Hypotéka na dom: krok za krokom

1. Zamyslite sa, či je hypotéka pre vás to pravé riešenie

Problematiku vlastného bývania rieši veľa mladých ľudí i rodín. Platiť dlhodobo podnájom sa im zdá nevýhodné, no postup pri kúpe domu na hypotéku a zadlženie sa na niekoľko rokov ešte zložitejšie. Tiež sa im nepozdáva založenie nehnuteľnosti.  

Hypotéka na dom nie je pre každého. Jej vybavenie predstavuje aj jednorazové finančné zaťaženie v podobe poplatkov, s ktorými sa môžete zoznámiť na konci článku. Na začiatok si v tabuľke pozrite, kedy by ste mali uvažovať nad úverom a kedy je pre vás vhodnejší podnájom.

Na dom financovaný z hypotekárneho úveru je zriadené záložné právo

Mnohí ľudia si myslia, že kúpou im dom patrí, no nie je to úplne tak. Toto platí v prípade, ak by ste jeho kúpu financovali z vlastných zdrojov. Založenie nehnuteľnosti je dnes bežnou súčasťou jej kúpy.

Dom nadobudnutý pomocou hypotekárneho úveru slúži ako zábezpeka banke, že budete pravidelne mesačne splácať. Je na ňom zriadené záložné právo v prospech banky. V prípade, že nebudete splácať úver riadne a včas, banka môže pristúpiť k realizácii záložného práva a dom predať, pričom výťažok z predaja sa použije na splatenie úveru banke. 

V prípade, že splácate riadne a včas dohodnutú výšku splátky, založenie nehnuteľnosti zanikne splatením celej požičanej sumy. Napríklad poslednou splátkou úveru po 20 rokoch splácania. 

2. Pred žiadosťou zvážte svoje finančné možnosti

Ešte pred tým, ako sa vyberiete do banky so žiadosťou o hypotéku, a dokonca aj pred tým, ako začnete hľadať na realitnom trhu váš vysnívaný dom, dobre zvážte svoje finančné možnosti. Spolu s hypotekárnym úverom beriete na seba aj veľkú zodpovednosť vyčleniť si mesačne na splácanie niekoľko sto EUR, a to najčastejšie v rozmedzí 10 až 30 rokov. 

Dôkladne si preto prejdite váš rodinný rozpočet a zistite, či budete schopní úver na dom splácať v pravidelných mesačných intervaloch. Náklady na pokrytie splácania hypotekárneho úveru by nemali presahovať 40 % vášho príjmu. Na výpočet výšky úveru, o ktorý by ste mali záujem, prehľad úrokov a mesačných splátok môžete použiť hypotekárnu kalkulačku. 

Tip: Najdôležitejším parametrom nie je pre vás úrok, ale RPMN

Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) je ukazovateľom, v ktorom máte započítané celkové náklady na hypotéku, napríklad v RPMN sú zahrnuté všetky poplatky, ktoré musí spotrebiteľ zaplatiť v súvislosti so zmluvou o úvere, ako poplatok za úver, poplatok za kataster a pod. Pri porovnávaní ponúk sa teda nepozerajte len na úrokové sadzby či mesačné splátky úverov, ale hlavne na RPMN, ktorá vám ukáže vaše skutočné náklady spojené s hypotékou.

Využite pri pôžičke na dom svoje úspory

Môžete si pomôcť vlastnými úsporami, ktorými by ste kúpu domu dofinancovali. Možnosti získania 100 % hypotéky zregulovala Národná banka Slovenska. Banka vám teda môže poskytnúť pôžičku na dom do výšky maximálne 90 % ceny nehnuteľnosti.

Valéria Hrabčáková z Tatra banky dopĺňa: „Aktuálne môžu klienti získať úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. V prípade, že klient nemá ďalšiu nehnuteľnosť ako zabezpečenie a potrebuje dofinancovať rozdiel kúpnej ceny, riešením môže byť bezúčelový spotrebný úver.“

Vaša finančná minulosť musí byť bezchybná

Pre banku je pri poskytovaní hypotekárneho úveru dôležité, či ste solventný a dôveryhodný zákazník, ktorý dokáže plniť svoje záväzky. Vaša finančná minulosť musí byť bezchybná. 

Dajte si pozor najmä na: 

• omeškané splátky spotrebných úverov,
• nedoplatky v sociálnej poisťovni alebo na daňovom úrade (ak ste SZČO),
• nepovolené prečerpanie zostatku na bankovom účte,
• pravidelný a dostatočný príjem najmenej počas 6 mesiacov,
• druh pracovného pomeru.

3. Stretnutie v banke kvôli hypotéke na dom

Ak ste sa rozhodli, že hypotéka na dom je to pravé riešenie financovania, neprekáža vám založenie nehnuteľnosti a máte dostatočný príjem, dohodnite si stretnutie vo vybranej banke. 

„Klienti môžu kontaktovať banku viacerými spôsobmi, ktorými sú pobočka Tatra banky alebo telefonická služba DIALOG Live na čísle *1100,“ dopĺňa špecialistka na hypotekárne úvery Valéria Hrabčáková z Tatra banky.

Väčšina klientov spravidla navštívi banku, v ktorej má vedený svoj bežný bankový účet. Je to oveľa jednoduchšie, ako tráviť hodiny porovnávaním ponúk rôznych bankových inštitúcií. Ak však zistíte, že vaša domovská banka neposkytuje úverový produkt s takými podmienkami, aké by vám vyhovovali, môžete sa obrátiť na inú bankovú inštitúciu, ktorá môže aj rozdielne posudzovať príjem.

„V Tatra banke môže požiadať o úver na dom nielen klient banky, ale aj človek, ktorý ešte nie je naším klientom. V prípade, že sa rozhodnete pre splácanie úveru z účtu v Tatra banke, je potrebné si ho otvoriť najneskôr k podpisu zmluvnej dokumentácie. Ak ste naším dlhoročným klientom v rámci segmentu Premium banking, môžete získať zvýhodnenia v podobe bezplatných vybraných zmien na poskytnutom hypotekárnom úvere," vysvetľuje Valéria Hrabčáková z Tatra banky.

Vyberte si hypotekárneho bankára

Pri vybavovaní všetkých náležitostí okolo hypotéky využite služby certifikovaného hypotekárneho bankára. Má mnoho skúseností z praxe a poradí vám, aká pôžička na dom je pre vás najvhodnejšia. 

Zároveň vám pomôže usporiadať a pripraviť všetky dokumenty, ktoré budete pri vybavovaní potrebovať. Hypotekárny bankár vám tiež pripomenie napríklad poplatky, na ktoré ste vôbec nemysleli.

4. Nájdenie vhodného domu na kúpu

Nedá sa s istotou povedať, či je lepšie nájsť na realitnom trhu váš vysnívaný dom a následne požiadať v banke o hypotéku, alebo najskôr kontaktovať banku so žiadosťou o úver na dom a potom začať hľadať vhodnú nehnuteľnosť. 

Hľadanie nového bývania je zdĺhavý proces. Zohľadňujete pri ňom nielen svoju finančnú situáciu, ale i mnohé iné kritériá – lokalitu, počet izieb, celkový stav domu, rozlohu záhrady, orientáciu na svetové strany či dostupnosť služieb. Pri výbere a kúpe domu si dajte pozor na množstvo vecí, ktoré by vás mohli neskôr prekvapiť, prípadne by sťažili získanie hypotekárneho úveru. 

Valéria Hrabčáková z Tatra banky ponúka hľadajúcim klientom skvelú možnosť: „O pôžičku na dom si môžete požiadať aj v prípade, že ešte nemáte nájdený vhodný dom. V danom prípade treba poskytnúť ako zabezpečenie inú vhodnú nehnuteľnosť. Následne od uzatvorenia úverovej zmluvy máte 6 mesiacov na načerpanie úveru, a teda aj nájdenie vhodnej nehnuteľnosti. Samozrejme, po načerpaní pôžičky na dom môžete požiadať o zmenu a vypustiť zo zabezpečenia úveru pôvodnú nehnuteľnosť a zabezpečiť úver novým domom, ktorý ste si našli.“

Je možná hypotéka na starý dom? 

Nehnuteľnosť, ktorú chcete založiť v prospech banky, musí byť vo vyhovujúcom stave. V prípade rodinného domu musí byť usporiadaná prístupová cesta a pozemok, na ktorom dom stojí. V liste vlastníctva musia byť zapísané všetky stavby, ktoré sa nachádzajú na pozemku. 

V prípade hypotéky na starý dom zapísanom v slovenskom katastri sú problematickými napríklad právo dožitia nejakej osoby, exekúcie a neukončené súdne spory. Dom môže byť starý, ale musí byť vhodný na trvalé obývanie. 

Požiadajte banku o hypotekárny certifikát

Ak chcete mať istotu, že hypotekárny úver dostanete a s týmto žolíkom budete hľadať váš vysnívaný dom, požiadajte banku o predschválenú hypotéku. Hypotekárny certifikát je doklad o maximálnej výške úveru na kúpu domu, ktorý vám môže banka poskytnúť. 

Hypotekárny certifikát vám pomôže pri získaní vašej vytúženej nehnuteľnosti. Pretože predávajúci vás môže uprednostniť pred ostatnými kupujúcimi, keďže banka už deklarovala, že by vám mohla poskytnúť hypotéku. 

Hypotekárny certifikát môže platiť až tri mesiace od jeho vystavenia. Viete tak, v akej cenovej hladine sa môžete pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti pohybovať, a nemusíte sa obávať, že by ste nakoniec nemali finančné prostriedky na jej kúpu. Ide o istú záruku, nakoľko poskytnutie 100 % hypotéky už nie je možné.

5. Príprava potrebných dokladov na vybavenie hypotéky na dom

Zozbieranie potrebných podkladov na podanie žiadosti o úver na dom vám po hľadaní najvhodnejších podmienok hypotéky zaberie najviac času. Samotnú žiadosť o hypotekárny úver už budete podávať priamo v pobočke banky. 

Na úspešné podanie žiadosti o hypotéku na dom budete potrebovať niekoľko nevyhnutných dokladov:

• Doklad totožnosti. Občiansky preukaz, povolenie na pobyt alebo pas.
• Potvrdenie o výške príjmu. Vo väčšine prípadov si banka vie overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni, ak však pracujete v policajnom zbore alebo v zahraničí, musíte doklad o príjme predložiť banke sami.
• Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach. Predkladáte len v prípade, ak ste SZČO. 
• Výpis z bankového účtu. Väčšinou za posledné 3 alebo 6 mesiacov. 
• Výpis z úverového registra. Banka si ho vie na základe vášho písomného súhlasu zabezpečiť sama.
• Znalecký posudok zakladanej nehnuteľnosti, ktorého súčasťou je aj list vlastníctva.
• Kúpna zmluva. Musíte ju predložiť vždy, ak je účelom vášho úveru kúpa nehnuteľnosti. Všetko o dokumentoch súvisiacich s predajom a kúpou bytu sme zhrnuli v článku Kúpa bytu.
• Kópia občianskeho preukazu predávajúceho.

Tip: Ak nechcete dokladovať účel hypotéky, vyberte si americkú hypotéku

Kúpna zmluva je jedným z najdôležitejších dokumentov pri vybavovaní hypotéky. „Hypotéka^TB je účelový úver na bývanie, preto je z uvedeného dôvodu potrebné dokladovať banke účel použitia úveru. Ak nechcete dokladovať účel, vhodnejšia je pre vás Americká hypotéka^TB, ktorá je bezúčelová, tzn. účel použitia prostriedkov z úveru banke nedokladujete,“ objasňuje situáciu Valéria Hrabčáková.

6. Spĺňate podmienky na získanie pôžičky na dom?

Po odovzdaní dokladov k žiadosti o hypotekárny úver na dom si banka preverí, či spĺňate všetky podmienky na jeho získanie. Banka overí vašu bonitu, príjem, záväzky voči splácaniu iných úverov, v niektorých prípadoch aj spoľahlivosť zamestnávateľa. Súčasne sa posúdi aj hodnota domu, ktorý zakladáte. 

„Schvaľovanie žiadosti o úver zahŕňa v sebe okrem hodnotenia klientovej schopnosti splácať úver a bonity aj verifikáciu znaleckého posudku a určenie hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. O výsledku schvaľovania úveru na dom bude klienta informovať hypotekárny bankár,“ ozrejmuje Valéria Hrabčáková z Tatra banky.

Ďalším dôležitým faktorom na získanie hypotéky je výška povinnej rezervy z čistého príjmu. Z čistého príjmu vám po odrátaní životného minima a ostatných splátok úverov, ktoré aktuálne čerpáte, musí zostať na účte 40 %. Vaša celková zadlženosť vo vzťahu k celkovej výške príjmu zároveň nesmie presiahnuť 60 %. 

Úverová dokumentácia

Ak máte nižší príjem, početnejšiu rodinu alebo už nejaký úver splácate, môže to výrazne ovplyvniť schvaľovanie hypotekárneho úveru.

Ak však všetky stanovené podmienky na získanie spĺňate, banka pre vás vypracuje úverovú dokumentáciu, ktorá obsahuje:

• úverovú zmluvu – jej súčasťou sú podmienky čerpania hypotéky, úroková sadzba, čas fixácie, výška splátky a lehota jej splatnosti, ako aj ďalšie zákonné náležitosti a zmluvné dohody,
• záložnú zmluvu,
• návrh na vklad do katastra,
• tlačivá pre poisťovňu k poisteniu domu.

Zmluvy k hypotéke môžete bezplatne podpísať v pobočke banky

Záložné zmluvy môžu v banke podpísať aj súčasní majitelia domu, ktorý kupujete. Dohodnite sa na termíne, ktorý vyhovuje všetkým zúčastneným. 

Valéria Hrabčáková z Tatra banky dopĺňa: „Klient má viacero možností, ako podpísať zmluvy: v pobočke Tatra banky, pred notárom alebo na matrike, kde však musíte zaplatiť poplatok za osvedčenie podpisu.“

7. Poistenie zakladanej nehnuteľnosti

Dom, ktorým banke ručíte za splácanie hypotéky, je väčšinou ten, ktorý kupujete. Musí byť poistený pre prípad rizika jeho znehodnotenia. Poistná suma by mala byť vo výške úveru alebo hodnoty domu. 

Najvhodnejšie je poistiť nehnuteľnosť na sumu v jej aktuálnej hodnote. Ak napríklad kupujete dom ocenený na 190-tisíc EUR, no banka vám schváli hypotéku vo výške 140-tisíc EUR, poistite nehnuteľnosť na jej kúpnu hodnotu. 

Ak by váš založený dom napríklad vyhorel a stal by sa neobývateľným, poisťovňa by vyplatila poistné plnenie banke a s bankou by ste sa mohli dohodnúť tak, že z poistného plnenia sa splatí zostatok pôžičky na dom a zvyšok poistného plnenia by išiel vám ako vlastníkovi. 

„Poistenie nehnuteľnosti je pre schválenie hypotéky na dom nevyhnutné. Poisťovňa pritom zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Preto je v prípade poistnej udalosti potrebné, aby sa klient spojil s bankou a vzniknutú nepríjemnú situáciu pre klienta spoločne vyriešili,“ potvrdzuje Valéria Hrabčáková. 

Banka pripraví pre poisťovňu dokument, ktorý predstavuje dodatok k poistnej zmluve a oznámenie o tom, že poistená nehnuteľnosť je predmetom záložného práva v prospech banky. Na základe toho poisťovňa v prípade poistnej udalosti vyplatí poistné plnenie nad určitú výšku priamo banke.  

Poistenie nehnuteľnosti vybavte priamo v banke

Takmer každá banka dokáže klientom žiadajúcim o úver na dom zabezpečiť poistenie nehnuteľnosti vrátane tlačív pre poisťovňu. Nemusíte teda navštíviť poisťovňu a všetko vybavíte pohodlne vo vašej banke. 

„Výber poisťovne je na klientovi. V Tatra banke mu vieme sprostredkovať poistenie v spolupráci s UNIQA pojišťovnou,“ hovorí Valéria Hrabčáková.

Napriek tomu, že banka k žiadosti o hypotéku vyžaduje len poistenie nehnuteľnosti proti živelnej katastrofe, je vhodné poistiť si dom aj pre prípad krádeže alebo vlámania sa. Nezabudnite ani na poistenie domácnosti, ktoré vám pokryje prípadné škody na hnuteľnom majetku, ako je nábytok či elektrické spotrebiče. 

8. Návšteva katastrálneho úradu

Ak boli všetky vaše doklady v poriadku a v súlade s podmienkami, banka vám úver na dom schválila. Od jeho úspešného čerpania vás delí už len návšteva katastrálneho úradu. Je potrebné tam odniesť podpísaný návrh na vklad do katastra a záložnú zmluvu. 

Valéria Hrabčáková z Tatra banky spresňuje: „Na čerpanie úveru musí klient okrem iného, zaniesť na katastrálny odbor príslušného okresného úradu tieto doklady: 

• 2× Návrh na vklad záložného práva,
• 2× Zmluvu o záložnom práve,
• kópiu splnomocnenia za banku,
• iné doklady uvedené ako príloha k zmluve o záložnom práve.“

Katastrálny úrad má zo zákona lehotu 30 dní na povolenie vkladu záložného práva. V prípade, že je v úverovej zmluve dohodnuté čerpanie úveru po predložení návrhu na vklad záložného práva, musíte banke predložiť list vlastníctva s vyznačenou plombou alebo si banka vyznačenie plomby overí sama na verejne prístupnom katastrálnom portáli. 

Tip: Banka môže vybaviť návštevu katastra za vás

Ušetrite si čas a behanie po úradoch prenechajte na banku. V Tatra banke to funguje jednoducho. „Klient sa môže rozhodnúť, že na kataster si dokumenty zanesie sám, alebo využije službu ‚Vybavíme kataster za vás‘. Daná služba je spoplatnená poplatkom, ktorý je uvedený v sadzobníku poplatkov a úverovej zmluve,“ hovorí Valéria Hrabčáková.

9. Poplatky spojené s vybavovaním a splácaním hypotéky na dom

Pripravte sa na to, že hypotéka na dom vás bude stáť o čosi viac ako len každomesačné splácanie úveru. S vybavovaním hypotéky môže byť spojených niekoľko poplatkov. Záleží na banke, v ktorej žiadate o úver.

Ak by ste riešili hypotéku vo výške napríklad 100 000 EUR, poplatky môžu byť nasledovné:

• poplatok za úver (priemerne 250 EUR),
• poistenie založenej nehnuteľnosti (priemerne 27 EUR mesačne),
• poistenie schopnosti splácania úveru (dobrovoľné, priemerne 85 EUR ročne),
• správny poplatok na katastrálny úrad za vklad záložného práva (100 EUR, 300 EUR za zrýchlené konanie do 15 dní),
• správny poplatok na katastrálny úrad za vklad vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy (100 EUR, 300 EUR za zrýchlené konanie do 15 dní),
• znalecký posudok (150 až 300 EUR).

Ušetrite na poplatkoch

Informujte sa vo vašej banke o prípadných zľavách. Vďaka nim môžete ušetriť aj na poplatku za pôžičku na dom, prípadne správnom poplatku za vklad záložného práva na katastri.

Ak čerpáte hypotéku a máte do 35 rokov, môžete si raz ročne v daňovom priznaní uplatniť daňový bonus, ktorý predstavuje sumu 50 % zo zaplatených úrokov účelového úveru. Zníži sa vám základ dane, a tak ušetríte na dani z príjmu. 

Maximálna výška daňového bonusu je:

• 400 EUR za rok pre zmluvy uzatvorené od 01. 01. 2018 do 31. 12. 2023 vrátane, najviac zo sumy 50 000 EUR
• 1 200 EUR za rok pre zmluvy uzatvorené od 01. 01. 2024 vrátane, bez obmedzenia výšky úveru

Podmienkou uplatnenia daňového bonusu je priemerný mesačný príjem za predchádzajúci kalendárny rok nepresahujúci zákonom stanovenú výšku:

• Pre rok 2023 je to 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy.
• Pre rok 2024 je to 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy.

Môžete ho uplatniť počas prvých piatich rokov splácania pôžičky. 

10. Čerpanie hypotekárneho úveru na dom

Vyplatenie peňazí z hypotekárneho úveru je zavŕšením celého procesu žiadosti o úver. Finančné prostriedky vyplatí banka najskôr na účet dlžníka a následne sa hneď celý úver alebo jeho časť zodpovedajúca kúpnej cene domu prevedie na účet predávajúceho.

Medzi podmienky čerpania ešte patrí:

• potvrdenie o podaní návrhu na vklad záložného práva od katastrálneho úradu,
• list vlastníctva,
• potvrdenie tlačív k poistnej zmluve od poisťovne,
• otvorenie účtu na splácanie úveru (ak ste predtým neboli klientom banky),
• doloženie originálu overenej kúpnej zmluvy.

„Dôležité je, aby klient nezabudol na podmienky po čerpaní úveru na dom. Čo presne je potrebné do banky doručiť sa dozvie nielen zo Všeobecných podmienok na poskytovanie úverov, ktoré sú súčasťou úverovej zmluvy, ale aj zo zoznamu dokladov, ktorý je súčasťou úverovej dokumentácie,“ uzatvára Hrabčáková.

Peniaze zo schválenej hypotéky budete mať na účte do dvoch týždňov

„Celkový čas od podania žiadosti po čerpanie úveru sa pohybuje od niekoľkých dní až do cca 2 týždňov. Samozrejme, závisí to od toho, či sú banke predložené všetky doklady, ktorých predloženie bolo dohodnuté ako podmienka poskytnutia úveru na dom,“ objasňuje Valéria Hrabčáková z Tatra banky. 

Mohlo by vás zaujímať:

• 8 rád, na čo si dať pozor pri výbere a kúpe domu
  Vyhnite sa komplikáciám pri kúpe domu a prečítajte si, na čo by ste si mali dať pozor.
• Ako postupovať pri kúpe domu?
  Viete, čo všetko by ste si mali premyslieť a aký je správny postup pri kúpe domu?
• Hypotéka na stavbu domu krok za krokom
  Získať hypotéku na stavbu domu je možné, má však svoje špecifiká. Poradíme vám v našom návode.