. alebo v rámci ročného zúčtovania preddavkov na daň, ktorú robí daňovníkovi alebo dlžníkovi zamestnávateľ.

• V zásade, ak je výška daňovej povinnosti väčšia ako je daňový bonus, tak sa mu splatná daň zníži o výšku daňového bonusu.
• Ak má daňovník nižšiu daňovú povinnosť, ktorá nie je v takej výške ako je daňový bonus, dochádza k tomu, že mu vo finále môže štát vrátiť nejakú časť tohto bonusu. Čiže sa daňovník môže dostať k preplatku.

Aká je výška daňového bonusu?

Výška daňového bonusu len na jeden rok je maximálne vo výške 400 EUR. Tento daňový bonus môže môže dlžník dostať počas piatich rokov odkedy si kúpi nehnuteľnosť. Funguje to vždy tak, že za prvý rok dostane alikvótnu časť, potom má štyri plné roky a v šiestom roku zostáva ešte to, čo nedočerpal. Reálne ide o 60 mesiacov a spolu môže dostať 2000 EUR.

Aké sú podmienky získania daňového bonusu?

Podmienky sú v podstate štyri.

• Prvá je, že zmluva na kúpu nehnuteľnosti musí byť podpísaná po 31.12.2017.
• Druhou podmienkou je, že pri podaní žiadosti o úver môže mať žiadateľ maximálne 35 rokov. V prípade, ak sú v úverovej zmluve viacerí dlžníci alebo spoločníci, platí, že všetci musia spĺňať túto podmienku.
• Ďalšou podmienkou je výška príjmu, ktorý sa vždy posudzuje z predchádzajúceho roka, to znamená, že ak si chcete žiadať o daňový bonus v roku 2022, tak výška vašej daňovej povinnosti za rok 2021 alebo vášho príjmu za rok 2021 nesmie prekročiť 1,3-násobok priemernej mzdy v hospodárstve. 
• Ďalšou podmienkou je účel, na ktorý sú tieto finančné prostriedky alebo daňový bonus viazané. Môže to byť len nadobudnutie nehnuteľnosti alebo výstavba nehnuteľnosti, prípadne zmena, údržba alebo rekonštrukcia. A nehnuteľnosť musí byť určená na bývanie.

Ešte platí, že daňový bonus môže byť maximálne do výšky 50 % zaplatených úrokov za daný rok a takisto môže byť maximálne do výšky 50-tisíc EUR hypotéky. Čiže si môžete kúpiť byt za 150-tisíc EUR, ale daňový bonus sa vzťahuje len na 50-tisíc EUR. Banka vám vypočíta presne, koľko alikvótna čiastka súvisiaca z 50-tisíc je.

Dá vám k tomu tlačivo a toto tlačivo potom slúži buď ako podklad k výpočtu daňového priznania, kedy je potrebné ho podať aj ako prílohu k daňovému priznaniu, alebo potom pre mzdové oddelenie pre účely výpočtu ročného zúčtovania preddavkov na daň.

Koľkokrát si môžeme daňový bonus na hypotéku uplatniť? Je to len raz alebo každý rok?

Môžete si ho uplatniť iba jedenkrát. Zákon je v tomto dosť prísny a v paragrafe 33 je presne zadefinované, že žiadať môže len dlžník. Ak sú dvaja dlžníci, tak nárok na daňový bonus má a uplatniť si ho môže len jeden z nich. Napríklad, ak sú to manželia, tak ak o daňový bonus žiada manžel, nemôže žiadať manželka. Ak sú to partneri, ktorí vlastnia nehnuteľnosť na polovicu, tak platí, že aj napriek tomu, že sú obidvaja dlžníci, musia sa dohodnúť a daňový bonus si môže uplatniť len jeden z nich.

V prípade, že je jeden písaný ako dlžník a druhý je uvedený ako spoludlžník, tak v zákone je priamo napísané, že spoludlžník vôbec ani nemôže žiadať o daňový bonus, takže v takomto prípade môže žiadať iba tá osoba, ktorá je uvedená ako dlžník.

Aký je postup pri získaní daňového bonusu, čo treba urobiť?

Možnosti sú dve. Ak máte zamestnanie a nemáte iné príjmy zo zamestnania, na základe ktorých alebo kvôli ktorým by ste si museli robiť daňové priznanie fyzickej osoby, tak do 15. februára je potrebné požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania preddavkov na daň a ako súčasť tejto žiadosti je potrebné predložiť aj potvrdenie z banky o výške zaplatených úrokov. Zamestnávateľ vám toto ročné zúčtovanie vykoná. Robí sa v marcovej mzde, to znamená že v aprílovej výplate dostanete tento daňový bonus vyplatený.

Druhou možnosťou je, v prípade, ak máte povinnosť podať daňové priznanie ako fyzická osoba, ak ste podnikateľ alebo z nejakého iného dôvodu ho chcete robiť sám, tak konkrétne v daňovom priznaní fyzickej osoby typu A je to riadok 33, v prípade typu B je to riadok 35, kde stačí len uviesť, že máte záujem o daňový bonus. Podľa paragrafu 33 uvediete sumu zaplatených úrokov v plnej výške ako vám ju uviedla banka a potom ešte vyplníte, v koľkých mesiacoch ste si tento daňový bonus v rámci roka uplatňovali, a to je všetko. Zvyšok vám už doráta formulár elektronicky. 

V prípade, ak by vám vyšlo, že by ste mali daňový bonus vyšší ako je vaša splatná daň, tak je potrebné požiadať daňový úrad o vyplatenie tohto rozdielu. Rovnako ako keby ste mali preplatok na dani. Správca dane následne do štyridsiatich dní od konca lehoty na podanie daňového priznania, čiže v prípade riadnej lehoty vám to do 10. 5. roka, v ktorom si podávate daňové priznanie, vyplatí a pošle na účet.

Ďakujem veľmi pekne za rozhovor a vám milí poslucháči a čitatelia ďakujeme za pozornosť.

Kto je

Petra Koleníková

Téme hypotekárnych úverov, ako aj iných foriem úverov na bývanie sa venuje už takmer 20 rokov. Aktuálne pracuje na pozícii vedúcej oddelenia zabezpečených úverov pre fyzické osoby v Tatra banke.

Kto je

Ján Svočák

Daňový poradca, biznis developer a podnikateľ v oblasti podnikateľského poradenstva a administratívnych služieb pre malé a stredné spoločnosti.