Financovať kúpu domu bez úveru na bývanie si môže dovoliť málokto. Hypotéka na dom sa preto stala súčasťou rovnice o novom bývaní. Prečítajte si niekoľko užitočných rád od odborníkov, ktoré vám zaručene pomôžu financovať kúpu vášho vysnívaného domu. Prinášame celý postup, ktorý vám objasní, ako získať úver na dom – od podania žiadosti až po konečné čerpanie hypotekárneho úveru. 

1. Zamyslite sa, či je hypotéka pre vás to pravé riešenie

Problematiku vlastného bývania rieši veľa mladých ľudí i rodín. Platiť dlhodobo podnájom sa im zdá nevýhodné, no postup pri kúpe domu na hypotéku a zadlženie sa na niekoľko rokov ešte zložitejšie. 

Hypotéka na dom nie je pre každého. Jej vybavenie predstavuje aj jednorazové finančné zaťaženie v podobe poplatkov, s ktorými sa môžete zoznámiť na konci článku. Na začiatok si v tabuľke pozrite, kedy by ste mali uvažovať nad úverom a kedy je pre vás vhodnejší podnájom. 

Na dom financovaný z hypotekárneho úveru je zriadené záložné právo

Mnohí ľudia si myslia, že kúpou im dom patrí, no nie je to úplne tak. Toto platí v prípade, ak by ste jeho kúpu financovali z vlastných zdrojov. 

Dom nadobudnutý pomocou hypotekárneho úveru slúži ako zábezpeka banke, že budete pravidelne mesačne splácať. Je na ňom zriadené záložné právo v prospech banky. Ak nebudete splácať úver riadne a včas, banka môže pristúpiť k realizácii záložného práva a dom predať, pričom výťažok z predaja sa použije na splatenie úveru banke. 

V prípade, že splácate riadne a včas dohodnutú výšku splátky, záložné právo zanikne splatením celej požičanej sumy, napríklad poslednou splátkou úveru po 20 rokoch splácania. 

Využite úspory

Môžete si pomôcť vlastnými úsporami, ktorými by ste kúpu domu dofinancovali. Poskytovanie hypoték, ktoré by pokrývali 100 % kúpnej ceny domu, Národná banka Slovenska zregulovala. Banka vám teda môže poskytnúť úver do výšky maximálne 90 % ceny nehnuteľnosti.

Valéria Hrabčáková z Tatra banky dopĺňa: „Aktuálne môžu klienti získať úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. V prípade, že klient nemá ďalšiu nehnuteľnosť ako zabezpečenie a potrebuje dofinancovať rozdiel kúpnej ceny, riešením môže byť bezúčelový spotrebný úver.“

3. Stretnutie v banke kvôli hypotéke na dom

Ak ste sa rozhodli, že hypotéka na dom je pre vás to pravé riešenie pri financovaní nového bývania a dobre ste zvážili vašu finančnú situáciu, môžete si dohodnúť stretnutie vo vybranej banke. 

„Klienti môžu kontaktovať banku viacerými spôsobmi, ktorými sú fyzická návšteva v pobočke Tatra banky alebo telefonická služba DIALOG Live na čísle *1100,“ dopĺňa špecialistka na hypotekárne úvery Valéria Hrabčáková z Tatra banky.

Väčšina klientov spravidla navštívi banku, v ktorej má vedený svoj bežný bankový účet. Je to oveľa jednoduchšie, ako tráviť hodiny porovnávaním ponúk rôznych bankových inštitúcií. Ak však zistíte, že vaša domovská banka neposkytuje úverový produkt s takými podmienkami, aké by vám vyhovovali, môžete sa obrátiť na inú bankovú inštitúciu. 

„V Tatra banke môžete požiadať o úver aj ak ešte nie ste naším klientom. V prípade, že sa rozhodnete pre splácanie úveru z účtu v Tatra banke, treba si ho otvoriť najneskôr k podpisu zmluvnej dokumentácie. Ak ste naším dlhoročným klientom v rámci Premium banking, môžete získať zvýhodnenia v podobe bezplatných vybraných zmien na poskytnutom hypotekárnom úvere,“ vysvetľuje Valéria Hrabčáková z Tatra banky.

5. Príprava potrebných dokladov na vybavenie hypotéky na dom

Zozbieranie potrebných podkladov na podanie žiadosti o úver na dom vám po hľadaní najvhodnejších podmienok hypotéky zaberie najviac času. Samotnú žiadosť o hypotekárny úver už budete podávať priamo v pobočke banky. 

Na úspešné podanie žiadosti o hypotéku na dom budete potrebovať niekoľko nevyhnutných dokladov:

• Dva doklady totožnosti. Občiansky preukaz a napríklad pas, vodičský preukaz alebo rodný list.
• Potvrdenie o výške príjmu. Vo väčšine prípadov si banka vie overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni, ak však pracujete v policajnom zbore alebo v zahraničí, musíte doklad o príjme predložiť banke sami.
• Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach. Predkladáte len v prípade, ak ste SZČO. 
• Výpis z bankového účtu. Väčšinou za posledné 3 alebo 6 mesiacov. 
• Výpis z úverového registra. Banka si ho vie na základe vášho písomného súhlasu zabezpečiť sama.
• Znalecký posudok zakladanej nehnuteľnosti, ktorého súčasťou je aj list vlastníctva.
• Kúpna zmluva. Musíte ju preložiť vždy, ak je účelom vášho úveru kúpa nehnuteľnosti. Všetko o dokumentoch súvisiacich s predajom a kúpou bytu sme zhrnuli v článku Kúpa bytu.
• Kópia občianskeho preukazu predávajúceho.

7. Poistenie zakladanej nehnuteľnosti

Dom, ktorým banke ručíte za splácanie hypotéky, je väčšinou ten, ktorý kupujete. Musí byť poistený pre prípad rizika jeho znehodnotenia. Poistná suma by mala byť vo výške úveru alebo hodnoty domu. 

Najvhodnejšie je poistiť nehnuteľnosť na sumu v jej aktuálnej hodnote. Ak napríklad kupujete dom ocenený na 190-tisíc EUR, no banka vám schváli hypotéku vo výške 140-tisíc EUR, poistite nehnuteľnosť na jej kúpnu hodnotu. 

Ak by váš založený dom napríklad vyhorel a stal by sa neobývateľným, poisťovňa by vyplatila poistné plnenie banke a s bankou by ste sa mohli dohodnúť tak, že z poistného plnenia sa splatí zostatok úveru a zvyšok poistného plnenia by išiel vám ako vlastníkovi domu. 

„Banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti, pričom poisťovňa zo zákona vyplatí poistné plnenie banke, preto je v prípade poistnej udalosti potrebné, aby sa klient spojil s bankou a vzniknutú nepríjemnú situáciu pre klienta spoločne vyriešili,“ potvrdzuje Valéria Hrabčáková. 

Banka pripraví pre poisťovňu dokument, ktorý predstavuje dodatok k poistnej zmluve, a oznámenie o tom, že poistená nehnuteľnosť je predmetom záložného práva v prospech banky. Na základe toho poisťovňa v prípade poistnej udalosti vyplatí poistné plnenie nad určitú výšku priamo banke. 

Napriek tomu, že banka k žiadosti o hypotéku vyžaduje len poistenie nehnuteľnosti proti živelnej katastrofe, je vhodné poistiť si dom aj pre prípad krádeže alebo vlámania sa. Nezabudnite ani na poistenie domácnosti, ktoré vám pokryje prípadné škody na hnuteľnom majetku, ako je nábytok či elektrické spotrebiče.   

9. Poplatky spojené s vybavovaním a splácaním hypotéky na dom

Pripravte sa na to, že hypotéka na dom vás bude stáť o čosi viac ako len každomesačné splácanie úveru. 

S vybavovaním hypotéky môže byť spojených niekoľko poplatkov. Záleží na banke, v ktorej žiadate o úver:

• poplatok za vedenie účtu (približne 6 EUR),
• poplatok za úver (môže byť vo výške až 1,9 % z celkovej sumy poskytnutého úveru),
• poistenie založenej nehnuteľnosti (50 až 200 EUR ročne). Vzťahuje sa najmä na škody väčšieho rozsahu a jeho výška závisí od typu, stavu, rozlohy a lokality, v ktorej sa dom nachádza,
• poistenie schopnosti splácania úveru (20 až 60 EUR mesačne),
• správny poplatok na katastrálny úrad za vklad záložného práva (66 EUR, 266 EUR za zrýchlené konanie do 14 dní),
• správny poplatok na katastrálny úrad za vklad vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy (66 EUR, 266 EUR za zrýchlené konanie do 14 dní),
• znalecký posudok (120 až 300 EUR).

Tiež počítajte navyše aj s poplatkom realitnej kancelárii za sprostredkovanie kúpy domu, ktorý býva spravidla zahrnutý v kúpnej cene domu (môže byť až do výšky 5 % kúpnej ceny domu).

Ak čerpáte hypotéku a máte do 35 rokov, môžete si raz ročne v daňovom priznaní uplatniť daňový bonus, ktorý predstavuje sumu 50 % zo zaplatených úrokov účelového úveru, maximálne do výšky 400 EUR. Zníži sa vám základ dane, a tak ušetríte na dani z príjmu. 

Podmienkou uplatnenia daňového bonusu je príjem nepresahujúci 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy a vek od 18 do 35 rokov. Môžete ho uplatniť počas prvých piatich rokov splácania úveru a len na výšku úveru do 50 000 EUR.